Изъятие - тоже сделка

Вопрос о цене

Выкупная цена при изъятии земельного учас­тка у собственника для государ­ственных или муниципальных нужд, а также условия такого выкупа устанавливаются согла­шением, заключаемым с соб­ственником земельного участка. Выкупная цена земельного участка складывается из двух составляющих:

· рыночная стоимость зе­мельного участка и находяще­гося на нем недвижимого иму­щества (рыночная стоимость определяется в соответствии с законом «Об оценочной дея­тельности»);

· убытки, причиненные собственнику земельного учас­тка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обяза­тельств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

При этом обязательство по выплате ложится на Россий­скую Федерацию, субъект Рос­сийской Федерации или муниципальное образование. В то же время допускается возмож­ность возмещения убытков не только из бюджета, но и лица­ми, в пользу которых изымают­ся земельные участки. Тем не менее эта коллизия не представляет для предпринимателя угрозы, так как ему в любом случае полностью возместят его убытки. Просто необходимо обратить внимание на источник, из которого их будут возмещать.

Убытки, вызванные изъятием для государственных или муниципальных нужд, возмещаются и лицу, владеющему земельным участком на правах аренды. Но такая обязанность предусмотрена уже не гражданским, а земельным законодательством. Это положение тем более важно, что именно арендатор земельного участка может являться собственником недвижимого имущества на таком участке.

На практике бывают случаи, когда подлежащий изъятию земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, а орган государственной власти при принятии соответствующего решения об изъятии зачастую забывает включить в решение положение об изъятии участка у арендатора, принимая решение лишь об изъятии недвижимого имущества на этом участке. Такое решение не соответствует закону и подлежит отмене.

Как установлено Гражданским кодексом, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, и у покупателя это право возникает только с момента такой регистрации. Следовательно, лицо, в чью пользу происходило изъятие земельного участка и объектов недвижимости, обязано зарегистрировать за собой право собственности на это имущество. В противном случае возникает ситуация, когда земельный участок и объекты недвижимости остаются в собственности первоначального лица, в то время как полномочия по распоряжению этим имуществом уже осуществляются новым владельцем.

Таким образом складывается следующая схема принудительного прекращения права собственности на недвижимое имущество:

1. Федеральный орган исполнительной власти или орган исполнительной власти субъекта РФ принимает решение об изъятии земельного участка и прекращении права собственности на недвижимое имущество на этом участке.

2. Собственник (правообладатель) уведомляется об изъятии земельного участка не менее чем за год до предполагаемой даты изъятия.

3. Решение регистрируется в Едином государственном реестре прав, о чем сообщается собственнику (правообладателю).

4. С собственником земельного участка заключается соглашение о выкупе земельного участка, а при недостижении такого соглашения выкуп происходит в судебном порядке по истечении года с момента уведомления.

5. Осуществляется государственная регистрации прав на земельный участок и/или недвижимое имущество за новым владельцем.

Однако противоречия земельного и гражданского законодательства, неопределенность роли органа местного самоуправления в принятии решения об изъятии земельного участка и другие пробелы нередко ставят под вопрос правомерность изъятия земельного участка и недвижимого имущество на нем. А зачастую государственными органами и органами местного самоуправления вообще не соблюдается указанный порядок изъятия - к примеру, в части государственной регистрации решения об изъятии земельного участка. Это, конечно, с одной стороны, может негативно повлиять на гарантии, предоставляемые собственникам недвижимости, а с другой - дает возможность оспаривать действия уполномоченных лиц и всячески затягивать процесс изъятия собственности.

Также необходимо отметить, что государственная оценка изымаемого участка и имущества может сильно отличаться от рыночных цен, и такая оценка тоже может быть оспорена в суде.

Глава VIII. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков

Информация об изменениях:Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ в пункт 1 статьи 57 настоящего Кодекса внесены изменения,вступающие в силу с 5 января 2005 г.

См. текст пункта в предыдущей редакции

1. Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:

1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

3) временным занятием земельных участков;

4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;

5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

2. Убытки возмещаются:

1) землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи;

2) собственникам земельных участков в случаях, предусмотренных подпунктами 2, 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

ГАРАНТ:О включении в выкупную цену убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка см. пункт 2 статьи 281 Гражданского кодекса РФ

3. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

4. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

5. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации.

ГАРАНТ:См. комментарии к статье 57 ЗК РФ

Вопрос 39.

Дата добавления: 2015-05-31