Право собственности и другие вещные права на землю и жилые помещения

Высокое социальное и народнохозяйственное значение земли обусловливают при регулировании отношений собственности не только учет особенностей данного объекта права, но и то, что правовое регулирование в немалой мере осуществляется особой отраслью законодательства, в первую очередь Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г., N 136-ФЗ. Причем это законодательство, имеющее в известной мере публично-правовой характер, в ряде случаев содержит такие правовые решения и юридические конструкции, которые не всегда строго скоординированы с положениями ГК РФ (здесь, надо полагать, нужна дополнительная работа по совершенствованию обеих отраслей российского законодательства).

Вот почему в настоящем разделе содержатся положения о праве собственности не на землю вообще, а только на пространственно выделенную часть земли - земельный участок, выступающий в качестве объекта гражданского права.

Кроме того, при регулировании земельных отношений существенное значение имеет не только право собственности, но и отдельные вещные права.

Территориальные границы земельного участка как объекта права собственности определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых органами по земельным ресурсам и землеустройству. Право собственности в границах участка распространяется на поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, лес и растения.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе свободно распоряжаться им (продавать, дарить и т.д.), поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота, не ограничены в обороте, не поставлены в строгие рамки распоряжения в качестве земли сельскохозяйственного или иного назначения.

Наряду с участками, предназначенными для пользования собственником, иным владельцем, имеются участки общего пользования, где все граждане имеют право свободно находиться, использовать имеющиеся на этих участках природные объекты, если это допускается нормативными актами и собственниками соответствующих земель. Если участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Собственник земельного участка вправе осуществлять застройку участка при условии соблюдения градостроительных и строительных норм, а также требований о назначении участка. При соблюдении действующих норм (в том числе о государственной регистрации недвижимости) он приобретает право собственности на возведенные строения.

ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит определенное соглашением сторон право на земельный участок. При этом право собственности на здания (сооружения) и право собственности на земельный участок по действующим правилам закрепляется и документально оформляется особо (что в ряде случаев порождает трудности на практике и, не исключено, требует необходимых уточнений в законодательстве).

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Собственник земли может предоставлять земельные участки или их части в постоянное и срочное владение и пользование другим лицам на следующих основаниях:

а) на праве пожизненного наследуемого владения с возможностью передачи участка другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование;

б) на праве постоянного (бессрочного) пользования с соблюдением правил, предусмотренных на этот случай ГК РФ (ст. 271, 272). При этом передача пользователем участка в аренду или безвозмездное срочное пользование третьим лицам допускается только с согласия собственника участка.

Особым способом прекращения права собственности на земельный участок является его изъятие, то есть прекращение права собственности на основе решения органов власти или должностных лиц без согласия собственника. Разновидностью изъятия, согласующегося с началами гражданского права, является выкуп земельного участка.

Выкуп представляет собой такое изъятие, которое производится за выкупную цену. Изъятие земельного участка совершается по решению исполнительных органов государственных или муниципальных образований для государственных или муниципальных нужд. Решение о предстоящем изъятии подлежит государственной регистрации, и о нем собственник должен быть уведомлен за один год. До истечения этого срока выкуп может быть произведен только с согласия собственника.

Причем до достижения соглашения о выкупной цене или решения суда собственник на свой риск может пользоваться своим участком с учетом того, что затраты и убытки в связи с его новым строительством и иными конструктивными изменениями могут быть учтены при определении выкупной цены (ст. 280). Выкупная цена за участок, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием участка. При несогласии собственника на изъятие участка и иных спорах исполнительный орган, принявший решение об изъятии участка, может в течение трех лет с момента направления собственнику уведомления предъявить в суд иск о выкупе участка. Применительно к изложенным правилам осуществляется прекращение права пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования (ст. 283).

В соответствии с ГК РФ изъятие земельного участка может быть произведено и по иным основаниям, в случаях, когда:

- земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства, не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284);

- земельный участок используется с нарушением законодательства, в том числе - с грубыми нарушениями правил рационального использования земли (ст. 285).

Порядок изъятия земли по указанным основаниям и иным основаниям, характеризующим ненадлежащее использование участка (ст. 287), определяется земельным законодательством. При этом нарушитель должен быть заблаговременно предупрежден о предстоящем изъятии участка. При согласии с таким изъятием участок подлежит продаже с публичных торгов; при несогласии - орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд (ст. 286).

Жилое помещение - это высоко социально и человечески значимое материальное благо, право собственности на которое регулируется наряду с ГК РФ особой комплексной отраслью законодательства - жилищным правом.

Собственник осуществляет свои права на жилое помещение в соответствии с его назначением, то есть с целью проживания граждан, личного проживания собственника и членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться собственником для проживания на основании договора.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (такое размещение допустимо только после перевода жилых помещений в нежилые в соответствии с требованиями жилищного законодательства).

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Члены семьи собственника, как и сам собственник, имеют вещное право на помещение, но это право существует в рамках жилищного обязательства и поэтому имеет ограничения. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования и владения жилым помещением (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения (владельческая защита).

Дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Граждане, проживающие в многоквартирном доме, имеют, как правило, право собственности или право по договору найма на отдельное изолированное жилое помещение - квартиру.

Собственнику квартиры принадлежит также на праве общей долевой собственности право на общее имущество дома, в том числе - несущие конструкции, оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Он, однако, не вправе отчуждать указанную долю, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома образуют некоммерческую организацию - товарищество собственников квартир (жилья), создаваемую и действующую в соответствии с жилищным законодательством.

Если собственник содержит свое жилое помещение бесхозяйственно (использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, допускает разрушение помещения и др.), то орган местного самоуправления может предупредить собственника об устранении нарушений, а при допущенных разрушениях - назначить соразмерный срок для ремонта помещения.

Если же собственник продолжает бесхозяйственно содержать свое помещение, допускать указанные выше нарушения (в том числе - не произведет в установленный срок ремонт), то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже такого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.

Дата добавления: 2015-05-31