Подготовка заключения о целесообразности принятия имущества в залог

Страхование заложенного имущества.

Определение залоговой стоимости имущества.

Оценка условий содержания имущества.

Работа с залогами начинается с получения официального заявления от Заемщика на рассмотрение вопроса о предоставлении кредита под залог определенного имущества в соответствии с нормативном базой Банка, регламентирующих кредитную работу. Имущество может принадлежать как самому Заемщику, так и третьему лицу.

Заемщики должны в направляемых ими заявках вносить следующую информацию о предлагаемом в залог имуществе:

· реквизиты документов, подтверждающих право на предлагаемое в залог имущество;
· стоимость, по которой имущество приобреталось;
· условия хранения имущества и способы возможной реализации;
· перечень (спецификацию) предлагаемого в залог имущества с указанием родовых и индивидуальных признаков (может быть оформлено в виде приложения);
· указание на то, является ли залогодатель заемщиком либо в качестве залогодателя выступает третье лицо.

Далее проводятся предварительные переговоры (интервью) с залогодателем сотрудниками кредитующих подразделений (кредитных подразделений) с обязательным участием специалистов по залоговой работе. Основная цель переговоров - получение наиболее полной информации о представляемом залоге и гарантиях его ликвидности. При необходимости, для участия в переговорах по вопросу взятия в залог имущества специалистом по залоговой работе могут приглашаться сотрудники иных подразделений, участвующих в залоговой операции.

Переговоры со стороны будущего залогодателя должны проводится только должностным лицом, уполномоченным на их проведение. Специалист по залоговой работе обязан лично проверить документы, удостоверяющие личность указанных лиц (паспорт) и их правомочия.

Этапы при проведении предварительной экспертизы имущества, передаваемого в залог:

1. Подготовка кредитным офицером, получившим кредитную заявку от клиента, служебной записки, инициирующей проведение предварительной экспертизы имущества, предлагаемого банку в залог, подписание указанной записки у начальника кредитного подразделения и отправка специалисту по залоговой работе (начальнику центра залогов, если проверка инициируется сотрудником кредитного управления ЦО).

2. Установление Специалистом по залоговой работе способности данного вида имущества быть предметом залога и оценка фактического состояния имущества.

3. Проверка специалистом по залоговой работе и сотрудником юридического подразделения объема прав залогодателя, необходимых для передачи имущества в залог:

а) Наличие прав залогодателя на имущество, достаточных для передачи указанного имущества в залог.

б) Отсутствие у залогодателя ограничений на распоряжение имуществом, предлагаемым в залог.

в) Соблюдение при проведении залоговой операции порядка совершения крупных сделок и сделок, в которых есть заинтересованность.

4. Оценка сохранности имущества, в рамках которой специалист по залоговой работе устанавливает:

а) Соблюдение необходимых условий хранения (эксплуатации), исключающих потерю предмета залога и / или ухудшение сверх допустимого потребительских качеств заложенного имущества;

б) Наличие правовых оснований хранения (эксплуатации) имущества;

в) Возможность контроля за заложенным имуществом со стороны банка.

5. Определение залоговой стоимости имущества, осуществляемое Специалистом по залоговой работе различными способами (в зависимости от категории и стоимости имущества, предлагаемого в залог):

а) Самостоятельно на основании и методических материалов центра залогов;

б) С привлечением сотрудников банка, проводящих операции с аналогичным имуществом (ценными бумагами, драгоценными металлами);

г) С привлечением сторонних оценщиков и консультантов.

6. Установление специалистом по залоговой работе возможности страхования заложенного имущества в страховой компании из перечня, утвержденного правлением банка.

7. По результатам проведения мероприятий, предусмотренных первым этапом, специалист по залоговой работе составляет заключение о целесообразности принятия имущества в залог и направляет его начальнику кредитного подразделения, инициировавшего проверку. Информация из заключения включается в материалы, предоставляемые на рассмотрение кредитному комитету (члену правления, имеющему персональный лимит предоставления кредитных продуктов).

