Внесение платы за пользование жилым помещением по договорам социального и коммерческого найма

Согласно ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение В соответствии с абз. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, а также самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное. Это правило применяется и к договору социального найма (см. п. 3 ст. 672 ГК РФ).

Обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги предполагает, прежде всего, соблюдение плательщиками установленных законодательством сроков внесения платы. Оплата будет считаться совершенной надлежащим образом, если плательщик внесет плату в любой день до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, или в любой день до конечного срока оплаты, установленного в договоре.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги относится к обязательствам с определенным сроком исполнения, однако это не означает, что оплата не может производиться досрочно. Гражданин или организация вправе осуществить предварительную оплату жилого помещения и коммунальных услуг в счет будущих месяцев. При этом следует иметь в виду, что если сроки оплаты установлены договором, то при внесении платы они должны соблюдаться, в т.ч. при предварительной оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

В случае необходимости получения права на отсрочку или рассрочку по внесению платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, в т.ч. на изменение сроков погашения задолженности по оплате, плательщики могут обратиться за согласованием:

- к собственнику жилья (или к уполномоченному им лицу),

- к наймодателю, управляющим и иным организациям (имеющим перед плательщиками договорные обязательства по содержанию, ремонту жилья и предоставлению коммунальных услуг),

- к объединению собственников жилья (если жилые помещения, за которые вносится плата, расположены в жилых домах государственного или муниципального жилищного фонда и в них созданы объединения собственников жилья) по решению наймодателя.

Обязанность нанимателя жилого помещения по договору социального найма своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги установлена п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ.

Оплата жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме означает, что в соответствии с утвержденными тарифами граждане и организации обязаны оплатить жилое помещение (о структуре платы за жилое помещение см. ст. 154 ЖК РФ), а также все виды предоставленных им коммунальных услуг за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в т.ч. газ в баллонах, отопление, приобретение и доставку твердого топлива при наличии печного отопления). Жилищный кодекс РФ предоставляет гражданам право при неиспользовании отдельных видов услуг (в связи с временным отсутствием), плата за которые рассчитывается исходя из нормативов потребления, произвести оплату с учетом пересчета платежей за период временного отсутствия (см. ч. 11 ст. 155 ЖК РФ). Граждане и организации могут вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги частями за истекший месяц, но до истечения установленного срока ее внесения. Это право может быть использовано только в том случае, если иное не установлено договором социального найма, договором найма или договором с управляющей и иными организациями, имеющими перед гражданами обязательства по содержанию, ремонту жилья и предоставлению коммунальных услуг. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение

20. Форма договора найма жилого помещения: последствия несоблюдения требований законодателя к форме договора

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Право пользования жилым помещением в рамках социального найма возникает в результате сложного юридического состава, элементами которого являются: 1) договор и 2) решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

2. Решение о предоставлении жилого помещения является первичным элементом в юридическом составе, на основании которого происходит пользование жилым помещением социального предназначения. Ранее действовавшее законодательство предусматривало, что в соответствии с решением уполномоченного органа о предоставлении жилья исполкомом выдавался гражданину ордер, который являлся единственным основанием для вселения в предоставляемое жилое помещение. Форма ордеров устанавливалась Советом Министров РСФСР (ст.47 ЖК РСФСР; ст.13 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики”). Коммент. Кодекс не содержит понятия "ордер”. Таким образом, элементный состав возникновения права пользования жилым помещением в рамках социального найма упростился по сравнению с ранее действовавшим жилищным законодательством.

3. Договор социального найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. Вместе с тем, как это следует из смысла коммент.ст., несоблюдение письменной формы не влечет недействительности этого договора. Правовые последствия несоблюдения письменной формы договора социального найма жилого помещения заключаются в том, что стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания в подтверждение его заключения (п.1 ст.162 ГК РФ). Вместе с тем заинтересованные лица в подтверждение заключенности договора вправе ссылаться на иные письменные доказательства, подтверждающие факт его заключения (например, акцептованные наймодателем счета по оплате спорного жилого помещения).

4. Форма типового договора социального найма жилого помещения должна быть утверждена Правительством РФ. На момент же принятия комментируемого Кодекса сохраняли свою законную силу Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 (СП РСФСР. 1986. N 2. Ст.10), а также Примерная форма договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, утвержденная приказом Минстроя РФ от 20 августа 1996 г. N 17-113 (Жилищное законодательство. М., 1997).

Дата добавления: 2015-05-31