Договор аренды предприятия как единого имущественного комплекса

Договор аренды зданий и сооружений

Форма заключения договора аренды зданий и сооружений – всегда письменная, а также обязательная государственная регистрация, если срок заключения договора более года. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора аренды зданий и сооружений.

Существенные условия договора аренды зданий и сооружений:

1) предмет данного договора;

2) цена договора;

3) условия об арендной плате;

4) передача недвижимого имущества в данном договоре осуществляется по передаточному акту.

Специфика указанного договора заключается:

в объекте (предприятие как единый имущественный комплекс);

в форме заключения (письменная форма с обязательным приложением акта инвентаризации бухгалтерского баланса, заключении независимого аудитора о составе и стоимости предприятия и письменного перечня всех долгов этого предприятия.

Договор финансовой аренды (лизинга)

Договор финансовой аренды (лизинга) – арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущества у определенного последним продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование.

Признаки договора лизинга: двусторонний, взаимный, договор в пользу третьего лица, консенсуальный, его можно относить к числу срочных.

Виды договора:

1) по видам:

а) финансовый лизинг;

б) возвратный лизинг;

в) оперативный лизинг;

2) по формам:

а) внутренний лизинг;

б) международный лизинг;

3) по сроку действия:

а) долгосрочный лизинг (три и более лет);

б) среднесрочный лизинг (от 1.5 до трех лет);

в) краткосрочный лизинг (до 1.5 лет).

Предметом договора лизинга являются любые не потребляемые вещи.

Субъекты договора лизинга – лизингодатель (арендодатель), лизингополучатель (арендатор) и продавец (поставщик).

Лизингодатель – физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование с переходом или без такого к последнему прав собственности на предмет лизинга.

Лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязуется принять предмет лизинга на определенный срок и за определенную плату во временное владение и пользование.

Продавец (поставщик) – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает последнему в обусловленный срок производимое или закупаемое им имущество, выступающее в качестве предмета договора лизинга.

Форма договора лизинга письменная.

Существенные условия договора лизинга:

1) предмет договора;

2) условие о продавце лизингового имущества;

3) объем предаваемых прав на имущество;

4) наименование места и порядок определения передачи предмета лизинга.

Особенности договора лизинга:

1) и предмет и продавца имущества как правило выбирает лизингополучатель (арендатор). Существует такая возможность лизингодателем => риски, связанные с возможностью предоставление товара ненадлежащего качества, а также ненадлежащим продавцом лежат на лизингополучателе;

2) условие относительно предмета договора (в качестве предмета могут выступать любые не потребляемые вещи);

3) условие о возможности сублизинга;

4) большое количество нормативных источников регулирования (ГК РФ, Федеральный закон «О лизинге», Конвенция о международном финансовом лизинге);

5) необходимость уведомления продавца о факте приобретения соответствующего имущества с целью последующей его передаче в аренду определенному лицу;

6) передача предмета договора по общему правилу происходит в месте нахождения лизингополучателя;

7) наличие в федеральном законе о лизинге большого количества существенных условий договора большего, чем в ГК РФ

Риск случайной гибели или порчи имущества переходит к арендатору в момент передачи последнему арендованного имущества.

Тема: «Договор найма жилого помещения»

Договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ) – одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо) именуемое наймодателем обязуется предоставить другой стороне, именуемой нанимателем, жилое помещение за плату во временное и пользование с целью проживания в нем.

Договор социального найма жилого помещения – жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилищном фонде предоставляются гражданам по соответствующему договору.

Особенности договора найма жилого помещения:

1) скорее всего законодатель некорректно разделил указанный договор на виды, подменяя вид договора типом. Договор найма жилого помещения это тип договора, а коммерческий найм и социальный найм это виды этого типа договора;

2) в основном в ст. 672 и в отсылочных статьях ГК РФ, указанных в ч. 3 этой статьи, говорится о договоре социального найма; из содержания остальных статей можно понять, что речь в них идет о коммерческом найме;

3) потребительский характер является объединяющей составляющей двух видов договора найма жилого помещения – цель проживания в данном жилом помещении;

4) один предмет для двух видов договора найма жилого помещения – жилое помещение, то есть недвижимость, предназначенная для проживания граждан;