Второй этап «Оформление залога».

По факту принятия решения о предоставлении кредитного продукта, обеспеченного залогом (что подтверждается предоставленным в Бэк-офис документом), сотрудником Бэк-офиса производится подготовка необходимых договоров и соглашений по стандартной форме, которые при содействии кредитного офицера (сотрудника клиентского подразделения) подписываются со стороны залогодателя и банка. В случае использования нестандартных форм договоров и соглашений указанные формы должны быть предварительно согласованы кредитным офицером (специалистом по залоговой работе) с юридическим управлением ЦО.

(В случае заклада) Прием заложенного имущества сотрудником банка, отвечающим за хранение соответствующего имущества (кассир в случае приема ценных бумаг, валютных ценностей; кладовщик в случае приема имущества на склады и площадки банка; сотрудник депозитария банка в случае приема эмиссионных ценных бумаг), либо представителем юридического лица, уполномоченного банком на хранение имущества.

Указанный прием осуществляется под контролем и при непосредственном участии специалиста по залоговой работе. Третий этап «Мониторинг залога».

Мониторинг залога это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение контроля за количественными, качественными и стоимостными параметрами залогового имущества, его правовой принадлежностью, условиями хранения и содержания.

Основной целью мониторинга залога является определение соответствия характеристик залогового имущества, условий его содержания и эксплуатации требованиям, указанным в договоре о залоге.

Основополагающей задачей мониторинга является своевременное выявление фактов либо предпосылок снижения количественных и качественных параметров залогового имущества либо иных нарушений условий договора о залоге с целью формирования комплекса мероприятий по защите интересов банка в области залогового обеспечения кредита. Для этого специалистом по залоговой работе в соответствии с утвержденным графиком осуществляются систематические проверки наличия предмета залога, его состояния и соответствия условий его хранения необходимым требованиям. В мониторинге принимает также участие сотрудник службы безопасности банка, который проверяет фактическое наличие предмета залога, защищенность и укрепленность места хранения.

Специалистом по залоговой работе отслеживается, чтобы текущая рыночная стоимость предмета залога по причине ухудшения потребительских свойств имущества либо по другим причинам не снизилась ниже допустимого уровня (при снижении ниже допустимого уровня – информирует руководителя кредитного подразделения и проводит предусмотренные настоящей Инструкцией мероприятия по получению дополнительного обеспечения либо замене предмета залога).

Четвертый этап «Обращение взыскания на предмет залога и реализация залогового имущества в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства»

На четвертом этапе оценки залога сотрудниками банка проводятся внесудебные мероприятия, направленные на принудительный возврат кредитного продукта, в частности:

а) сотрудником бэк-офиса осуществляется безакцептное списание средств со счетов должника в Банке в случае, если это предусмотрено условиями договоров;
б) специалист по залоговой работе обеспечивает оформление бэк-офисом банка и внутрихозяйственной бухгалтерией погашения задолженности за счет перехода заложенного имущества в собственность Банка по соглашению об отступном;
в) кредитный офицер осуществляет изучение причин невозврата, а также определяет меры, которые при соблюдении интересов банка способны обеспечить возврат просроченного кредитного продукта (например, пролонгация кредитного продукта, реструктуризация задолженности, заключение соглашений об отступном либо заключение с залогодателем соглашения о внесудебном обращении взыскания на предмет залога), в т.ч. готовит и выносит на кредитный комитет вопрос об утверждении разработанных мер.

В случае безрезультатности мероприятий направленных на возврат банковского продукта, кредитным офицером инициируется создание группы по возврату кредитного продукта (далее – группа) с участием кредитного офицера, специалиста по залоговой работе, сотрудника юридической службы и сотрудника службы безопасности.

Сотрудник юридической службы, входящий в группу, обеспечивает подачу от имени Банка иск, а также защиту интересов банка в суде (вплоть до получения исполнительного листа).

Участие членов группы в исполнительном производстве с целью охраны интересов банка и в соответствии с распределением обязанностей.

