Договор аренды предприятия

ТЕМА 15-16. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ.

1. Договор аренды зданий и сооружений: понятие, значение, форма, государственная регистрация и содержание. Здание, сооружение, строение, помещение: соотношение понятий. Проблема допустимости применения правил об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений.

2. Стороны договора, их права, обязанности и ответственность. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения.

3. Особенности аренды жилых помещений.

4. Особенности аренды земельных участков, в том числе находящихся в государственной (муниципальной) собственности.

5. Особенности аренды зданий и сооружений, находящихся в государственной (муниципальной) собственности.

6. Особенности аренды объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

7. Договор аренды предприятия: понятие, значение, форма, государственная регистрация и содержание.

8. Стороны договора, их права, обязанности и ответственность.

9. Судьба улучшений, внесенных арендатором в арендованное предприятие.

10. Механизм защиты прав кредиторов предприятия.

11. Особенности применения к договору правил о последствиях недействительности сделок, об изменении (расторжении) договора.

Нормативные и правоприменительные акты:

1. ФЗ РФ от 26.06.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статьи 9,10) // СЗ РФ. 29.07.2002. № 30. Ст. 3018.

2. ФЗ от 24.05.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (глава X) // CЗ РФ. 01.07.2002. № 26. Ст. 2519.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 28.09.2001 № 136-ФЗ (статья 22) // СЗ РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.

4. ФЗ от 17.06.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594.

5. Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» // БНА. 23.08.2004. № 34.

6. Постановление Правительства Самарской области от 23.11.2005 № 131 «Об утверждении методики расчета размера арендной платы за пользование имуществом Самарской области» // Волжская коммуна. 29.11.2005. № 225 (25529).

7. Постановление главы города Самары от 19.11.2003 года № 1334 «Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в городе Самаре» // Самарская газета. 25.11.2003. № 223.

8. Приказ Комитета по управлению имуществом администрации города Самары от 08.12.2005 года № 1480 «Об индексации базовой ставки для расчета размера арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности» // Самарская газета. 13.12.2005. № 228(3284).

9. Постановление мэра городского округа Тольятти Самарской области от 11.08.2006 № 7248-1/п «Об утверждении Типового договора пользования частью, конструктивным элементом сооружения, являющегося собственностью городского округа Тольятти, и порядка расчета величины платы за пользование частью, конструктивными элементами муниципальных сооружений» // КонсультантПлюс.

10. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (пункт 22) // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.

11. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

12. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.

13. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000.№ 7.

14. Постановление ФАС Поволжского округа от 26.04.2007 по делу № А65-38002/2005.

15. Решение Арбитражного суда Самарской области от 13.02.2007 № А55-17705/2006-33.

Дополнительная литература:

1. Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ). М.: Рофэр, 2006.

2. Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика. 2006. № 3.

3. Владимирская А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. М., 2001.

4. Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости // Вестник Арбитражного суда города Москвы. 2007. № 3.

5. Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2005.

6. Гришаев С.П. Предприятие // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2005.

7. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. М.: ЗАО Юстицинформ, 2007.

8. Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений // Юрист. 2000. № 7.

9. Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 9.

10. Иванова Е.В. Аренда государственного имущества с правом выкупа // Право и экономика. 2004. № 8.

11. Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты // Правовые вопросы недвижимости. 2007. № 1.

12. Плешков Д.В. Комментарий практики Высшего Арбитражного Суда РФ // Закон. 2007. № 2.

13. Поваров Ю.С. Предприятие как объект гражданских прав. Самара, 2002.

14. Эрделевский А.М. Комментарий к Обзору практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66) // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007.

Задача 1.

В октябре 2006 года ООО «Люкс» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации города о понуждении заключить договор аренды нежилого встроенного помещения на новый срок. В обоснование иска указывалось, что истец с сентября 2004 года занимает указанные помещения по договору аренды от 01.10.2004 г., который по вине ответчика не прошел государственную регистрацию.

Ответчиком был заявлен встречный иск об освобождении встроенного нежилого помещения, так как договор не прошел государственную регистрацию и в соответствии с ч. 2 ст. 651 ГК РФ является недействительным

Какое решение должен принять арбитражный суд?

Задача 2.

01.03.2001 г. Комитетом по управлению имуществом и городской общественной организацией инвалидов был заключен договор аренды части здания сроком на 5 лет.

10.09.2006 г. Комитет по управлению имуществом (далее - истец) обратился в суд с иском к городской общественной организации инвалидов (далее - ответчик) о взыскании 98.870 рублей (задолженность по арендной плате и пени за просрочку платежа), а также о выселении ответчика из занимаемой им части здания в связи с истечением срока договора.

