Особенности использования земельных участков , занятых государственным и коммунальным жилищным фондом

В современных условиях, когда большинство населения страны сосредоточено в городах, компактная и комплексная застройка их земельных площадей особенно актуальным. Земли жилой и общественной застройки в городах и других густонаселенных поселениях, в основном заняты многоквартирными и многоэтажными домами, с множеством разнообразных зданий и сооружений, предназначенных для их обслуживания. Застройка земельных участков, с созданием единой и целостной инфраструктуры, значительно влияет на правовой режим использования земель жилой и общественной застройки.

Размещение на земельных площадях многоквартирных жилых домов является безсадибним, но с выделением придомовых территорий для их обслуживания. При этом использование земельного участка осуществляется многочисленными субъектов права в разных направлениях, объединяемых общей целью создания благоприятных условий для проживания в многоквартирных домах. Так, одни предприятия используют земельный участок для строительства, ремонта и эксплуатации, вторые - для благоустройства и озеленения, третьи - для прокладки коммуникаций и дорожного строительства и т. д. Кроме того, жилищно -коммунальная реформа породила целый ряд новых отношений и подходов к использованию государственного и коммунального жилищного фонда, привели к указанных изменений и нововведений в земельном законе.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса, земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами. Из приведенной нормы следует, что не только многоквартирные жилые дома с надлежащими к ним зданиями и сооружениями, но и занимаемые ими земельные участки с придомовые территориями, принадлежащих на праве государственной или коммунальной собственности. Государственные организации и коммунальные предприятия как юридические лица, осуществляя управление многоквартирными домами, одновременно пользуются земельными участками, занятыми такими домами. Они осуществляют планирование их использования, застройку, благоустройство, охрану от негативных воздействий природного и техногенного характера и т.д..

Условия и порядок предоставления земельных участков для застройки многоквартирными домами предусмотрено земельным законодательством. А сама застройка, то есть размещение жилых и общественных зданий, а также ведения строительства и благоустройства, регулируется градостроительным законодательством. Размеры таких участков определяются утвержденной градостроительной документацией, проектом застройки территории и проектом строительства каждого объекта или строительного комплекса.

Значительный интерес вызывает правовой статус и режим использования придомовой территории, предназначенной для обслуживания многоквартирного дома. Согласно техническим критериив1, прибудикова территория представляет собой установленный проектом распределения территории микрорайона или квартала и проектом застройки земельный участок многоквартирной безсадибнои жилой застройки, которая необходима для размещения и обслуживания жилого дома или жилых домов, и не может выделяться для части дома (блока, этажа, секции, квартиры). Однако наиболее корректное и лаконичное определение придомовой территории можно найти в Законе «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29 ноября 2001 года2. В нем прибудикова территория определяется как территория вокруг многоквартирного дома, определенная актом на право собственности или пользования земельным участком и предназначенная для обслуживания многоквартирного дома.

Из последнего официального определения следует, что земельный участок, которая необходима для размещения многоквартирного дома и находится под ним, не включается в состав придомовой территории. Последняя охватывает проезды, проходы, тротуары и маршруты прогулки, детские игровые площадки и площадки для отдыха, занятия физкультурой, проведения свободного времени, временные подъезды коммунального автотранспорта и временной парковки частных автомобилей, уничтожение собак и других домашних животных и т.д.. Несмотря на то, что прибудикова территория находится в постоянном специальном пользовании государственной организации или коммунального предприятия, жители таких домов осуществляют общее землепользования прибудиковою территорией. В данном случае специальное землепользования юридического лица не исключает, а наоборот, предполагает осуществление общего землепользования физическими лицами.

Одновременно придомовые территории используются предприятиями связи, электросети, газового хозяйства, зеленого строительства и другими учреждениями и организациями. Это также не противоречит праву постоянного землепользования государственных и коммунальных предприятий потому, что, во-первых, использование придомовой территории указанными предприятиями осуществляется с согласия или по договорам с землепользователем, а, во-вторых, в этом заключается обслуживающее назначения придомовой территории.

Согласно ч. 2 ст. 42 Земельного кодекса, в случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению владельцев дома. В принципиальном аспекте в приведенной норме земельного закона закреплена общеизвестна правовая традиция о том, что «земля следует за зданием».

