Договор безвозмездного пользования земельными участками

Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) в ст. 689 ГК определяется как договор, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю). Ссудополучатель в свою очередь обязуется вернуть ту же вещь в том же состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа либо в ином состоянии, обусловленном договором.

Договор ссуды - самостоятельный договор, порождающий особые обязательства по передаче имущества в пользование. По своей сути он наиболее близок к договору аренды. В связи с этим к нему применяются правила, предусмотренные для договора аренды: относительно объектов договора (ст. 607 ГК РФ); его сроков (п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610 ГК РФ); обязанности использовать имущество в соответствии с его назначением и условиями договора (п. п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ); условия о возобновлении договора, если ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений с другой стороны (п. 2 ст. 621 ГК РФ); условия о распределении между сторонами затрат, связанных с улучшением имущества (п. п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ).

Аналогично праву арендатора как титульного владельца право ссудополучателя земельного участка некоторыми исследователями относится к вещным правам[49].

Главное отличие договора ссуды от договора аренды - его безвозмездность. Она находит свое отражение в распределении между сторонами обязанностей, а также в ограниченной ответственности ссудодателя, которое состоит в том, что он, как правило, возмещает понесенный ссудополучателем реальный ущерб, но не упущенную выгоду.

Безвозмездность является существенным условием договора ссуды. Если пользование по договору ссуды не является безвозмездным, он считается недействительным, как сделка, противоречащая закону, или как притворная сделка. К отношениям, возникшим между сторонами, должны применяться правила о договоре аренды.

Договор ссуды может быть как консенсуальным, так и реальным (учитывая ранее высказанные оговорки по этому вопросу). При этом консенсуальный договор ссуды является взаимным, обе стороны несут обязанности - передать вещь (для ссудодателя) и возвратить ее (для ссудополучателя).

В роли ссудополучателя могут выступать любые субъекты гражданского права. Однако, как правило, ими являются некоммерческие организации и граждане. Ссудодателем может быть собственник имущества - земельного участка или иное лицо, управомоченное на то законом или собственником.

Гражданское законодательство устанавливает, что договор ссуды, так же как и договор аренды, может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (ст. 610 ГК).

Применение норм гл. 36 ГК РФ к отношениям при безвозмездном срочном пользовании земельными участками должно учитывать специфику земельно-правового регулирования. Например, согласно п. 4 ст. 20 ЗК РФ земельные участки, предоставленные на праве постоянного пользования государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и управления, не подлежат отчуждению. Из этого следует, что они не могут и предоставляться ими в ссуду. Кроме того, по смыслу подп. 1 п. 1 ст. 24 ЗК РФ только этим же организациям и могут предоставляться участки из государственных или муниципальных земель, другим лицам они предоставляются лишь в аренду, т.е. возмездно.

Форма договора ссуды определяется по общим правилам, предусмотренным гл. 9 ГК РФ. Договор ссуды земельного участка, стоимость которого в десять раз превышает МРОТ, или когда хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Специальные правила о форме договоров аренды к ссуде не применяются.

Спорным является вопрос о том, подлежит ли договор ссуды земельного участка государственной регистрации. Норма, аналогичная норме о государственной регистрации договора аренды, в гл. 36 ГК РФ отсутствует.

В перечне прав на недвижимость, подлежащих регистрации (ст. 131 ГК), права ссудополучателя не названы. Нет и закона, который бы устанавливал обязательность регистрации таких прав. Однако право пользование ссудополучателя, несомненно, является ограничением права собственности. Договор ссуды может быть расторгнут только в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.

Согласно ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежит также договор ссуды. Но на практике в большинстве областных регистрационных палат такой договор не регистрируется из-за отсутствия прямого указания закона об обязательности этой процедуры. По ходатайству собственника может быть зарегистрировано обременение его земельного участка правами ссудополучателя. Однако до настоящего времени такая практика неизвестна.

Договор ссуды может быть прекращен по общим основаниям, а также досрочно по требованию ссудодателя или ссудополучателя в определенных законом случаях, определенных в ст. 698 ГК РФ.

Каждая из сторон также вправе в любое время отказаться от договора ссуды, заключенного на неопределенный срок, известив об этом другую сторону за месяц, если иной срок извещения не предусмотрен договором. Ссудополучателю предоставлено такое право и в случае заключения срочного договора ссуды (ст. 699 ГК РФ).

Согласно ст. 47 ЗК РФ право безвозмездного срочного пользования прекращается как по соглашению сторон по истечении срока договора, так и по основаниям прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, указанным в п. п. 1 и 2 ст. 45 ЗК РФ (отказ от права, нецелевое использование, неустранение умышленно совершенных земельных правонарушений и т.п.). Эта статья (ст. 47 ЗК РФ) предусматривает также прекращение договора по решению лица, предоставившего участок. Это право следует применять только в тех случаях, когда земельный участок предоставлен решением соответствующего государственного или муниципального органа из государственных или муниципальных земель без оформления договора.

В особом порядке прекращается право на служебный надел (см. п. 2 - 4 ст. 47 ЗК РФ).

Дата добавления: 2015-05-31