Ответчик иск не признал, указав, что 14.09.2006 г. долг по арендной плате был им полностью погашен, а договор, в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя, возобновлен со 02.03.2006 г. на неопределенный срок и на тех же условиях.

Какое решение должен принять суд?

Задача 3.

Между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ООО «Карина» (арендатор) был заключен договор от 01.09.2005 г. аренды нежилого помещения сроком на 5 лет с момента подписания договора для размещения детского творческого центра. Согласно договору ООО «Карина» обязалось ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца, вносить арендную плату в размере, определенном договором.

В январе 2006 г. Комитет по управлению имуществом (истец) обратился в суд с иском к ООО «Карина» (ответчик) о взыскании 193.834 рублей (задолженность по арендной плате и пени за просрочку оплаты согласно п. 4.2.1 договора).

Ответчиком был заявлен встречный иск о признании ничтожным пункта 3.2 договора, устанавливающего размер арендной платы в сумме 200 рублей за 1 кв. м. в год. Требования мотивированы тем, что ставка арендной платы установлена неверно, т.е. без учета состояния здания, места его расположения (на окраине города) и цели использования помещения.

Каков порядок определения арендной платы за пользование государственным и муниципальным имуществом?

Какое решение должен принять арбитражный суд?

Задача 4.

ООО «Стандарт» обратилось к ООО «Комбинат металлоизделий» с предложением об аренде временно простаивающего производственного комплекса - завода ЖБИ (в составе зданий, сооружений, передаточных устройств, машин, оборудования, производственного инвентаря и транспортных средств).

ООО «Стандарт» настаивало на обязательном проведении инвентаризации. ООО «Комбинат металлоизделий», не возражая против проведения инвентаризации, настаивал на проведении ее за счет арендатора. Между продавцом и покупателем производственного комплекса возник спор по поводу того, за чей счет должна быть проведена инвентаризация? Кто должен уведомить кредиторов предприятия? За чей счет будет проводиться регистрация договора и передача предприятия в аренду?

Разрешите возникший спор.

Задача 5.

ООО «Улыбка», арендующее студенческое кафе, по окончании срока аренды потребовало от арендодателя оплатить произведенные им улучшения и представило расчет стоимости материалов и работ по ремонту кухни, подсобных помещений, 2 залов и счет-фактуру на два 2 новых духовых шкафа, 1 холодильный шкаф, 18 столов и 60 стульев или продать кафе. Арендодатель отказался и от оплаты произведенных улучшений, и от продажи кафе.

ООО «Улыбка» обратилось в арбитражный суд с иском к арендодателю о взыскании стоимости произведенных улучшений.

Какое решение должен принять арбитражный суд?

Задача 6.

Между ООО «ВикториЯ» (арендодатель) и ООО «Надежда» (арендатор) был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2007 года по 31 мая 2007 года.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

ООО «Надежда», возражая против предъявленного требования, ссылалось на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с ООО «ВикториЯ» договор аренды здания в силу ст. 651 ГК РФ является незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.

Правильно ли поступил арбитражный суд?

Задача 7.

Между ООО «Фантазия» (арендодатель) и предпринимателем Аксеновым (арендатор) был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка. Данное здание было передано предпринимателю по акту приема - передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени. В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема - передачи здания.

В связи в ненадлежащим исполнением своих обязательств Аксеновым ООО «Фантазия» обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости затрат по уборке территории и неустойки за просрочку платежа.

Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи с чем не подлежат удовлетворению.

Подлежат ли удовлетворению требования арендодателя? Если да, то - в каком объеме?

Задача 8.

ЗАО «Реал» (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Милена» (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания. Разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

Ответчик полагал, что требование закона (п. 1 ст. 654 ГК РФ) сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Разрешите спор.

Задача 9.

В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.

В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.

Арбитражный суд согласился с доводами истца и удовлетворил иск.

Правильно ли поступил суд?

Задача 10.

Комитет по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) на основании ч. 2 ст. 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к ЖСК-15 о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями ч.2 ст. 619 ГК.

Какое решение должен принять суд апелляционной инстанции?

Задача 11.

Индивидуальный предприниматель Кулагин обратился в арбитражный суд с иском о понуждении ООО «Ива» заключить договор аренды нежилого помещения.

При этом истец сослался на то, что фактически пользуется спорным помещением, оплачивает коммунальные услуги и вносит арендную плату, поэтому имеет преимущественное право на заключение договора аренды.

