Возможность 1. Дефолты по недвижимости

Что обеспечивает прибыль от краткосрочного держания недвижимости?

Недвижимость является неликвидной собственностью. Иными словами, ее нельзя продать очень быстро. Ценные бумаги в противовес недвижимости являются ликвидными фондами. Если в данную минуту вы купили акции, то в состоянии перепродать их уже 30 секунд спустя. Поскольку недвижимость требует времени для продажи, умные инвесторы в недвижимость идут на риск, обусловленный этим, но ухитряются извлекать при этом сравнительно высокую прибыль.
Мы знаем, что со временем недвижимость вырастает в цене и ее можно впоследствии перепродать с прибылью для себя. Пока суд да дело, мы оказываемся вынужденными делать помесячные выплаты, разрешать проблемы с жильцами, улучшать физическое состояние недвижимости и находить решение мириаду других проблем. Другими словами, мы зарабатываем деньги тем, что решаем проблемы. И чем больше проблем удается нам решить, тем на большую прибыль мы в итоге можем рассчитывать.
В главе 8 мы познакомились с 20-ю проблемами, каждая из которых может побудить человека к тому, чтобы продать свою недвижимость. Чем более отчаиваются люди, запутавшись в своих проблемах, тем скорее желают покончить с продажей и, соответственно, тем уступчивей становятся. Единственный способ обеспечить недвижимости быструю продажу — это сделать одно из двух: понизить цену или согласиться на такие привлекательные для инвестора условия финансирования, как низкий наличный аванс. Как истинного охотника за выгодными покупками, вас интересует оптовая цена или оптовые условия, а лучше и то и другое. Если таковых не предвидится, не покупайте.
В сфере недвижимости больше всего выгодных сделок кроется среди имущества, по которому готовится или объявлен дефолт.

Никто бы не запомнил притчу про милосердного самаритянина если бы тот отличился лишь добрыми намерениями.Но он был к тому же состоятельным человеком.
МАРГАРЕТ ТЭТЧЕР

В результате зкономичеасого исследования обычно выясняется, что наилучшим временем покупать что-либо являлся прошлый год.
МАРТИ АЛЛЕН

Есть три рода людей: те которые умеют считать, и те которые не умеют.Именно так, прямо сейчас, когда вы читаете эти строки, всe в мире движется к тому, чтобы вознести вас на вершину счастья, обеспечить вам крепкое злоровье и успех на всю жизнь, и вы ничего, совсем ничего не можете с этим поделать.
СТИВ БЕРМАН

Почему бы людям отказываться от своей прекрасной недвижимости? Зачем идти на риск снижения собственного рейтинга кредитоспособности? Зачем доводить дело до того, что человека выставляют из собственного дома?
Какова бы ни была причина, согласно Mortgage Bankers Association, по более чем 400 тысяч домам был объявлен дефолт лишь в прошлом году... Это более 33500 объектов недвижимости в месяц в одной Северной Америке. Как много из недвижимости вам нужно было бы купить, чтобы получить прибыль, равную или превышающую вашу годовую зарплату?

Всего одну.
Одна хорошая недвижимость, приобретенная и проданная вами, могла бы обеспечить вам прекрасное существование в течение целого года! Более того, если вы достаточно настойчивы, вы в состоянии, я уверен, найти хотя бы одну недвижимость, способную изменить ваше финансовое положение на всю жизнь. Но вы, вероятно, еще не готовы поверить в это. Посему давайте умерим пыл и положим, что в течение последующих пяти лет настойчивого поиска вы найдете хотя бы одну недвижимость, которую сможете приобрести по цене, на 20 процентов ниже рыночной. Как по-вашему, реалистична ли такая перспектива?
Даже если сфера недвижимости не привлекает вас, было бы логично для вас усвоить хотя бы базовые принципы, чтобы быть в состоянии приобрести себе дом для жилья с существенной скидкой. Если желаете получить в бесплатное пользование документ под названием «Как сэкономить 100 тысяч долларов на приобретении дома», отправляйтесь на www.muItiplestreamsofincome.com, выберите ключевую фразу: Save 100К (сэкономить 100 тысяч), или позвоните в мой офис по телефону 801-852-8700.

