Особенности договора

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Особенности договора

Арендатор обязан своими силами осуществлять управление транспортным средством и нести расходы на его содержание.

Арендатор обязан производить текущий и капитальный ремонт транспортного средства.

Арендатор несет обязанность по страхованию транспортного средства, включая страхование своей ответственности за вред, причиненный третьим лицам.

По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия).

Договор регламентируют ст. 650-655 ГК.

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица, а также публично-правовые образования. Арендодатель должен быть собственником имущества, сдаваемого в аренду, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду[38].

Существенными условиями договора являются условия о предмете аренды и размере арендной платы.

Предметом аренды является здание или сооружение. Понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение – это любая значимая постройка, служащая для технических целей (колодцы, оранжереи, парники, навесы, трансформаторы, тепловые узлы, мосты и другие инженерные сооружения). Люди в сооружениях находятся лишь временно. Здание – это архитектурное сооружение (дом). Оно предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы. Признаками зданий и сооружений являются:

- это объекты, созданные людьми, а не природой[39];

- они прочно связаны с земельным участком, на котором возведены, их

перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению

объекта[40];

- это отдельно стоящие (самостоятельные) объекты[41];

- это объекты, возведение которых закончено, и они уже используются

или могут быть использованы по прямому назначению[42].

Так, здания могут быть объектом арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке[43].

Предметом аренды могут быть и части зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения).

Что касается размера арендной платы, то правила ее определения, предусмотренные п.3 ст. 434 ГК, к рассматриваемому договору не применяются (то есть он не может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги).

Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании здания (сооружения). Она должна учитывать стоимость объекта аренды[44], его технические характеристики, указанные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень благоустройства, удобство для коммерческого использования и т.д.). Обычно она включает необходимость возмещения арендодателем амортизационных отчислений, налога на имущество и других платежей. В цену аренды входит не только плата за здание (сооружение), но и плата за пользование землей, на которой расположено здание или сооружение.

Стороны должны в обязательном порядке определить размер арендной платы в противном случае договор не будет считаться заключенным[45].

Пункт 3 ст.614 ГК закрепила норму, в соответствии с которой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем в указанной статье отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества. Таким образом, не подзаконные акты, а именно закон может изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы[46].

Кроме того, п.4 ст.614 ГК закрепил право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ст.450 и ст.451 ГК[47].

Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение договора путем обмена документами невозможно. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п.1 ст.651 ГК).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п.2 ст.651 ГК)[48]. С момента такой регистрации он считается заключенным.

До недавнего времени арбитражная практика неоднозначно подходила к решению вопроса о регистрации права, вытекающего из договора аренды.

В большинстве случаев суды полагали, что право аренды подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды. Отсюда следовало, что государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших арендных прав на объект договора. Последнее предполагало предварительное осуществление кадастрового и технического учета самого объекта недвижимости. Сведения об этом должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Существовала и прямо противоположная практика, отвергавшая изложенные подходы и базировавшаяся на необходимости регистрировать право аренды одновременно с договором аренды, заключаемым на срок более года.

Высший Арбитражный Суд РФ в Информационном письме от 16 февраля 2001 года №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассмотрел это противоречие и пришел к выводу, что «положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества». Отсюда следует, что право аренды зданий и сооружений, заключенной на срок менее года, не подлежит регистрации. При регистрации же договора на срок более года он регистрируется вместе с правом аренды.

На практике неоднозначно решается вопрос о государственной регистрации бессрочного договора аренды недвижимости в том случае, если он действует год и более. В одних случаях он регистрируется, в других – нет. Основания к этому дает буквальное прочтение п.2 ст.651 ГК.

До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

При аренде здания или сооружения арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята соответствующим зданием или сооружением и необходима для их использования.

При продаже такого земельного участка другому лицу за арендатором здания или сооружения сохраняется право пользования этим земельным участком на условиях, действовавших до его продажи.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается сторонами[49]. Уклонение от подписания такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответствующие последствия. Возврат арендованного имущества также осуществляется путем составления передаточного акта.

Арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения без согласия арендодателя.

Дата добавления: 2015-05-31