Нижний Новгород – 2008 г. 2 страница

Иной порядок оценки земельных участков применяется при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений.

Гражданам и некоммерческим организациям, также являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти объекты возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральным законом для указанных собственников не установлен иной порядок преобразования земельных участков в собственность. В этих случаях при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами РФ в пределах:

- 20 % кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек;

- 25 % кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Иные лица приобретают такие земельные участки по цене, установленной субъектами РФ, в населенных пунктах с численностью населения:

- свыше 3 млн. человек – в размере от 5 до 30 – кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- от 500 тыс. до 3 млн. человек – в размере от 5 до 17 – кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- до 500 тыс. человек, а также в пределах границ населенных пунктов – в размере от 3 до 10 – кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Такой порядок продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен до 1 января 2010 г. (ФЗ от 24 июля 2007 г.).

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности». Он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с объектами оценки. Для указанных в законе целей под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении рыночной стоимости объектов оценки используются стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. «Об утверждении стандартов оценки».

Наконец, следует иметь в виду, что в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в ст. 65 ЗК, применяется нормативная цена земли. Нормативная цена земель – это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Она была установлена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земельного участка и в других случаях. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной стоимости земли» она утверждается ежегодно органами власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам поселений или их группам. Согласно п.13 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» нормативная цена земли применяется для целей налогообложения и в иных случаях, если не определена кадастровая стоимость земли.

Переход к рыночным отношениям, развитие предпринимательства, формирование и использование рыночных форм собственности на землю и другие преобразования потребовали реформирования системы государственного управления агропромышленным комплексом и земельными ресурсами. Управление в сфере использования и охраны земель включает деятельность государственных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, направленную на обеспечение эффективного использования земель, способности земель быть средством производства в сельском и лесном хозяйстве, сочетание интересов общества и прав и законных интересов граждан.

Государственное управление в области использования и охраны земель подразделяется на общее и отраслевое и реализуется через систему органы исполнительной власти в РФ, которые осуществляют свои задачи и функции в процессе постоянной управленческой деятельности, носящей подзаконный характер. Такое управление возложено на Правительство РФ через систему федеральных органов исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ и через структуру органов местного самоуправления, которая определяется населением самостоятельно.

Правительство РФ как федеральный орган исполнительной власти общей компетенции осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным Конституционным Законом от 17 декабря 1997 г. «О Правительстве РФ» и осуществляет управление федеральной собственностью, проводит единую государственную политику в области охраны окружающей среды и обеспечения экологической безопасности, организует деятельность по охране и рациональному использованию природных ресурсов, регулированию природопользования.

Полномочия органов государственной власти субъектов РФ общего характера установлены ФЗ от 6 октября 1999 г. «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ».

Решение вопросов местного значения исходя из интересов населения с учетом исторических и иных местных традиций в области природопользования и охраны земель отнесено к органам местного самоуправления в РФ (ФЗ от 6 октября 2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ». К вопросам местного значения поселения относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения, утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, резервирование и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселений для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения, установление, изменение и отмена местных налогов и сборов и других вопросов в области использования и охраны земель.

По вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или), а также по вопросам осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов РФ, могут приниматься муниципальные правовые акты. Муниципальные правовые акты, принимаемые органами местного самоуправления, подлежат обязательному исполнению на всей территории муниципального образования.

Полномочия РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления в области земельных отношений закреплены в ст.ст. 9-11 ЗК РФ. Перечень полномочий носит открытый характер и допускает отнесение к ведению данных органов исполнительной власти и местного самоуправления также иных помимо перечисленных в указанных статьях полномочий.

Переход к рыночной организации хозяйства потребовал формирования более эффективной системы специально уполномоченных исполнительных органов государственной власти, что нашло закрепление в Указе Президента РФ от 9 марта 2004 г. «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти». Данным Указом образована трехуровневая система федеральных органов исполнительной власти: федеральные министерства, федеральные службы, федеральные агентства. В области использования и охраны земель принимают участие органы специальной компетенции, среди которых центральное место занимает Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Оно действует на основании специального Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 19 августа 2004 г. данное агентство является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастра объектов недвижимости, землеустройства, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель, а также по государственному земельному контролю. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости находится в ведении Министерства Юстиции РФ.

К числу других органов государственной власти, деятельность которых затрагивает вопросы в области использования и охраны земель относятся:

1. Министерство природных ресурсов (в его состав входят Федеральная служба по надзору в сфере природопользования, Федеральное агентство по недропользованию, Федеральное агентство лесного хозяйства и Федеральное агентство водных ресурсов);

2. Министерство сельского хозяйства РФ – наделено специальными полномочиями по выработке государственной политике и нормативно-правовому регулированию в сфере агропромышленного комплекса, включая мелиорацию, плодородие почв, устойчивое развитие сельских территорий, проведение агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных мероприятий в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения.

3. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Рострой). В соответствии с Положением о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2004 г. данное агентство:

- организует проведение в установленном порядке государственной экспертизы градостроительной, предпроектной и проектной документации;

- осуществляет функции по реализации государственной политики, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

4. Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом – действует на основании Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 27 ноября 2007 г:

- подготавливает и предоставляет в установленном порядке Министерству экономического развития и торговли РФ предложения об установлении публичных сервитутов на земельные участки, об утверждении перечня земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности;

- решает вопросы продажи находящейся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков и осуществляет другие полномочия в области земельных отношений, отнесенные к её ведению.

5. Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор). Согласно Положению о данной службе, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2004 г. она осуществляет функции по контролю и контролю в сфере охраны окружающей среды, в том числе в области обращения с отходами производства и потребления, в области экологической экспертизы в установленной сфере деятельности и осуществлению иных функций. Данная служба осуществляет свою деятельность как непосредственно, так и через свои территориальные органы во взаимодействии с другими органами власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, общественными и иными организациями.

6. К другим органам, деятельность которых связана с использованием и охраной земель, следует отнести:

- Министерство РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (МЧС России);

- Министерство транспорта РФ (Минтранс);

- Министерство обороны РФ (Минобороны);

Они осуществляют координацию и контроль за деятельностью находящихся в их ведении служб и агентств по управлению землями, предоставленными им для осуществления в установленной сфере хозяйственной и иной деятельности.

К числу наиболее важных функций управления в сфере использования и охраны земли следует отнести:

· отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую;

· государственный земельный кадастр;

· землеустройство;

· мониторинг земель;

· контроль за использованием и охраной земель.

Как отмечалось, земля имеет многофункциональное значение, выступая в качестве природного объекта и одновременно природного ресурса, важнейшего средства производства в сельском и лесном хозяйстве, объектом права собственности, что предопределяет необходимость классификации земли на соответствующие категории и установления правовых основ разграничения собственности на землю. В то же время земля – территория государства, на которую распространяется суверенитет Российской Федерации. Поэтому характерной чертой российского земельного права является то, что согласно ст.7 ЗК РФ в РФ с учетом целевого назначения подразделяется на следующие категории:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли населенных пунктов;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса.

Деление земель по целевому назначению на категории входит необходимым элементом в состав как общего понятия правового режима в отношении всех земель, так и отдельных категорий или видов земель. Однако в силу п.2 ст.7 ЗК РФ правовой режим земель определяется не только исходя из их принадлежности к той или иной категории, но и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории.

В обеспечение правильного и наиболее рационального использования основные черты правового режима каждой из перечисленных категорий земель нашли отражение в особенной части ЗК РФ (гл.гл. 14-18).

Территориальное зонирование – это установление зон, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. При подготовке Правил землепользования застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования, возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков.

Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Не допускается формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах.

В свою очередь градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков равно как всего, что находится над ним и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки.

Карта градостроительного зонирования, градостроительные регламенты наряду с другими документами включаются в Правила землепользования и застройки, которые разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территории муниципальных образований, сохранения окружающей среды и других целей.

Земельное законодательство предусматривает возможность территориального зонирования в отношении земель населенных пунктов, используемых и предназначенных для застройки и развития населенных пунктов (ст.ст.83-85 ЗК РФ).

Разрешенное использование как элемент правового режима земель применимо к тем категориям земель, в отношении которых осуществляется территориальное зонирование.

Информация о разрешенном использовании земельного участка может содержаться:

- в градостроительном плане земельного участка (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного кодекса или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);

- в градостроительном регламенте в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.

Разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов:

· основные виды разрешенного использования;

· условно разрешенные виды использования;

· вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ним.

Важно подчеркнуть, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Данное правило не распространяется на органы государственной власти, местного самоуправления, государственные и муниципальные унитарные предприятия.

В ЗК РФ разрешенное использование выступает в качестве необходимого критерия:

o для признания земельного участка делимым (ст.6 ЗК РФ);

o предоставления земельного участка для строительства с его формированием без предварительного согласования места размещения объекта (п.4 ст.30 ЗК РФ);

o предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.30.2 ЗК РФ);

o предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст.30.1 ЗК РФ);

o при возведении собственником земельного участка жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений (п.2 ст.40 ЗК РФ).

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую является прерогативой Правительства РФ, органов власти субъектов РФ и органов местного самоуправления. В силу ст.8 ЗК РФ данные участники земельных отношений: РФ, субъекты РФ, муниципальные образования осуществляют решение указанных вопросов в отношении тех земель, которые принадлежат им соответственно на праве федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности, что отнесено к полномочиям органов исполнительной власти субъектов РФ.

Наряду с ЗК РФ правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель, осуществляется на основании ФЗ от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель или земельных участков из состава таких земель из одной категории в другую. Ходатайство подается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. Его содержание, а также перечень прилагаемых к нему документов устанавливаются:

- Правительством РФ – в отношении сельскохозяйственных земель, находящихся в собственности РФ и в отношении иных земель;

- органами государственной власти субъектов РФ – в отношении земель сельскохозяйственного назначения.

При обращении с ходатайством указываются:

· кадастровый номер земельного участка;

· категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

· обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

· права на земельный участок.

К числу прилагаемых документов относятся

· выписки из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке и из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

· копии документов, удостоверяющих личность заявителя (физического, юридического лица, индивидуального предпринимателя);

· заключение государственной экологической экспертизы (в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами);

· согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка;

· расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства.

По результатам рассмотрения ходатайства принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе с указанием оснований для отказа. Соответствующие акты принимаются в следующие сроки:

- Правительством РФ – в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства;

- исполнительным органом государственной власти субъекта или органом местного самоуправления – в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства.

Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия такого акта. В отношении принятых актов установлен судебный порядок их обжалования.

[1] Ошибки «дачной амнистии»//Российская газета, 17 апреля 2008 г.

[2] Российская газета, 26 апреля 2008 г.

Дата добавления: 2015-05-31