Охота за выгодными сделками среди недвижимости, по которой объявлен дефолт
Один из наиболее плодотворных способов поиска недвижимости, приобрести которую удастся по оптовой цене, состоит в том, чтобы искать покупку среди недвижимости, по которой готовится или объявлен дефолт. Когда домовладельцы оказываются не в состоянии возвратить залоговую ссуду и прекращают делать месячные выплаты, возврат по ссуде на заложенную недвижимость в какой-то момент становится просроченным. Каждый заимодавец имеет свои собственные правила, согласно которым решает вопросы с просроченным возвратом ссуды.
Обычно все начинается с весьма любезного письма, в котором клиента просят привести в порядок выплаты по долгу. Затем следует серия писем все более настойчивого, а затем и откровенно угрожающего характера, венчаемые формальным объявлением дефолта. 6 зависимости от места вашего проживания, расстояние во времени между объявлением дефолта и проведением дефолтных торгов может быть от 90 до 365 дней. Возможен также период возобновления права выкупа после дефолтных торгов. Вообще говоря, в большинстве штатов процесс применения дефолта занимает 90 дней, и период возвращения клиенту права на выкуп не предоставляется вовсе. Таким образом, после прекращения возвратных выплат по ссуде под ипотечный залог¹ (мортгейдж) большинство домовладельцев от лишения прав на свой дом отделяет всего 90 дней.
¹ 1)Залог земли, недвижимости; 2) в США это и залог ценных бумаг в качестве ссуды. — Прим. ред.

Имеется четыре важные фазы в процессе применения дефолта:

• Период до проведения торгов по дефолту: до того, как заимодавец подает бумаги на дефолт в суд.
• Период до проведения торгов по дефолту: после того, как заимодавец подал иск на объявление дефолта.
• Период проведения торгов по дефолту.
• Период после проведения торгов по дефолту.

До торгов по дефолту: делу по объявлению дефолта не дан пока законный ход
У каждой фазы есть преимущества и недостатки. Например, наименьшей конкуренции следует ожидать в ситуации, когда банк еще не известил судебные инстанции об объявлении дефолта в отношении недвижимости клиента. По сути, единственными лицами в этом случае, которым известно о просрочке платежей по возвращению ссуды, являются заимодавец и домовладелец. К сожалению как того, так и другого, весьма трудно найти лицу стороннему. Пожалуй, единственный способ «засветить» их — это с помощью объявлений, помещаемых вами в газетах, или с помощью круга знакомств.

До торгов по дефолту: объявление дефолта стало фактом
После того как уведомление о дефолте было передано в суд, оно попадает в разряд общественно доступной информации. Имеется несколько компаний, специализирующихся на подобного рода информации, готовых продать ее всем, кто пожелает за нее заплатить. Вообще говоря, продавцы становятся все более уступчивыми по мере того, как приближается дата дефолта. Однако в этом случае приходиться считаться с конкуренцией со стороны других потенциальных покупателей.

Во время торгов по дефолту
Если дела с недвижимостью дошли до торгов по дефолту, У вас остается только одно: выкупить ее у залогодержателя за цену, которую сможете выторговать. Таким образом, чтобы участвовать в торгах по дефолту, обычно требуется немалое количество наличных. При этом, если вы выиграете торги, у вас будет в распоряжении очень немного времени, чтобы полностью заплатить за недвижимость. Я рекомендую вам бывать в здании суда, выяснять дату очередных торгов по дефолту и приходить на торги в
качестве наблюдателя. Вы сможете найти информацию об объектах недвижимости, продажа которых назначена на этот день и по которым был объявлен дефолт по тем или иным причинам. Из недвижимости, оставшейся непроданной, большинство, как правило, является практически полностью невыкупленной (ссуда по ним равняется или даже превышает ее стоимость), поэтому на нее не находится охотников, и залогодержатели вынуждены забирать ее обратно. Лишь малая часть продаваемой таким образом недвижимости заслуживает вашего участия в аукционе. Временами, правда, встречаются исключительные случаи. Иногда вы вступаете в аукционный спор с другим инвестором. Один из моих слушателей взялся как-то поспорить с опытным инвестором в подобном аукционе. Победила молодость. Но сразу после торгов опытный инвестор подошел к нашему молодому человеку и предложил ему 2 тысячи долларов прямо на месте за право на рассматриваемую недвижимость. Молодой человек согласился, заработав, таким образом, 2 тысячи за 15 минут работы. Я не рекомендую вам участвовать в торгах по дефолту, однако считаю полезным для вас посещать их и наблюдать за происходящим.

