Тема 11. Договор аренды здания или сооружения. Договор аренды предприятия

Официальные акты высших судебных органов

Судебная практика ВС РФ по гражданским делам (сост. Е.Н.Команенкова) – М.: ТК Велби. 2008.

Материалы судебной практики

Постановление девятого Арбитражного апелляционного суда от 16.08.2007, 23.08.2007 N 09АП-10811/2007-ГК по делу N А40-10473/07-65-108

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ от 02.11.2007 N 13437/07 по делу N А56-20847/2006

Научная и учебная литература

а) основная:

Гражданское право: в 2 т.: учеб. / отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: БЕК, 2002. – Т. II. Полутом 2. – 544 с.

Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. – 848 с.

Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. – М.: Юристъ, 2004. – 845 с.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный) / рук. авт. кол., отв. ред. О.Н. Садиков. – 4-е изд., испр. и доп., с исп. судебно-арбитражной практики. – М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2003. – 924 с.

Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации / Гуев А.Н. – М.: ИНФРА-М, 2001. – 832 с.

б) дополнительная:

Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений / З.А. Ахметьянова // Юрист. – 2006. – № 2.

Брагинский М.И. Договорное право / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – 3-е изд., стереотип. – М.: Статут, 2001. – Книга 2: Договоры о передаче имущества. – 800 с.

Калпин А.Г. Договор аренды транспортных средств / Калпин А.Г. // Гражданское право. - 2006. - №2. - С. 46-48.

План:

1. Договор аренды здания или сооружения.

1.1. Понятие договора.

1.2. Стороны по договору.

1.3. Форма и государственная регистрация договора.

1.4. Особенности прав на земельные участки при аренде зданий или сооружений.

1.6. Существенные условия договора.

1.7. Передача здания или сооружения.

2. Договор аренды предприятия.

2.1. Понятие договора.

2.2. Стороны по договору.

2.3. Предмет договора.

2.4. Форма и государственная регистрация договора.

2.5. Права кредиторов при аренде предприятия.

2.6. Передача предприятия.

2.7. Особенности пользования имуществом арендованного предприятия.

2.8. Последствия внесения арендатором улучшений в арендованное имущество.

Методические рекомендации

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Достаточно сказать, что к обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения).

По окончании срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Исключение составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью.

Договор аренды предприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора, с момента его государственной регистрации.

Существенная особенность порядка заключения договора аренды предприятия, отличающая его от других видов договора аренды имущества, состоит в том, что арендодатель должен совершить определенные действия, являющиеся необходимыми для последующего заключения договора аренды предприятия. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК).

Характерная особенность договора аренды предприятия, выделяющая его в самостоятельный вид договора аренды и отличающая его от других видов аренды, в том числе от договора аренды зданий и сооружений, заключается в том, что передача предприятия в аренду во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой арендатору прав требований арендодателя, а с другой - переводом на него долгов арендодателя, связанных с деятельностью передаваемого в аренду предприятия.

В ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на перевод долга по обязательствам, связанным с передаваемым в аренду предприятием, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 657).

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК). С заявлением в регистрирующие органы о государственной регистрации договора аренды предприятия могут обратиться как арендодатель, так и арендатор

Отличительной особенностью договора аренды предприятия по сравнению с другими видами аренды имущества является наделение арендатора значительно более широким кругом правомочий по распоряжению имуществом, входящим в состав арендованного предприятия. Данное обстоятельство объясняется спецификой объекта аренды: арендатор получает во владение и пользование действующее предприятие ("предприятие на ходу"), эксплуатация которого невозможна без реализации части имущества, входящего в состав предприятия, и приобретения нового имущества.

Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует согласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей в субаренду или передача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальных ценностей другому лицу.

В процессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения этого имущества (разрешение арендодателя на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором. Для этого он должен доказать, что эти "улучшения" по своей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества либо что они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности (ст. 662 ГК). Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подписание на этот раз возложены на арендатора (ст. 664 ГК).

Обязательство арендатора по возврату предприятия арендодателю считается исполненным с момента подписания обеими сторонами соответствующего передаточного акта.

Литература:

Нормативные правовые акты

Конституция Российской Федерации. Принята всеобщим голосованием 12.12.1993 г. // «Российская газета». – 25.12.1993. – № 237.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон № 14-ФЗ от 26.01.1996 г. // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

Закон РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.97 // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

Материалы судебной практики

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 7.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 5.

Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договоров аренды нежилых помещений / Д.В. Бондаренко // Законность. – 2006. – № 5.

Литература

Основная

Гражданское право: в 2 т.: учеб. / отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: БЕК, 2002. – Т. II. Полутом 2. – 544 с.

Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. – 848 с.

Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. – М.: Юристъ, 2004. – 845 с.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный) / рук. авт. кол., отв. ред. О.Н. Садиков. – 4-е изд., испр. и доп., с исп. судебно-арбитражной практики. – М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2003. – 924 с.

Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации / Гуев А.Н. – М.: ИНФРА-М, 2001. – 832 с.

Дополнительная

Горохов Д.Б. Аренда и купля-продажа земли // Законодательство и экономика. - 1995. - № 23-24.

Калмыков Ю.Х. Значение и правовая природа договора аренды предприятий // Советское государство и право. - 1989. - № 3.

Добрачев Д.В. Практика разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка / Д. Добрачев // КонсультантПлюс: справочные правовые системы: Судебная практика. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Добрачев Д.В. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельного участка / Д.В. Добрачев // Журнал российского права. – 2005. – № 7.

Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: учебное пособие // КонсультантПлюс: справочные правовые системы: Комментарии законодательства. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью // КонсультантПлюс: справочные правовые системы: Комментарии законодательства. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Романова Г.В. Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков: теория и практика / Романова Г.В. // Юрист. - 2006. - №1. - С. 37-39.

Л.А. Гавердовская "Приобретение юридическими лицами - собственниками зданий, строений, сооружений права аренды земельного участка и способы защиты нарушенного права"//"Вестник Арбитражного суда города Москвы", 2006, N 1

Тема 12.1. ое правования.едность наследования по законДоговор финансовой аренды (лизинг).

План:

Понятие договора финансовой аренды.

Стороны договора.

Предмет договора.

Существенные условия договора.

Ответственность сторон.

Дата добавления: 2015-05-10