В. Основания возникновения жилищных правоотношений

Б. Понятие и виды жилищных фондов

Ст.19 ЖК РФ: под жилищным фондом (далее, ЖФ) понимает совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

Понятие же жилого помещения содержится в п.2 ст.15 ЖК РФ, согласно которому:

жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, и пригодно для постоянного проживания граждан. Пригодность определяется не субъективно, а объективно, т.е. соответствием санитарным и техническим требованиям, установленным нормативно.

При этом ст.16 ЖК РФ перечисляет нам виды жилых помещений. Согласно данным предписаниям к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома

2) квартира, часть квартиры

3) комната

Жилищный фонд - совокупность находящихся на территории РФ жилых домов (частей жилых домов), квартир (их частей) и комнат.

В отношении ЖФ законодатель придерживается принципа единства жилищного фонда. Согласно этому принципу, любое жилое помещение независимо от его расположения и принадлежности входит в ЖФ, и, как следствие, подлежит в этом качестве государственном учету, в том числе технической инвентаризации и технической паспортизации. Также, этот принцип предопределяет единство цели использования жилого помещения. Любое жилое помещение должно использовать для проживания граждан.

При этом мы должны понимать, что принцип единства ЖФ отнюдь не исключает разнообразие его составляющих, а, следовательно, делает допустимым дифференциацию единого ЖФ по различным критериям.

Классификация ЖФов представлена в ст.19 ЖК РФ (их там две).

В п.2 ст.19 ЖК РФ представлена классификация ЖФов в зависимости от формы собственности:

1) частный ЖФ

2) государственный ЖФ

3) муниципальный ЖФ

В п.3 ст.19 ЖК РФ представлена классификация ЖФов в зависимости от целей использования:

1) ЖФ социального использования – договор социального найма

2) специализированный ЖФ – договор специализированного найма

3) индивидуальный ЖФ – договор ссуды

4) ЖФ коммерческого использования – договор коммерческого найма

Можно удовлетворять свою потребность в жилье путем права собственности на жилье. Тут всё будет регулироваться правилами о праве собственности, и жилищных правоотношений тут нет.

А можно удовлетворять такую потребность путем использования чужого жилья. И вот тут-то и будут жилищные правоотношения.

Договорившись о понимании жилищного правоотношения, мы должны констатировать, что правовой формой жилищного правоотношения выступает договор найма жилого помещения. Это самостоятельная договорная конструкция (потому что отдельная глава есть в ГК). Следовательно, правила о родственных институтах (аренда и ссуда) к договору найма применяться без указания закона (а таких указаний сегодня нет) не могут.

Любой законодатель отдает себе отчет в том, что использование жилых помещений должно подвергаться специальному регулированию. Задача законодателя – защитить гражданина при пользовании жильем.

В этой связи вызывает недоумение, когда в ЖК мы сталкиваемся с указанием на то, что правовой формой жилищных правоотношений может выступать договор ссуды. Дело не только в том, что за счет этого размывается единый законодательный подход, а в том, что такой подход не продуман и влечет за собой ущемление правовых гарантий гражданина. Только на первый взгляд кажется, что ссуда выгоднее найма. Тут выгода только одна: наем – возмездный, а ссуда – безвозмездная. Однако положение гражданина при ссуде намного хуже, чем наем.

Давайте выясним один вопрос: как обстоит регулирование ситуации ответственности лица, передавшего жилое помещение за фактические и юридические недостатки? В главе 35 нет специальных указаний, а значит, мы применяем общие правила: собственник несет ответственность за юридическую или фактическую некачественность жилого помещения. А в ссуде (ст.693 ГК РФ) ссудодатель отвечает только при умысле и грубой неосторожности (если он при этих формах вины не оговорил недостатки). Тут явно положение при ссуде хуже, чем при найме.

Вопрос прекращения договора по инициативе лица, передавшего соответствующую вещь (наймодатель и ссудодатель). Если у нас наем, то специальных правил в главе 35 для одностороннего отказа (или одностороннего расторжения – юрисдикционный способ) нет, и, более того, основания ограничены. А в ссуде в ст.699 ГК РФ ссудодатель может во всякое время отказаться от договора. Вот тебе и безвозмездность.

При социальном найме оставление гражданином жилого помещения с намерением прекратить жилищное отношение свидетельствует о прекращении договора найма. А при ссуде гражданин может отказаться, но с предупреждением за 1 месяц. Тут явно при найме положение повыгоднее.

Как можно было бы исправить такой изъян ЖК? Ну, можно было предусмотреть безвозмездность найма, но НАЙМА, а не ССУДЫ, чтобы сохранить гарантии гражданина при найме, добавив к ним безвозмездность из ссуды.

Самое обидное, что законы субъектов РФ не исправляют это положение ЖК, а лишь вторят его словам.

Кстати, каждая из разновидностей найма имеет много своих особенностей, несмотря на то, что наем у нас един.

Дата добавления: 2015-05-31