Рассчитаем прибыль предпринимателя

Отвод земельного участка, строительство на нем зданий и сдача их в эксплуатацию с оформлением праворегистрирующей документации — все это услуги девелопера. На основании проведенного анализа доходности бизнеса девелоперов на рынке Н-ска прибыль инвестора может составить около 20% к общим строительным затратам. Этот доход отражает вознаграждение, которое требует типичный инвестор за риск, связанный с реализацией аналогичного инвестиционного проекта по строительству объекта, аналогичного оцениваемому.

Итак, прибыль предпринимателя (ПП) составит:

ПП = 20% х (939 158 + 106 595) = 209 150 (руб.).

Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки приведен в табл. 5.17.

Таблица 5.17. Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

Параметр	Величина, руб.
Градостроительный сбор	350 000
Стоимость строительства в ценах на дату оценки с учетом НДС	939 158
Оплата за мощности	106 595
Прибыль инвестора	209 150
Полная восстановительная стоимость на дату оценки	1 604 903

Таким образом, строительство аналога объекта оценки в адекватный условиях обойдется в сумму 1 604 903 руб. (стоимость земли — 350 000 руб., стоимость построек (оцениваемой части) — 1 254 903 руб.).

Определим накопленный износ.

Различают три типа износа:

1 физический износ;

2 функциональный износ;

3 внешний износ.

Способом устранения физического износа являются ремонтно-восстановительные работы, а для функционального устаревания — реконструкция.

Физический износ. Для расчета физического износа объекта классификация признаков износа была взята во ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий». Удельные веса укрупненных конструкций элементов взяты из соответствующих сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости. Расчет физического износа склада приведен в табл. 5.18.

Таблица 5.18. Расчет физического износа склада

Элемент здания	Удельный вес элемента, %	Количество участков с разным износом, шт.	Расчет удельного веса   ЭЛсМбМ"   та, %	Физический износ, %	Средне-взвешеное значение физического износа, %
Санитарно-технические устройства					4,8
Электроосвещение					2,1
Итого	—	—	—	—	30,4
Коэффициент перехода от физического износа к его стоимостному значению	1,25
Итого физический износ здания, руб.	476 857

Функциональный износ. Осмотр складских помещений в других районах города выявил, что планировка и дизайн объекта являются типовыми, поэтому функциональный износ отсутствует.

Внешний износ. Учитывая то, что объект оценки находится в промышленной зоне, и это соответствует наиболее эффективному его использованию как складского комплекса, можно сказать, что внешний износ отсутствует.

Таким образом, по состоянию на дату оценки износ складского помещения составляет 476 857 руб. Тогда стоимость объекта оценки составляет:

350 000 + 1 254 903 - 476 857 = 1 128 046 (руб.).

Определенная затратным подходом стоимость объекта оценки на 2 ноября 2005 г. округленно составила 1 128 000 руб.

Расчет стоимости объекта посредством сравнительного подхода. Сначала подбирается информация о недавних продажах подобных объектов. Результаты их сравнения с объектом оценки представлены в табл. 5.19.

Таблица 5.19 Данные о сопоставимых продажах складских помещений

Характеристика объекта	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Цена продажи, приведенная по времени, руб.
Условия финансирования	Собственные   средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
Характеристика объекта	Объект оценки	Аналог №1	Аналог   №2	Аналог №3	Аналог №4
Корректировка	—	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, тыс. руб.	—
Условия продажи (чистота сделки)	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке
Корректировка	—	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, тыс. руб.	—
Местоположение	Район «А»	Район «А»	Район «А»	Район «А»	Район «В»
Корректировка	—	1,00	1,00	1,00	1,10
Скорректированная цена, тыс. руб.	—
Состояние объекта	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Отличное	Хорошее
Корректировка	—	1,00	1,00	0,90	1,00
Скорректированная цена, тыс. руб.	—
Наличие парковки	Нет	Есть	Нет	Нет	Нет
Корректировка	—	0,90	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, тыс. руб.	—
Отклонение от целевого использования	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет
Корректировка	—	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, тыс. руб.	—
Вес, %	—
Итого стоимость объекта оценки, тыс. руб.

Стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составила на дату оценки 628 тыс. руб.

Оценка объекта согласно доходному подходу. Данных о недозагрузке площадей и неплатежах аренды по складским помещениям нет, однако следует учесть риск этих факторов в размере 3%.

К резервам относят суммы средств, зарезервированные для текущих и капитальных ремонтно-восстановительных работ. На все эти нужды ежегодно резервируется 1,85% от восстановительной стоимости имущества. Из них 1,05% резервируется на восстановительные ремонты и 0,8% — на текущие расходы (согласно бухгалтерской документации). Таким образом, резервная сумма для арендодателя составит 11 833 руб. Текущие расходы на ремонт берут на себя арендаторы.

Владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управления. Обычно расходы на эти услуги составляют 5%.

Данные о чистом операционном доходе приведены в табл. 5.12.

Таблица 5.20. Расчет чистого операционного дохода за один год

Показатель	Сумма, руб.
Потенциальный валовой доход	177 768
Действительный валовой доход	172 435
Операционные расходы: налог на имущество аренда земельного участка управленческие расходы (5%) резерв на восстановление имущества	5 770 17 145   8 622 11 833
Чистый операционный доход	129 065

По рыночным данным ставка капитализации по Н-ску принимается равной 23%. Применим метод прямой капитализации для определения стоимости объекта оценки.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная на основе доходного подхода, составит:

129 065: 0,23 = 561 152 (руб.).

Согласование результатов и их объединение в итоговую оценку стоимости. При оценке использованы три подхода, которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта. Так как имеется три возможных величины стоимости объекта, то нужно каждому из подходов придать весовой коэффициент и определить искомую стоимость.

