Договор найма жилого помещения (общие положения)

Договор финансовой аренды (договор лизинга)

По договору арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Договор является возмездным, взаимным, консенсуальным.

Сторонами договора выступают лизингодатель и лизингополучатель.

В качестве лизингодателя (арендодателя) выступают коммерческие
организации - лизинговые компании. Арендатором по договору лизинга -
лизингополучателем является лицо, осуществляющее

предпринимательскую деятельность и использующее лизинговое имущество в предпринимательских целях.

Единственное существенное условие договора - его предмет (лизинговое имущество). Им могут быть любые непотребляемые (индивидуально-определенные) вещи. Однако земельные участки и другие природные ресурсы не могут выступать предметом договора лизинга.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных условие о предмете считается не согласованным

сторонами, а договор лизинга не заключенным.

Договор финансовой аренды должен быть заключен в письменной форме. Договор финансовой аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Срок лизинга определяется в договоре и зависит от амортизации имущества.

В зависимости от соотношения службы оборудования и срока аренды различают две основные формы лизинговых операций - финансовый лизинг и оперативный лизинг.

При финансовом лизинге срок, на который оборудование передается во временное пользование, приближается по продолжительности к сроку его эксплуатации и амортизации всей или большей части стоимости оборудования. Поэтому арендатор в течение действия договора выплачивает сумму, покрывающую полную стоимость амортизации оборудования, а также прибыль арендодателя. По окончании договора предмет аренды может быть выкуплен или возвращен арендатором, либо арендован повторно на более льготных условиях.

При оперативном лизинге срок аренды намного короче, чем экономический срок службы имущества. В связи с этим размеры лизинговых платежей при оперативном лизинге выше, чем при финансовом лизинге.

Лизинг связывает трех лиц: продавца имущества, его приобретателя (арендодателя) и арендатора. Участники лизинга связаны между собой, как правило, не одним, а двумя договорами. Арендодатель заключает с продавцом имущества договор купли-продажи, а с арендатором - договор финансовой аренды. Однако арендатору принадлежит право выбора предмета аренды и продавца. Он же согласовывает все условия договора купли-продажи. В этом случае лизингодатель не несет ответственности ни за выбор предмета лизинга, ни за выбор продавца.

Продавец передает имущество непосредственно арендатору в месте его нахождения. Последний вправе предъявить продавцу требования,

вытекающие из договора купли-продажи. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество. Соответственно собственником арендуемого имущества остается арендодатель, но риск случайной гибели или случайной порчи имущества несет арендатор с момента передачи ему этого имущества, если иное не предусмотрено договором. Арендатор не вправе расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы.

Договором может быть предусмотрено, что право выбора имущества и продавца принадлежит арендодателю. В этом случае арендатор вправе предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как продавцу, так и арендодателю, которые несут перед ним солидарную ответственность.

Лизингополучатель с письменного согласия лизингодателя может переуступить права пользования предметом лизинга третьему лицу, что оформляется договором сублизинга.

Размеры лизинговых платежей определяются договором финансовой аренды, а если они не определены, применяются правила, установленные для договора аренды (цена определяется применительно к аналогичному имуществу при сравнимых обстоятельствах).

Если иное не предусмотрено договором лизинга, размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще чем один раз в три месяца.

Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Стороны договора: наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать как юридическое, так и физическое лицо - собственник жилого помещения. Нанимателем жилого помещения может быть только

физическое лицо. Юридическое лицо может получить жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Существенным условием договора является только его предмет - жилое помещение.

Цена и срок договора не являются его существенными условиями. Цена устанавливается нормативными актами, а также по соглашению сторон. Срок договора определяется сторонами. Если договором не предусмотрено иное, то плата за жилье должна вноситься нанимателем ежемесячно.

Форма договора простая письменная.

Разновидности договора найма жилого помещения:

- договор социального найма жилья (действует в сфере
государственного и муниципального жилищного фонда);

- договор коммерческого найма жилья.

Дата добавления: 2015-05-29