Залоговая стоимость имущества – это величина, характеризующая способность данного имущества удовлетворить требования банка в случае реализации предмета залога. Залоговая стоимость равна денежной сумме, которую, по мнению банка, с высокой долей вероятности можно выручить от продажи данного имущества при обращении на него взыскания за вычетом затрат, связанных с обращением взыскания и реализацией предмета залога.

Залоговая стоимость позволяет оценить соответствие реальной стоимости заложенного имущества кредитным обязательствам, как в процессе предварительной экспертизы залогового имущества, так и при мониторинге залога. Смысл определения залоговой стоимости: объем обязательств, исполнение которых полностью обеспечивается залогом имущества, не может превышать определенной банком залоговой стоимости данного имущества.

Соответственно, кредит считается полностью обеспеченным данным залогом только в случае, если залоговая стоимость больше или равна сумме следующих трех величин:
- основной суммы кредита;
- процентам, начисленным на момент обращения взыскания на предмет залога;
- неустойки, начисленной на момент обращения взыскания на предмет залога

(1)

Затраты, связанные с реализацией предмета залога при обращении на него взыскания, включаются в залоговую стоимость в виде фиксированного процента, который зависит от ликвидности конкретного вида имущества. Расчет залоговой стоимости можно представить в виде формулы:

Где:

Z – залоговая стоимость имущества;

P - денежная сумма, за которую, по мнению Банка, с высокой долей вероятности можно реализовать данное имущество при обращении на него взыскания;

q – затраты при реализации данного имущества;

S – сумма кредита;

% - проценты по кредиту, рассчитанные на момент возможного обращения взыскания на предмет залога;

j – штрафы (неустойка), рассчитанные на момент возможного обращения взыскания на предмет залога.

Залоговая стоимость определяется в 2 этапа:

1) оценка текущей рыночной стоимости имущества (оценочная стоимость);

2) дисконтирование текущей рыночной стоимости имущества, а также (в случае необходимости) уточнение залоговой стоимости на основании экспертной оценки прогнозной стоимости имущества на дату возможного обращения взыскания на это имущество.

Оценка прогнозной стоимости (на момент возможного обращения взыскания на предмет залога) проводится Специалистом по залоговой работе с учетом:

- очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества;
- колебаний рыночных цен;
- коэффициентов амортизации;
- ликвидности имущества.

(2)

Дисконтирование является основным способом установления залоговой стоимости и является формальной оценкой. При дисконтировании оцененная текущая рыночная стоимость (оценочная стоимость) умножается на (1 - коэффициент залогового дисконтирования, установленный уполномоченным органом Банка). И рассчитывается по формуле:

где:
N – текущая рыночная стоимость имущества (оценочная стоимость);
k – коэффициент залогового дисконтирования

Коэффициенты дисконтирования могут изменяться по решению Главного кредитного комитета банка, далее по тексту - (ГКК). Коэффициенты дисконтирования могут изменяться не чаще, чем один раз в 3 (три) месяца. После утверждения значения новых дисконтов центр залогов обязан довести соответствующее решение до сведения всех специалистов по залоговой работе в течение не более 3 (трех) рабочих дней.

Коэффициенты дисконтирования в отношении имущества, не указанного в принципах кредитной политики банка либо решениях ГКК Банка, устанавливаются центром залогов. Значения указанных коэффициентов сообщаются заинтересованным подразделениям в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения соответствующего письменного запроса. Оценка прогнозной стоимости производится специалистом по залоговой работе с учетом множества параметров: очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества, ликвидности имущества, колебаний рыночных цен, коэффициентов амортизации. Оценка прогнозной стоимости необходима в условиях, когда имеются веские основания полагать, что залоговая стоимость, определенная методом дисконтирования, является завышенной. В этом случае специалист по залоговой работе обязан рассчитать прогнозную стоимость, и, если она окажется ниже стоимости, установленной в результате дисконтирования, принять прогнозную в качестве залоговой стоимости имущества.

