Припинення договору найму жилого приміщення

Регулюючи припинення договору найму житла, законодавець розрізняє поняття «розторгнення договору найму жилого помешкання» і «виселення». Перше вказує на зникнення підстави, із якої випливає право наймача користуватися житлом. Друге, в більшості випадків, є наслідком безпідставного володіння і користування житлом (наприклад, самоуправне заняття жилого приміщення) або припинення існування таких підстав (наприклад, розірвання договору)1.

Зобов'язання, що виникають з договору найму жилого приміщення, можуть припинятися як за волевиявленням сторін, так і незалежно від їхньої волі. Припинення договору тягне за собою ряд суттєвих наслідків. Для наймача - це необхідність звільнити приміщення. Для наймодавця - це можливість розпорядитися звільненим жилим приміщенням.

Оскільки в регулюванні правовідносин, що виникають із договору соціального найму, законодавець на перше місце ставить захист житлових інтересів наймача і членів його сім'ї, то їм надаються широкі права в припиненні цього договору. Такі дії не спричиняють ніяких несприятливих для них правових наслідків. З другого боку, наймач та члени його сім'ї захищаються від безпідставного розірвання житлових правовідносин з ініціативи наймодавця.

Відповідно до діючого законодавства, наймач жилого приміщення має право за згодою членів сім'ї в будь-який час розірвати договір найму. Передбачається, що в цьому випадку наймач виступає, як представник членів своєї сім'ї Законом не передбачено, як попередня умова, пояснення причин прийняття такого рішення, а також форми вираження волевиявлення наймача. Односторонність прийняття рішення про розірвання договору соціального найму обумовлена, як правило, виїздом на постійне проживання наймача в іншу місцевість у зв'язку зі станом здоров'я, переведенням на іншу роботу, утворенням сім'ї або переїздом в інше жиле приміщення при покращенні житлових умов.

У разі вибуття наймача та членів його сім'ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті договір найму жилого приміщення вважається розірваним з дня вибуття. Якщо з жилого приміщення вибуває не вся сім'я, то договір найму жилого приміщення продовжує діяти для тих, хто залишається проживати далі. А для члена сім’і, який вибув, припиняється, тому він втрачає право користування цим жилим приміщенням з дня вибуття.

Іноді наймачі, переїжджаючи на нове місце проживання, залишають приміщення, що раніше займали, в стані, не придатному для проживання без попереднього ремонту даного помешкання. Для недопущення таких випадків закон (ст.177 ЖК) установив, що наймач зобов'язаний при звільненні приміщення здати його в належному стані. Інші обов'язки наймача припиняються з моменту розірвання договору найму. Договір найму житлового помешкання вважається розірваним із дня виїзду наймача і членів його сім'ї.

Деякі наймачі в період користування житловим приміщенням виконують роботи по його благоустрою (обкладають стіни підсобних приміщень лицювальною плиткою, пофарбовані стіни обклеюють обоями, замінюють лінолеум на паркет, роблять заміну сантехнічного обладнання, світильників, ставлять антени і т. п.). Усе встановлене наймачем він має право при розірванні договору найму демонтувати за умови, якщо це не позначиться негативно на технічному стані жилого приміщення та вартість робіт не враховується як плата за користування приміщенням. При неможливості демонтажу усе встановлене, якщо воно монтувалось без згоди наймодавця, передається разом із житловим приміщенням останньому, і наймач не вправі вимагати відшкодування його вартості.

У випадку, коли покращення зроблені зі згоди наймо-давця і вони є суттєвими, може мати місце вимога про повернення безпідставно набутого відповідно до статті 469 ЦК УРСР. Таким шляхом іде судова практика, хоч це положення є дискусійним.

Житлові правовідносини можуть бути припинені також і у зв'язку з певними подіями (смерть одинокого наймача, руйнування жилого приміщення у зв'язку зі стихійним лихом тощо).

Дата добавления: 2015-05-31