Договоры имущественного найма (аренды) и их гражданско-правовая характеристика

Темы 4-6. Обязательства по передаче имущества во временное владение и/или пользование

Обязательства по передаче имущества в пользование и владение опосредуются договорами имущественного найма и его разновидностями. Предметом данных обязательств является передача имущества и имущественных прав во временное владение и пользование. После окончания срока найма имущество подлежит возврату собственнику или иному владельцу. Стороны договора имущественного найма именуются наймодателем (арендодателем) и нанимателем (арендатором). Ими могут быть любые юридические и физические лица с учетом объема их дееспособности. Предметом договора имущественного найма может быть любое имущество, не изъятое из гражданского оборота, определенное индивидуальными признаками и непотребляемое. К основным обязанностям арендатора относятся: использование арендованного имущества по его назначению, проведение текущего ремонта (если иное не предусмотрено договором), своевременная уплата арендной платы в форме, предусмотренной договором, а также возврат имущества после окончании срока договора. Обязанностью арендодателя является передача обусловленного договором имущества во временное владение и/или пользование арендатора со всеми его принадлежностями и документами.

Плата по договору имущественного найма по соглашению сторон может быть предусмотрена в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли, полученной в результате использования нанятого имущества, продукции, плодов или доходов; 3) предоставления нанимателем определенных услуг; 4) передачи нанимателем наймодателю определенной договором вещи в собственность или внаем; 5) возложения на нанимателя обусловленных договором затрат по улучшению нанятого имущества. Данный перечень не является исчерпывающим.

При прекращении договора спорным обычно является вопрос об улучшениях, которые бывают отделимыми и неотделимыми. Судьба их решается следующим образом: отделимые улучшения переходят в собственность нанимателя, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия наймодателя, возмещению не подлежит (статья 555 ГК). Производство капитального ремонта обычно возлагается на наймодателя, если иное не предусмотрено договором. В отдельных видах договора имущественного найма данные правила изменяются.

Глава 29 ГК РК, посвященная рассматриваемому договору, выделяет следующие его виды: лизинг, аренда предприятия, аренда зданий и сооружений, аренда транспортных средств (фрахтование с экипажем и без экипажа), прокат, наем жилища. Все указанные договоры являются возмездными. Отдельно выделяется договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды), стороны которого именуются ссудодателем и ссудополучателем. Не следует путать данный договор с договором банковской ссуды (это разновидность договора займа, а не найма), предметом которого является передача только денег, а не иного имущества, и который является возмездным. Как и в предыдущей теме, здесь следует подробно охарактеризовать общие правила договора имущественного найма и каждый договор в отдельности, начиная с понятия договора, его предмета, сторон договора, их прав, обязанностей, ответственности.

В частности, договор проката является публичным, наймодатель должен быть зарегистрирован в качестве предпринимателя (коммерческой организации или частного предпринимателя без образования юридического лица), цель договора - удовлетворение бытовых, семейных потребностей нанимателя, поднаем здесь невозможен, обязанность по производству и капитального, и текущего ремонта лежит на наймодателе и т.д.

Договор лизинга - это соглашение сторон, по которому лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у продавца и предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей за плату (ст. 565 ГК РК). Предметом данного договора является обычно непотребляемые вещи, а именно: земельные участки, дорогостоящее оборудование, технические или транспортные средства, предназначенные для длительного использования в предпринимательской деятельности (самолеты, комбайны и т.д., за исключением природных ресурсов). Договором может быть предусмотрено право лизингополучателя на приобретение имущества в свою собственность, если сумма уплаченных лизинговых платежей не менее стоимости арендованного имущества. Особенностью договора лизинга является то обстоятельство, что лизингодатель, приобретая имущество по договору купли-продажи или поставки у продавца, должен предупредить его, что данное имущество будет передано другому лицу по договору лизинга. И тогда в случае обнаружения неисправностей в арендуемом имуществе, лизингополучатель имеет право обратиться непосредственно к продавцу, как если бы тот был стороной договора. Кроме Гражданского кодекса, лизинговые отношения в Казахстане регулируются также Законом "О финансовом лизинге" от 5 июля 2000 г.

Договор аренды предприятия должен быть заключен в обязательной письменной форме с государственной регистрацией. Обязанность и капитального, и текущего ремонта возлагается на арендатора. Цель договора - предпринимательская, следовательно, стороны должны быть зарегистрированы в качестве предпринимателей. Согласия арендодателя на улучшения здесь не требуется, они подлежат безусловному возмещению.

Аренда транспортных средств подразделяется на аренду (фрахтование) с экипажем и без экипажа. В договоре морской перевозки указанные два вида договора именуются тайм-чартер и бербоут-чартер. От конкретного вида договора аренды транспорта зависят объем и содержание прав и обязанностей сторон.

Договор найма жилища должен быть заключен в письменной форме, а в случаях, предусмотренных законодательными актами, подлежит государственной регистрации. Отдельно выделяется наем жилища в государственном жилищном фонде и наем жилища в домах частного жилищного фонда.

Дата добавления: 2015-05-10