Оценку рыночной стоимости имущества производят:

- Для ценных бумаг - подразделения «НОТА-Банка» (ОАО), специализирующиеся на проведении операций с данным видом ценных бумаг (например, Управление ценных бумаг с фиксированной доходностью ЦО и др.), а также Отдел по управлению рыночными рисками;
- для недвижимости, оценка органами БТИ, а если сумма превышает эквивалент
20 000 (двадцать тысяч) долларов США - специализированные организации, занимающиеся оценкой имущества (далее - оценщики);
- для имущества, принадлежащего полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям – оценщики;
- другого имущества – специалисты по залоговой работе филиала (при сумме кредита до 2 млн. долларов США) либо ЦО банка (при сумме кредита свыше 2 млн. долларов США). При оценке данной категории имущества по решению управляющего филиалом (заместителя председателя правления) могут дополнительно привлекаться оценщики.

Если в соответствии с нормативными документами «НОТА-Банка»(ОАО) предусмотрено обязательное участие оценщика, но при этом оценщик по объективным причинам привлечен быть не может оценка имущества производится с привлечением консультанта. Консультантом может быть лицо, которое, хотя и не может считаться оценщиком, однако обладает необходимой профессиональной подготовкой для проведения оценки различных видов имущества. В частности, в качестве консультантов могут привлекаться:

- индивидуальные предприниматели, имеющие аттестат (сертификат) учебного заведения или общественной организации, осуществляющих подготовку специалистов по оценочной деятельности;

- риэлтерские, аудиторские, брокерские и др. организации.

В случае привлечения консультанта оценка считается проведенной специалистом по залоговой работе. Заключение консультанта считается дополнительным источником для установления специалистом по залоговой работе рыночной стоимости.

После изучения представленных документов и осмотра предлагаемого в залог имущества на месте специалист по залоговой работе подготавливает заключение об оценке с выводами о целесообразности взятия в залог предлагаемого имущества.

Заключение готовится в течение 5 (пяти) рабочих дней после представления необходимых документов (в срок для подготовки заключения не включается срок, необходимый для оценки рыночной стоимости предмета залога оценщиками либо иными подразделениями банка). В случаях решения вопроса о принятии в залог сложных объектов (производственных комплексов, крупных объектов недвижимости, уникального оборудования, авиационной техники, морских судов и т.п.) этот срок может быть продлен руководителем центра залогов до 25 (двадцати пяти) рабочих дней.

Залоговая стоимость имущества должна быть выражена в рублях или в рублевом эквиваленте. Одним из факторов, влияющих на вывод о целесообразности принятия в качестве залога имущества, является наличие реальных покупателей, готовых приобрести предлагаемое в залог имущество в случае наступления залогового случая.

Заключение утверждается в центральном офисе начальником центра залогов ЦО, в филиалах – начальником кредитного отдела (управления) филиала. Заключение, подготовленное в филиале, в течение 3 (трех) рабочих дней с момента утверждения направляется в центр залогов ЦО.

Заключение в обязательном порядке должно быть подписано Залогодателем в лице руководителя и главного бухгалтера.

Оформление договоров о залоге и их заключение производится только после принятия коллегиальным органом или должностным лицом банка в рамках своих полномочий решения о предоставлении кредитного продукта, обеспеченного данным залогом.

До заключения банком кредитных договоров и договоров о предоставлении банковской гарантии сотрудник кредитного управления (кредитного отдела) обязан предоставить все документы, необходимые для выдачи кредитов, а также для заключения договоров, являющихся обеспечением исполнения обязательств по выдаваемым кредитам (в т.ч. договор о залоге), в юридическое управление (юридический отдел, юрисконсульту) для проведения правовой экспертизы.

Договоры о залоге, а также все изменения и дополнения к указанным договорам подготавливаются на основании служебной записки кредитного подразделения и при наличии на ней визы специалиста по работе с залогами. Подготовку указанных соглашений осуществляет Бэк-офис.

В состав документов, оформляемых при залоге, входят:

- Договор о залоге;

- соглашение об отступном и соглашение о расторжении договора залога;

- документы для оформления залога по форме, установленной юридическим управлением ЦО.