Период после торгов по дефолту
Коль скоро держатель закладной объявил дефолт по залогу, его позиция в отношении рассматриваемой недвижимости становится нередко более чем уступчивой. У него теперь проблема, и он ищет путей избавиться от нее... во многом он теперь попадает в категорию небезызвестных вам «нам-не-нужно-с». Его порой можно убедить при благоприятном стечении прочих обстоятельств, продать вам недвижимость по цене ниже залоговой суммы. Например, предполежим, что заимодавец объявил дефолт по дому стоимостью 100 тысяч долларов, величина ссуды по которому составляла 95 тысяч. Если продать дом с аукциона не удалось, заимодавец забирает его обратно. Во многих случаях он примет к рассмотрению предложение с ценой ниже 95 тысяч и будет готов пойти на убытки, лишь бы избавиться от «зависшей» собственности.
Недвижимость можно покупать на всех фазах, как до, так и после даты дефолта. Позвольте предложить вам несколько примеров из реальной жизни. (Ряд денежных сумм, фигурирующих в примерах, являются округленными ради простоты.)

Пример 1: Период до торгов. до официального объявления дефолта
Один из моих учеников, по имени Джим, проживающий во Флориде, наткнулся на превосходную недвижимость, нанося визиты в кредитно-финансовые организации и интересуясь, нет ли у них в настоящий момент просроченных платежей по ссудам. Наконец он нашел небольшую подобную организацию, у которой были проблемы с возвратом по ссуде. Речь шла о небольшой сети магазинов в деловом районе. Представители заимодавца пытались возбудить дело по дефолту против должника, однако не смогли его найти. Джиму было сказано, что, если он сумеет найти этого человека, ему, Джиму, возможно, пойдут навстречу в деле приобретения этой собственности, если представится такая возможность. Величина ссуды составляла примерно 375 тысяч долларов на недвижимость стоимостью 750 тысяч Долг по платежам составлял на тот момент примерно 25 тысяч долларов.
Джим предпринял розыски и в конце концов обнаружил должника на Каймановых островах. Того уже практически не интересовала судьба его недвижимости. Джим поинтересовался, что потребовалось бы от него, чтобы заполучить права на выкупленную долю в составе рассматриваемой недвижимости. «Продавец» ответил, что его устроило бы что угодно — скажем, 7 тысяч долларов наличными. Джим пообещал, что все необходимые бумаги будут на Каймановых островах уже на следующий день и что по подписании их продавцом он отправит деньги на счет, который тот укажет. (См. схему 9.1.) Таким образом у Джима появилась возможность приобрести выкупленную долю недвижимости на сумму 350 тысяч долларов всего за 7 тысяч наличными. Он опять обратился к заимодавцу, который согласился присовокупить величину просроченного платежа (25 тысяч) к сумме исходной ссуды (375 тысяч долларов) и выдать Джиму новую ссуду в размере 400 тысяч. Таким образом, с банком все обошлось как нельзя лучше.

СХЕМА 9.1. Сделка во Флориде

Но оплата наличными в размере 7 тысяч долларов представляла собой проблему. У Джима таких денег не было. Выручило его именно понятие о творческом подходе к финансированию. Имелась масса способов изыскать требуемую сумму, но Джим нашел совершенно оригинальное решение. В ходе анализа приобретаемой недвижимости он обнаружил, что компания электроснабжения получила в свое время и в настоящее время держала задаток на 7 тысяч долларов, служащий залогом на случай прекращения оплаты за электричество. Он обратился в компанию с вопросом, не понизят ли они величину задатка, высвободив часть удерживаемой суммы. Компания ответила, что готова вернуть всю сумму в обмен на долговое обязательство на эту сумму. Что такое долговое обязательство? Это своего рода страховой полис. Этот документ позволяет компании электроснабжения взыскать в законном порядке сумму долга с клиента в случае, если он перестанет оплачивать услуги электроснабжения. Сколько такая бумага стоит? В данном случае, она стоила меньше 500-ти долларов.
К моменту заключения сделки имело место следующее. Джим приобрел долговое обязательство за 500 долларов. Это удовлетворило компанию электроснабжения, которая вернула 7 тысяч долларов наличными. Эти деньги Джим намеревался переслать на счет продавца. Последний к этому моменту подписал бумаги на продажу его недвижимости и ожидал получения 7 тысяч долларов. Когда вся сумма прибыла на Кайманы, Джим получил бумаги и заключил сделку. Это сделало его владельцем превосходной недвижимости, при этом вся выкупленная доля немедленно перешла к нему в качестве прибыли. Он продал эту недвижимость месяц спустя, получив прибыль в размере 150 тысяч долларов наличными.
Это пример приобретения недвижимости в период до уведомления о дефолте.