Основанием для обращения в суд послужило заключение ответчиком договора на аренду указанного помещения с акционерным обществом.

Арбитражный суд установил, что ООО «Ива» намеревался заключить договор аренды с предпринимателем и подготовил проект договора и расчет арендной платы, однако существенные условия договора не были согласованы сторонами. Поскольку предприниматель стороной по договору аренды не являлся, доводы о наличии у него преимущественного права на возобновление договора аренды необоснованны. С учетом изложенного суд отказал в иске.

Индивидуальный предприниматель намерен обжаловать решение суда первой инстанции и обратился за помощью к юристу.

Вы - в роли юриста.

Задача 12.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному последним с другим лицом.

В обоснование заявленного требования истец сослался на передачу спорного помещения в пользование третьему лицу, в то время как в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ у него имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Поскольку спорное нежилое помещение было передано ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности, суд признал ссылку истца на ст. 621 ГК РФ необоснованной, а иск не подлежащим удовлетворению.

Верное ли решение принято судом?

ТЕМА 17. ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ (ЛИЗИНГА)

1. Понятие лизинга и лизинговой деятельности.

2. Понятие договора финансовой аренды (лизинга). Правовое регулирование, значение и сфера применения договора. Формы лизинга.

3. Форма и содержание договора финансовой аренды (лизинга).

4. Субъекты лизинга и договора лизинга: их права и обязанности. Переход риска случайной гибели (порчи) имущества.

5. Права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению к продавцу. Ответственность продавца и арендодателя перед арендатором.

Нормативные и правоприменительные акты:

1. Федеральный закон РФ от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» // СЗ РФ. 02.11.1998. № 44. Ст. 5394.

2. Закон Самарской области от 17.03.2000 № 10-ГД «О государственной поддержке субъектов лизинга в Самарской области» // Волжская коммуна. 22.03.2000. № 43-44.

3. Решение Арбитражного суда Самарской области от 02.02.2005 № А55-16719/03-40.

Дополнительная литература:

1. Анализ проблемных вопросов судебной практики, связанных с заключением и исполнением договора аренды (финансовый лизинг) // Вестник Арбитражного суда города Москвы. 2007. № 3.

2. Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «О финансовой аренде (лизинге)» (постатейный)». М., 2005.

3. Боровинская Н.А., Комарова С.В. К вопросу о понятии договора лизинга // Юрист, 2000. № 9.

4. Иванов А.А. Договор финансовой аренды (лизинга): Учебно-практическое пособие. М., 2001.

5. Киндеева Е.А. Государственная регистрация договоров лизинга // ЭЖ-Юрист. 2006. № 23.

6. Павлодский Е.А. Лизинг как инструмент рыночных отношений: пути совершенствования // Журнал российского права. 2000. № 10.

7. Решетник И.А. Гражданско-правовое регулирование лизинга в РФ. Пермь, 1998.

8. Сидорова В., Байкова Т. Экономико-правовые проблемы российского лизинга // Бюллетень нотариальной практики. 2006. № 2.

9. Ситникова Е. Лизинг и суд. Некоторые вопросы судебной практики по спорам, вытекающим из договора лизинга // Бизнес-адвокат. 2001. № 24.

10. Харитонова Ю.С. Договор лизинга: Комментарий гражданского законодательства Российской Федерации. М., 2002.

11. Эрделевский А.М. Новое в законодательстве о лизинге // Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2002.

Задача 1.

Коммерческий банк «Альфа» и хладокомбинат № 1 заключили договор финансовой аренды (лизинга) холодильного оборудования. Во исполнение договора лизинга банк заключил договор поставки холодильного оборудования с ОАО «ММЗ», по условиям которого холодильное оборудование предоставлялось хладокомбинату во временное владение и пользование.

Через 3 месяца эксплуатации холодильное оборудование вышло из строя. Хладокомбинат предъявил претензию ОАО «ММЗ» о замене оборудования. ОАО «ММЗ» ответило отказом, мотивируя отказ отсутствием договорных отношений между ОАО «ММЗ» и хладокомбинатом. Тогда хладокомбинат требования о замене оборудования предъявил КБ «Альфа». Банк также отказал в удовлетворении требований, но по мотиву того, что банк не является продавцом оборудования и соответственно не несет ответственность за его качество.

Как следует поступить хладокомбинату?

Задача 2.

20.09.2006 г. ОАО «Норильская лизинговая компания» (лизингодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Разведочно-эксплуатационное предприятие» (лизингополучатель) о взыскании 825 000 рублей (долга по лизинговым платежам и процентов за пользование чужими денежными средствами).