В данном случае наибольший «вес» (50%) присваивается доходному подходу, поскольку объектом оценки являются складские помещения, которые сдаются в аренду и, соответственно, приносят определенный доход.

Затратному подходу присвоен наименьший «вес» (10%) по той причине, что на строительство объекта требуется много времени, район местоположения объекта плотно застроен и низка вероятность приобретения подобного земельного участка и реализации на нем подобного инвестиционного проекта.

Рынок недвижимости Норильска на сегодняшний день довольно хорошо развит и структурирован, имеется много информации о предложении и продажах складских помещений, аналогичных объекту оценки, достоверность используемой информации риэлтерских агентств достаточно высока. В связи с этим сравнительному подходу придается «вес» — 40%.

Результаты согласования приведены в табл. 5.21.

Таблица 5.21. Согласование результатов оценки

Подход к оценке	Стоимость, тыс. руб.	Вес, %	Значение, руб.
Затратный	1 128 000		112 800,0
Сравнительный	628 000		251 200,0
Доходный	561 152		280 576,0
Итого	—		644 578,9

В итоге при согласовании получается следующий результат: 644 578,9 руб. По мнению оценщика, этот результат можно округлить до 645 000 руб.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки составляет 645 000 руб.

Модель оценки капитальных активов

Модель оценки капитальных активов (Capital Asset Pricing Model — САРМ) основана на анализе массивов информации фондового рынка. Модель была разработана Уильямом Шарпом в 60-х годах XX в. и до сих пор активно используется для оценки стоимости акций, собственного капитала.

Ставка дисконтирования определяется по формуле

где

DR — требуемая норма дохода на собственный капитал;

R_f— норма дохода по безрисковым вложениям;

ß— коэффициент бета;

R_m— среднерыночная норма доходности;

S₁— дополнительная норма дохода за риск инвестирования в конкретную компанию (несистематические риски);

S₂^— дополнительная норма дохода за риск инвестирования в малую компанию;

С — дополнительная норма дохода, учитывающая страховой риск. Для реализации модели САРМ необходимо обосновать три компонента: безрисковую ставку (см. раздел 3.5.1), среднюю ставку дохода для рассматриваемого сегмента рынка и коэффициент бета.

На фондовом рынке выделяются два вида риска:

1 несистематический риск;

2 систематический риск.

Несистематический (диверсифицируемый) риск — вероятность того, что не удастся получить запланированный уровень доходности из-за особенностей, присущих конкретному предприятию, он определяется микроэкономическими факторами.

Несистематический риск может быть устранен за счет удачной диверсификации производства и продукции. Как правило, различают два типа несистематического риска: предпринимательский и финансовый. Предпринимательские риски связаны с характером оцениваемого бизнеса: конкуренция в отрасли, ас­ сортимент продукции, качество управления компанией, клиентура и др. Финансовый риск отражает вероятность возникновения сложностей, связанных с финансированием деятельности конкретного предприятия. Размер компании определяет степень доступности для нее внешних финансовых ресурсов: чем больше компания, тем, при прочих равных условиях, больше средств и на более выгодных условиях она может мобилизовать в случае необходимости. Это повышает маневренность в управлении финансами и устойчивость бизнеса. К тому же крупная компания может быть монополистом на рынке или градообразующим предприятием, что дает дополнительные преимущества перед потенциальными конкурентами.

Систематический (недиверсифицируемый) риск — общерыночный риск, влияющий на все компании, акции которых находятся в обращении, определяется макроэкономическими факторами, его влияние нельзя полностью устранить путем диверсификации инвестиций. Для того чтобы привлечь средства инвесторов на рынок акций, фондовый рынок обязан предложить дополнительную доходность, компенсирующую систематический риск, равную разнице между доходностью, предлагаемой фондовым рынком, и доходностью по безрисковым вложениям. Однако из-за отраслевых факторов и особенностей конкретных предприятий их акции могут обладать различной чувствительностью к макроэкономическим изменениям, а более низкая чувствительность к систематическому риску предполагает и более низкую рыночную премию. Для учета фактора чувствительности в рыночной премии в модель САРМ введен коэффициент бета

Коэффициент — показатель систематического риска, отражающий амплитуду колебаний общей доходности акций конкретной компании по сравнению с общей доходностью фондового рынка в целом, он отражает изменчивость цен на акции отдельной компании по сравнению с изменениями в котировке всех акций, обращающихся на данном рынке.

Если , значит акции предприятия более чувствительны к систематическому риску, чем фондовый рынок в среднем и, следовательно, в это предприятие более рискованно вкладывать средства, чем в среднее предприятие, действующее на рынке.

Если , значит цена акций компании меньше зависит от общерыночных факторов, а следовательно, риск инвестирования меньше, чем риск, характерный в среднем для данного рынка.

Существуют два основных метода расчета коэффициента бета:

1 статистический метод, опирающийся на информацию о динамике акций на фондовом рынке;

2 фундаментальный метод, основанный на мнении оценщика о состоянии отрасли и экономики в целом, об особенностях оцениваемого предприятия; этот метод базируется на анализе факторов, имеющих тесную корреляцию с коэффициентом (характерные для данного предприятия финансовые риски, отраслевые и общеэкономические риски).

С одной стороны, модель САРМ предпочтительнее метода кумулятивного построения, так как статистически рассчитываемый коэффициент позволяет избегать субъективности в оценке.

С другой стороны, на данном этапе развития российского фондового рынка история котировок довольно короткая, что затрудняет анализ доходности за ряд лет; к тому же на рынке обращаются акции сравнительно небольшого количества предприятий, а применение модели САРМ для закрытых компаний требует дополнительных корректировок.

Дата добавления: 2015-05-26