Пример 2. Период до торгов/после официального объявления дефолта
Одной из моих лучших выпускниц была женщина из окрестностей Лос-Анджелеса. Когда мы последний раз общались, они с мужем с успехом приобретали от четырех до пяти объектов недвижимости в год, специализируясь на недвижимости, чьи владельцы получили отказ в
выкупе залога (дефолт). Одной из самых выгодных сделок был дом с дефицитом возврата по ссуде размером примерно в 17 тысяч долларов. Проведя дополнительное расследование, она выяснила, что дом располагался по соседству с недвижимостью в ценовой категории от 150 тысяч до 200 тысяч долларов. Таким образом, заинтересовавшая ее недвижимость обладала огромным потенциалом для извлечения прибыли в результате перепродажи (благодаря высокой доле выкупленной стоимости в суммарной стоимости дома). Она осмотрела дом и нашла его в плачевном состоянии. (Может быть, поэтому соседи не обращали на него внимания.) В доме жили три подростка, чьи родители недавно умерли. Когда она нанесла им визит, ребята показали ей гору невскрытых писем из банка, с которыми они не знали что делать. А это были уведомления о задолженности по возврату ссуды. Она сказала ребятам, что до объявления дефолта осталось всего несколько дней. Быть может, было уже поздно что-либо предпринимать. Необходимо было действовать незамедлительно. Благодаря тому, что своим отношением внушила им доверие, ребята попросили ее выступать от их имени, и она приняла меры, которые позволили остановить процедуру дефолта. Она затем договорилась на достаточную сумму денег, чтобы осуществить полную реновацию¹ дома. (Некоторые стены были с дырами, часть окон было разбито, на лужайке перед домом кто-то безобразно наследил мотоциклетными колесами, словом, фронт ремонтных работ был обширным.) Она подключила детей к ремонтным работам, и несколько месяцев спустя недвижимость была продана, а прибыль в размере 100 тысяч долларов поделена между подростками и инвестором-«доброй самаритянкой». Без нее детей, без Сомнения, вышвырнули бы на улицу ни с чем. Всякий раз, когда я думаю об этой женщине, мне приходит на ум, что инвесторы в недвижимость могут не только разрешать проблемы, но и быть избавителями от напастей.
¹ В экономике — процесс замещения выбывающих в результате морального и физического износа производственных основных фондов новыми. — Прим. ред.

Пример 3. Приобретение недвижимости на торгах по дефолту
Несколько лет назад я проводил в Балтиморе семинар на тему дефолтов в недвижимости. В штате Мэриленд аукцион в таких случаях проводится прямо на месте расположения недвижимости, являющейся предметом торгов (в противоположность аукционов в здании или у здания суда в других штатах). Мы решили всем классом посетить реальные торги и понаблюдать за происходящим. Мы прибыли ко времени открытия аукциона в двух битком набитых микроавтобусах. Помимо нас, на месте уже были аукционист и один-единственный покупатель, некий мистер Роккайнд. Последний с явной неприязнью воспринял прибытие новых лиц, поскольку поначалу решил, что мы тоже примем участие в торгах. У него отлегло на сердце, когда мы объяснили, что приехали сугубо в качестве наблюдателей. Он, естественно, приобрел здание по стартовой цене, и, как выяснилось, с большой для себя выгодой. Весь аукцион продолжался не более пяти минут. После того как торги состоялись, мы засыпали инвестора вопросами. Подобрав к нему ключик, мы выяснили, что он крупнейший владелец жилых домов во всем штате Мэриленд, имея за душой более 3 тысяч односемейных домов. В течение 25-ти лет он приобретал недвижимость на подобных торгах и аккумулировал за это время огромную собственность. Многие из его домов были полностью выкуплены и обеспечивали ему стабильный высокий доход. К нашей радости, он согласился посетить наш дом и пробыл на нем несколько часов, делясь с нами своим опытом и бесценными знаниями. Его опыт являл собой прекрасную иллюстрацию результатов применения одной-единственной прибыльной стратегии в течение долгого времени. Как говорится, лучше не придумаешь.

Пример 4. Приобретение недвижимости после торгов по дефолту
Один из моих слушателей, Джон Берли, работал одно время финансовым консультантом в пригороде Сан-Франциско. Уже после прохождения моего учебного курса, в начале 1990-х годов, он переехал в Феникс. Он начал покупать недвижимость, используя уникальную стратегию. При этом, приобретя каждую недвижимость, он немедленно ее перепродавал.
Одна из его типичных сделок выглядела следующим образом. После неудачного аукциона Джон приобрел дом, оцениваемый в 80 тысяч долларов, у государственной организации Veterans Administration (VA) за 60 тысяч с очень малой наличной платой. Он затем поместил объявление в газету, предлагая продать дом за 80 тысяч долларов с наличной оплатой в размере всего 900 долларов. Объявление привлекло много желающих. Прибыль Джона имела место в виде платежей на возврат величины запахивающего залога, как показано на схеме 9.2.