Судом было установлено, что лизингодатель и лизингополучатель заключили договор лизинга от 25.01.2006 о приобретении лизингодателем в собственность у ОАО «Промтрактор» (продавца) бульдозера-рыхлителя и передаче его во временное владение и пользование лизингополучателю. На основании указанного договора продавец должен был не позднее 06.02.2006 г. передать лизингополучателю новый бульдозер. Право владения и пользования бульдозером согласно условиям договора возникает у лизингополучателя с момента его передачи.

Однако приобретенный и оплаченный лизингодателем бульдозер-рыхлитель продавец передал лизингополучателю только 27.03.2006 г.

Каковы последствия просрочки передачи продавцом имущества, приобретенного лизингодателем?

Кто и кому вправе предъявить требования, связанные с просрочкой передачи лизингового имущества?

С какого момента лизингополучатель должен вносить лизинговые платежи, если требуемое имущество он получил от продавца значительно позднее указанного в договоре срока?

Какое решение должен принять суд?

Задача 3.

По договору от 20.10.2006 ООО «Титаник» (лизингодатель) обязалось передать ООО «Зевс» (лизингополучатель) во временное владение и пользование для размещения офиса нежилое помещение, приобретенное им по договору купли-продажи от 15.10.2006 у индивидуального предпринимателя Михайлова. Согласно условиям договора от 20.10.2006 ООО «Зевс» обязалось по окончании срока лизинга приобрести помещение в собственность на основании договора купли-продажи.

Стороны договора обратились в Регистрационную службу, которая отказала в государственной регистрации договора от 20.10.2006, ссылаясь на ст. ст. 4, 15 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)». В своем отказе Регистрационная служба также указала: «Поскольку ООО «Титаник» передало в пользование ООО «Зевс» с правом выкупа недвижимое имущество, уже приобретенное им ранее по договору купли-продажи от 15.10.2006, то при таких условиях спорный договор не является договором лизинга».

ООО «Зевс» обратилось в суд с иском к Регистрационной службе о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора финансовой аренды и обязании ответчика провести государственную регистрацию договора.

Какое решение должен принять суд?

Задача 4.

Между ОАО «Комбинат Карпаты» (лизингополучатель) и ООО «Автолизинг» (лизингодатель) заключен договор, по которому ООО «Автолизинг» обязался приобрести у указанного ОАО «Комбинат Карпаты» продавца транспортные средства, определенные в приложении к договору, и предоставить их в пользование акционерному обществу на срок до 5 лет, а «Комбинат Карпаты» - оплачивать лизинговые платежи в соответствии с установленным графиком. Кроме того, условиями договора предусмотрено, что любая из сторон вправе требовать расторжения договора в случае, если продавец по любой причине оказался не в состоянии поставить транспортные средства лизингополучателю.

Лизингополучатель своевременно перечислил денежные средства, однако лизингодатель свою обязанность по предоставлению предусмотренных договором транспортных средств не исполнил: из пяти транспортных средств, предусмотренных договором, ООО «Автолизинг» передало ОАО «Комбинт Карпаты» только два. Продавец транспортных средств был выбран лизингодателем самостоятельно.

ОАО «Комбинат Карпаты» обратилось в суд с иском к ООО «Автолизинг» о расторжении договора лизинга транспортных средств, взыскании долга и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Ответчик иск не признал, ссылаясь на вину продавца (отсутствие транспортных средств у последнего).

Решением суда иск удовлетворен в полном объеме.

Верное ли решение принято судом?

Задача 5.

Между ООО «Люкс» (лизингополучатель) и ЗАО «Авто Лизинг» (лизингодатель) был заключен договор, в соответствии с которым ЗАО «Авто Лизинг» принял на себя обязательство приобрести для ООО «Люкс» в собственность легковой автомобиль у определенного им продавца и предоставить это имущество лизингополучателю за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Согласно условиям договора выбор продавца осуществляется ООО «Люкс», а арендодатель не отвечает за недостатки товара.

После передачи автомобиля ООО «Люкс» обнаружило недостатки в переданном товаре и обратилось в суд с иском к ЗАО «Авто Лизинг» о расторжении договора лизинга, взыскании долга и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Какое решение должен вынести суд?

Вправе ли стороны исключать в договоре ответственность арендодателя за недостатки переданного товара?

Изменится ли решение задачи, если бы выбор продавца осуществлялся ЗАО «Авто Лизинг»?

Дата добавления: 2015-05-10