5) оба вида договора найма жилого помещения заключаются в письменной форме;

6) особые нормативные правовые источники, заходящие на пределы гражданского права (ЖК РФ);

7) огромное количество специальных терминов и названий: лица, совместно проживающие с нанимателем; долгожители; ордер; жилищное правоотношение; дома индивидуального жилищного фонда; коммерческий и социальный найм; временные жильцы;

8) субъектами указанных договоров выступают наймодатель и наниматель;

9) в договоре коммерческого найма жилого помещения в качестве наймодателей могут выступать как физические, так и юридические лица;

10) в договоре социального найма жилого помещения в качестве наймодателя выступает только юридическое лицо;

11) договор найма жилого помещения носит срочный характер и не может превышать пяти лет, если срок не указан в договоре, то он считается заключенным на пять лет. Существуют краткосрочные договоры – до одного года;

12) возможен поднаем жилого помещения – возможность нанимателя с согласия наймодателя передать на определенный срок часть или все нанятое помещение в пользование поднанимателю

Временные жильцы – пользователи, которых наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя могут позволить (разрешить) безвозмездное проживание в жилом помещении.

Особенности временных жильцов:

1) не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, всю ответственность за них будет нести наниматель;

2) срок их проживания в жилом помещении не может быть более шести месяцев;

3) они обязаны освобождать жилое помещение по истечении согласованного срока, а если такой срок не согласован, то не позднее семи дней с момента выдвижения соответствующего требования.

Текущий ремонт не предусматривает полного или частичного изменения жилого помещения, касающегося перепланировки и иных работ, связанных с существенным изменением его вида и назначения. Текущий ремонт по общему правилу является обязанностью нанимателя, но так как носит диспозитивный характер может быть изменена в процессе исполнения договорных отношения.

Капитальный ремонт сданного в наем помещения предполагает кардинальную переделку и существенное изменение назначения отдельных его составляющих частей. Капитальный ремонт по общему правилу является обязанностью наймодателя, так как эта норма носит диспозитивный характер может быть изменена в процессе исполнения договорных отношений.

Тема: «Договор безвозмездного пользования (ссуды)»

Договор безвозмездного пользования – одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне, именуемой ссудополучателем, а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том же состоянии, в котором она ее получила с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Данный договор по усмотрению сторон может быть как реальным, так и консенсуальным; может носить как срочный, так и бессрочный характер; безвозмездный договор; двусторонеобязывающий.

Форма договора безвозмездного пользования законодателем четко не определена – он может быть как устным, так и письменным в зависимости от специфики договора.

Предметом данного договора является индивидуально-определенная вещь.

Среди смежных договоров родственных безвозмездному пользованию выделяются следующие:

1) договор дарения;

2) договор хранения;

3) договор займа;

4) договор аренды.

Договор дарения и договор ссуды.

При дарении имущество переходит в собственность другому лицу в отличие от ссуды, где собственник остается прежним. В случае дарения при передачи вещи договорные отношения, как правило, заканчиваются, в случае ссуды при переходе вещи от одного лица к другому договорные отношения только начинаются. Предметом договора дарения могут быть не только вещи, но и имущественные права, в случае ссуды – только вещи, носящие индивидуально-определенный характер. Объединяющим признаком данных договоров является их безвозмездный характер.

Договор хранения и договор ссуды.

Цель договора хранения – сбережение вещи; целью договора ссуды является иная цель не связанная с хранением вещи. Пользование вещью хранителем, как правило, исключено в отличие от договора ссуды. В хранении презюмируется возмездный характер данной сделки; ссуда носит исключительно безвозмездный характер. В случае хранения договор совершается в интересах поклажедателя; в случае ссуды – ссудополучателя. В качестве схожей черты договора ссуды и договора хранения является передача индивидуально-определенной вещи.

Договор займа и договора ссуды.

Предметом договора займа, как правило, выступает вещь, определенная родовыми признаками; предметом договора ссуды является индивидуально-определенная вещь. Договор займа может носить как возмездный, так и безвозмездный характер; договор ссуды – всегда безвозмездный харктер. Длящийся характер отношений, которые возникают с момента передачи этой вещи.

Договор аренды (имущественного найма) и договор ссуды.