Однако из этой нормы следует, по крайней мере, два важных положения, влияющие на правовой режим использования земель жилой и общественной застройки. В связи с тем, что сфера применения постоянного землепользования ограничена, а временное землепользование предусмотрено только в форме аренды, то надо думать, что земельный участок приватизированного жилого дома в таких случаях предоставляется в арендное пользование со всеми платного землепользования. С другой стороны, многоквартирный дом может признаваться приватизированным, и соответственно передача земельного участка в собственность или предоставление в пользование, может произойти только после приватизации всех, или большинства квартир жилого дома.

Однако на практике нередко встречаются случаи приватизации незначительного числа квартир с их общего количества, находящихся в многоквартирном доме. Поэтому такие дома в целом сохраняют статус государственной или коммунальной собственности с соответствующей принадлежности права собственности или постоянного пользования земельным участком. Этому способствует и то обстоятельство, что в соответствии с гражданским и жилищного законодательства, приватизированные квартиры являются самостоятельными объектами права частной собственности и могут продаваться и покупаться, без учета принадлежности права собственности на земельный участок, который занимает многоквартирное здание. Таким образом, напрашивается вывод о том, что земельный закон не достаточно стимулирует передачу или предоставление земельных участков объединению домовладельцев путем приватизации квартир многоквартирного дома.

Для передачи земельного участка объединению собственников многоквартирного дома на праве собственности или на условиях арендного землепользования, оно должно приобрести права юридического лица. Для этого необходимо осуществить Пеано организационные мероприятия и выполнить предусмотренные требования действующего законодательства. Такие требования к объединениям домовладельцев как юридическим лицам, в частности предусмотренные в постановлении Кабинета Министров Украины " О реализации Закона Украины " Об объединении совладельцев многоквартирного дома " 1.

Согласно Типового устава объединения (общества) совладельцев многоквартирного будинку2, на основании которого каждое объединение владельцев квартир приватизированного многоквартирного дома разрабатывает собственный устав, утверждается на общем собрании участников объединения. Таким образом, объединение собственников жилого дома является уставным, причем хозяйственным объединениям граждан - совладельцев приватизированных квартир, а его юридическое личность и правомочия по землевладения и землепользования, предусматриваются в собственном уставе объединения собственников жилого дома. Если им не выполнены требования Порядка государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома, утвержденного указанным правительственным постановлением, оно не приобретает права юридического лица и в соответствии со ст. ст. ст. 80 и 93 Земельного кодекса, не может быть субъектом права собственности или права аренды придомовые земельные участки.

Условия и порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящихся к ним зданий, сооружений и придомовые территории, определяется совладельцами такого дома. Размеры и конфигурация земельных участков, переданных на праве собственности или предоставленных на условиях арендного землепользования, определяются на основании проектов распределения территории квартала или микрорайона и землеустроительной документацией. Приведенные требования земельного закона связаны с тем, что на землях жилой и общественной застройки расположено многочисленное количество многоквартирных домов с общей инфраструктурой и единой системой обслуживания. Поэтому при приватизации квартир в жилых домах, составляющих застроен комплекс в пределах квартала или микрорайона, может возникнуть несколько объединений домовладельцев, которые ставит перед необходимостью осуществления соответствующего распределения земельного участка, определения ее конфигурации, установление порядка использования и т.п..

В связи с безсадибним землепользованием многоквартирных жилых домов, действующий земельный закон не предусматривает возможности распределения придомовой земельного участка между совладельцами дома и закрепления ее частей за владельцами квартир или собственниками нежилых зданий и сооружений, относящихся к домостроения. Земельный участок, который относится к многоквартирного жилого дома, используется по решению органов управления созданного объединения совладельцев квартир такого дома. Поэтому изменение субъектного состава права собственности или права пользования земельным участком, не приводит к изменению правового режима ее использования.

Объединение совладельцев квартир многоквартирного дома имеет целью не приобретение права собственности или права пользования земельным участком, а принятие мер для надлежащего обслуживания жилого дома. Такие меры направлены на повышение уровня благоустройства придомовой территории, использование созданных площадок, содержание и расширение торговых площадей, возведение объектов сервиса и т.д.. Однако основное целевое назначение земельного участка, который относится к землям жилой и общественной застройки, и видовое использования придомовой участка, предназначено для обслуживания жилого дома, не изменяются.

Дата добавления: 2015-05-31