СХЕМА 9.2. Сделка в Фениксе

Кому-то может показаться, что его прибыль была не столь уж велика, однако это лишь до тех пор, пока мы не оговоримся, что Джон таким образом покупал и перепродавал от четырех до пяти домов в месяц. На то время, как я последний раз беседовал с ним, он приобрел и перепродал более 800 домов, и все таким же манером. В каждом случае он получал в качестве прибыли разницу между величиной запахивающего залога и залога, имевшего место при покупке, в виде ежемесячных платежей. Он аккумулировал миллионы долларов в выкупленной доле приобретенной им недвижимости и обеспечил себе поток наличных в размере десятков тысяч долларов ежемесячно. Следует признать, что на это ушли годы упорных усилий, однако вы не можете не согласиться, что это прекрасный способ обеспечить себе резидуальный доход.
А вот пример Боба Шумахера из штата Джорджия:
Я специализируюсь на недвижимости, по которой объявлен дефолт, и налоговым сертификатам. Я узнал о доме, который находится в Мэконе, штат Джорджия, побывав на торгах у здания окружного суда. В 1994 году дом был продан за 108 тысяч долларов. После неудачного аукциона я провел переговоры со ссудодателем в июне 1999 года на приобретение его за 91 тысячу. Одним из моих условий при этом было, что ссудодатель оплатит большую часть расходов по оформлению. После того как я потрачу около 8 тысяч на малярные и другие ремонтные работы, ожидаю, что дом будет оценен в 120 тысяч долларов, а то и больше. Использовав средства, полученные по кредитной линии для домовладельцев, на покрытие наличного аванса я, таким образом, приобрел эту недвижимость, не понеся никаких личных расходов.

Одна хорошая сделка способна обеспечить вас на всю жизнь.
Одна из моих слушательниц из Чикаго, Кандис, узнала об исключительно выгодной недвижимости от подруги, встретившись с ней в церкви. Она немедленно отправилась на место и увидела заново отремонтированный старой постройки многоквартирный дом в превосходном состоянии. Она начала выяснять перспективы сделки, с того, что позвонила по телефону, прочтя его на щите «Продается». Эта недвижимость продавалась как часть активов потерпевшего финансовый крах местного банка, предоставлявшего сберегательные и ссудные услуги населению. После крупной ссуды на реновацию здания подрядчик оказался не в состоянии вернуть ее. Недвижимость перешла банку. Затем отдал концы и банк. Правительственному учреждению было поручено ликвидировать оставшуюся после банкротства недвижимость. Была проведена тщательная оценка, в результате которой стоимость дома оценили в 950 тысяч долларов (хотя Кандис чувствовала, что оценка занижена). Она немедленно предложила 550 тысяч наличными в течение 30 дней. Кроме того, 10 тысяч задатка и никаких дополнительных условий, помимо права провести инспекцию дома перед самым оформлением. Предложение было принято без долгих раздумий.
Имея в запасе всего 30 дней, Кандис поспешила договориться с банкиром об осмотре им недвижимости. Благодаря хорошим отношениям, наладившимся между ними, банкир согласился предоставить ей ссуду в размере 650 тысяч долларов под залог дома, взяв за основу оценку в 950 тысяч. На схеме 9.3 видно, как все происходило.
По заключении сделки Кандис получила чек на сумму 100 тысяч долларов. Недвижимость имела в своем составе выкупленной собственности в размере не менее 300 тысяч, а затем начала приносить прекрасный и стабильный доход. Только представьте себе! «Деньги обратно» по заключению сделки. Значительная выкупленная доля. Высокий доход от аренды. Нужно ли что-нибудь еще? Во время нашей встречи в Чикаго Кандис сказала, что, по-видимому, эта сделка обеспечит ей благосостояние до конца жизни.

СХЕМА 9.3. Сделка в Чикаго (Одна хорошая сделка способна обеспечить вас на всю жизнь)

Я часто говорил своим слушателям, что, следуя подобным стратегиям в течение, скажем, пятилетнего срока, они также рано или поздно наткнутся на недвижимость, которая в одиночку обеспечит им благосостояние на всю оставшуюся жизнь. Это может случиться на второй год или пятый... но рано или поздно подобная «единственная в жизни» возможность представится. Вам просто необходимо быть постоянно готовыми воспользоваться случаем, как только он подвернется. Я почти уверен, что рано или поздно вас ждет успех. (Если желаете получить бесплатную информацию о самых последних методах извлечения прибыли из недвижимости, по которой объявлен дефолт, посетите www.mulUplestreamsofincome.com, ключевое слово Foreclosures, или позвоните в мой офис по телефону 801-852-8700.)

Дата добавления: 2015-05-28