Специалист по залоговой работе обязан проконтролировать, чтобы в любом договоре о залоге было указано:

- предмет залога – видовая принадлежность имущества и индивидуальные характеристики, позволяющие вычленить его из однородных вещей. В противном случае (т.е. при отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество) договор залога считается не заключенным. Договор о залоге товаров в обороте должен определять вид заложенного товара, иные его родовые признаки, а также виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога. К нему в обязательном порядке прилагается спецификация с перечислением конкретных товаров и их стоимости оценка предмета залога;

- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом;

- сторона, у которой находится заложенное имущество.

Договор о залоге недвижимости должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в установленном порядке (ст.339 ГК РФ). Расходы по нотариальному оформлению и государственной регистрации договора несет залогодатель. Обеспечение регистрации договора о залоге возлагается на специалиста по залоговой работе.

Государственная регистрация залогов в отношении недвижимого имущества проводится на всей территории РФ по установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заключение договора о залоге валютных ценностей (иностранной валюты, прав требования выплаты иностранной валюты, ценных бумаг, выраженных в иностранной валюте)проводится в соответствии с действующим законодательствомпо согласованиюс юридическим управлением по каждой сделке, если нормативными документами Банка не будет предусмотрено иное.

Наряду с договором о залоге с залогодателемв обязательном порядке заключается соглашение об отступном при одновременном выполнении следующих условий:

- залогодатель одновременно является заемщиком либо залогодатель является также поручителем по обеспеченному залогом обязательству;

- банком в заклад принимаются ценные бумаги или денежные права (требования).

Контроль за наличием заключенного соглашения об отступном в случаях, когда такое заключение обязательно, осуществляют специалист по залоговой работе и начальник Бэк-офиса. В других случаях целесообразность заключения соглашения об отступном устанавливается по согласованию начальниками кредитного и юридического подразделений ЦО или филиала.

Соглашение об отступном содержит следующие условия:

а) заемщик передает банку в качестве отступного вместо исполнения обеспеченного залогом обязательства имущество, являющееся предметом залога;

б) соглашение заключается с отлагательным условием, которым является неисполнением заемщиком принятого им на себя обязательства перед банком, в обеспечение по которому оформлен залог.

Договор о залоге составляется в 2-х экземплярах (не считая экземпляра, подлежащего хранению у нотариуса либо подлежащего передаче депозитарию / регистратору ценных бумаг), с приложением описи закладываемого имущества. договор о залоге и опись подписываются и заверяются печатями.

Первый экземпляр договора о залоге помещается в дело и хранится в юридическом управлении ЦО (юридическом отделе филиала) либо в другом месте в соответствии с установленным в банке порядком, второй - передается залогодателю.

Специалист по залоговой работе обязан непосредственно после полного оформления залога передать в Бэк-офис документы, подтверждающие такое оформление:

- в случае оставления предмета залога у залогодателя: договор о залоге с приложениями и описями, страховой полис для имущества, подлежащего страхованию, а также сопроводительную записку, в которой в обязательном порядке указывается, что все документы по залогу оформлены;

- в случае заклада: договор о залоге с приложениями и описями, страховой полис для имущества, подлежащего страхованию, копии актов приема-передачи либо других документов, подтверждающих получение заложенного имущества банком, а также сопроводительную записку, в которой в обязательном порядке указывается, что все необходимые документы по залогу оформлены.

Специалист Бэк-офиса помещает копии указанных документов в соответствующее кредитное досье, а оригиналы направляет в подразделение Банка, отвечающее за их хранение.

За оформление и предоставление в бухгалтерию распоряжений для постановки на внебалансовый учет имущества, полученного в залог, отвечает бэк-офис, оформивший соответствующие Договоры о залоге.

ГЛАВА 3. ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗАЛОГА В КОММЕРЧЕСКИХ БАНКАХ В УСЛОВИЯХ МИРОВОГО КРИЗИСА

Дата добавления: 2015-05-10