Схожие черты аренды и ссуды:

1) присутствуют отсылочные нормы;

2) в обоих договорах присутствует правомочие пользование вещи сообразно ее назначению.

В отличие от договора ссуды при аренде вещь передается не только в пользование, но и во владение. Данные договоры имеют отличия в ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей.

Особенности договора безвозмездного пользования:

1) правовое регулирование договора ссуды – регулируется не только нормами главы 36 ГК РФ, но и главы 34 ГК РФ, посвященной договору аренды. Причем только одна статья главы 34 указанна полностью, все остальные в соответствующих пунктах;

2) многочисленные сферы применения договора (от бытовых до культурно-просветительских);

3) субъектный состав (ссудодатель и ссудополучатель).

Обязанности ссудодателя:

1) передать вещь в пользование ссудополучателю;

2) переданная вещь должна соответствовать всем условиям договора и ее назначению;

3) передача вещи со всеми ее принадлежностями и относящимися к ней документами.

Обязанности ссудополучателя – возврат той же вещи и в надлежащем состоянии, переданной по договору безвозмездного пользования; обязанность по содержанию вещи, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Как ссудодатель, так ссудополучатель в праве в любое отказаться от договора, если последний носит бессрочный характер, известив об этом вторую сторону об этом за месяц.

Ссудополучатель вправе в любое время отказаться от договора, носящего срочный характер в порядке п.1 ст. 699 ГК РФ.

У обеих сторон согласно ГК РФ есть право досрочного расторжения договора.

Тема: «Договор подряда»

Договор подряда – одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат в определенный срок заказчику, а последний обязуется принять такой результат и его оплатить.

Признаки договора подряда: срочный (сроки начала работ, сроки окончания работ и промежуточные сроки); консенсуальный; двусторонеобязывающий; отдельные виды договора являются публичными; возмездный.

Существенные условия договора подряда:

1) предмет договора;

2) срок договора;

3) цена договора.

Договор подряда заключается как в письменной, так и в устной форме.

Подрядчик должен иметь специальные навыки для выполнения навыки для выполнения работы, предусмотренной договором.

Заказчиком может быть любое лицо.

Особенности договора подряда: 1) этот договор связан с изготовлением, переработкой либо обработкой вещей либо осуществление подобного вида работ; 2) риск случайной гибели, повреждения материалы оборудования, а также вещи, переданной для последующей переработки или обработки несет, как правило, предоставившая ее сторона (до приемки заказчиком результата работы риск случайной гибели или повреждения такого результата несет подрядчик); 3) возможность привлечения третьих к выполнения работы (субподрядчик) в случае отсутствия соответствующей квалификации.

Заказчик

Генеральный подрядчик

Субподрядчик

Заказчик

ПодрядчикПодрядчик

Неделимая вещь

Сроки в договоре подряда: в обязательном порядке в договоре должны быть установлены начальные и конечные сроки исполнения работы; также по соглашению сторон могут быть установлены промежуточные сроки. В случае несоблюдения начальных и конечных сроков подрядчик будет нести ответственность.

В связи с ценообозначением упоминается смета.

Цена включает компенсацию издержек и причитающееся вознаграждение подрядчику. Цена может быть определена путем составления сметы (если работа выполняется в соответствии с ней смета приобретает силу и становится частью договора с момента подтверждения ее заказчиком.

Разновидности сметы: 1) приблизительная смета; 2) твердая смета.

Презумпция твердости цены в работе – при отсутствии иных указаний в договоре цена работы считается твердой.

При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчику, а также оказываемых последнему услуг третьих лиц, которые нельзя было предвидеть при заключении договора, наделяют правом подрядчика требовать увеличения установленной цены, а при отказе – расторжения договора.

Экономия подрядчика (две стороны экономии подрядчика):

1) экономия материала, предоставленного заказчиком;

2) финансовая экономия. В случае, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении работы, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором, если заинтересованная сторона (заказчик) не докажет, что полученная экономия повлияли на качество выполнения работы.

Возможна предварительная оплата работ, поэтапная оплата работ, оплата по окончании всех выполненных работ.

В рамках этого договора возможна выплата аванса или задатка.

В рамках договора подряда предусмотрено право подрядчика на удержание результата работ.

Дата добавления: 2015-05-31