Право загального землекористування

Право загального землекористування земельним законодавством України прямо не передбачене. У ЗКУ містяться лише окремі вказівки на існування такого права – див. ст.ст.83, 84 в частині згадування «земель загального користування» (право загального користування поширюється не лише на ці землі). Натомість, існування права загального землекористування випливає із ч.2 ст.38 ЗУ «Про охорону навколишнього природного середовища»:

«Законодавством України громадянам гарантується право загального використання природних ресурсів для задоволення життєво необхідних потреб (естетичних, оздоровчих, рекреаційних, матеріальних тощо) безоплатно, без закріплення цих ресурсів за окремими особами і надання відповідних дозволів, за винятком обмежень, передбачених законодавством України.»

Таким чином, право загального землекористування є правом невиключного безстрокового безоплатного користування земельними ділянками для задоволення життєво необхідних потреб. Доктринальне визначення права загального землекористування на основі свого дисертаційного дослідження пропонує І.О. Костяшкін⁶.

Об’єктом права загального користування є всі землі України, за винятком обмежень, встановлених законом. Такі обмеження передбачені законодавством України про ПЗФ, оборону, про державний кордон, транспорт, телекомунікації тощо. Напр., відповідно до ст.16 ЗУ «Про природно-заповідний фонд України» на території природного заповідника забороняється «прохід сторонніх осіб», що виключає територію природного заповідника з переліку об’єктів права загального користування землею.

Об’єктом права загального землекористування є землі, щодо яких здійснення права загального землекористування не заборонене. Насамперед, це землі, спеціально призначені для здійснення права загального землекористування: землі загального користування населених пунктів (вулиці, площі, сквери, парки, набережні, проїзди тощо), спеціально визначені земельні ділянки в складі території ПЗФ (напр., зони стаціонарної рекреації національних природних парків – ст.21 ЗУ «Про природний заповідний фонд України») тощо.

Об’єктом права загального землекористування можуть бути й інші землі, проте можливість здійснення права загального користування ними істотно обмежується обов’язком не порушувати прав інших осіб. Напр., не можна здійснювати право загального користування на територіях, зайнятих посівами деяких сільськогосподарських культур – витоптування рослин порушить право власника на них; не можна вдиратися на присадибну ділянку – це порушить право господаря на повагу до приватного життя тощо.

Не можна не відзначити, що за чинним законодавством України межа правомірності здійснення права загального користування є достатньо розмитою, і більш вдалою видається модель, прийнята в зарубіжних країнах, коли об’єкти права загального користування визначаються позитивно, через пряму вказівку закону. Як відзначає О. Шмигова,

«[п]орівняльно-правовий аналіз законодавства зарубіжних країн дозволяє виокремити дві моделі законодавчого врегулювання права загального рекреаційного природокористування за межами рекреаційних зон. У першій моделі це право не розповсюджується на визначені природні об’єкти (зокр., культивовані землі), а у другій – гарантовано лише на визначених природних об’єктах (ліси, прибережна смуга або визначені стежки)»⁷.

Суб’єктами права загального землекористування є громадяни України (це прямо передбачено законом), а також іноземці та особи без громадянства, які, за загальним правилом, користуються в Україні тими ж правами, що і громадяни України (ст.26 КУ).

Зміст права загального землекористування включає лише правомочність користування. Право загального користування не передбачає можливості володіння земельними ділянками, у тому числі можливості фактичного панування над земельною ділянкою та усунення від користування нею інших осіб.

Право загального користування набувається із народженням людини і припиняється із її смертю та «за визначенням» особливого оформлення не потребує. Це право є невідчужуваним. У деяких випадках реалізація права загального користування допускається лише за згодою власників земельних ділянок. Як приклад можна навести положення ч.1 ст.17 ЗУ «Про фермерське господарство», за якою дії щодо загального землекористування дозволяються лише за згодою власників земельних ділянок, або ч.2 ст.19-1 ЗУ «Про електроенергетику», за якою доступ до заборонних та контрольованих зон гідроелектротехнічних споруд сторонніх осіб можливий лише в порядку, встановленому власником гідроелектротехнічних споруд або уповноваженим ним органом.

NB. Конструкція права загального користування близька за своїм змістом до конструкції т.зв. «публічного сервітуту»⁸, яка використовується у країнах загального права (спроба запровадити публічні сервітути у правову систему зроблена також у РФ). Втім, є і відмінності: публічний сервітут у суворому «англосаксонському» розумінні встановлюється, насамперед, договором або за набувальною давністю; в свою чергу, право загального користування встановлюється законом.

· концесія земельних ділянок

Ч.2 ст.94 ЗКУ декларує можливість надання земельних ділянок у концесію, проте лише у випадках, обумовлених законом. На сьогодні закон таких випадків не встановлює, і діє загальне правило ч.1 ст.94 ЗКУ, за якою

«1. Для здійснення концесійної діяльності концесіонеру надаються в оренду земельні ділянки у порядку, встановленому цим Кодексом.»

Аналогічне правила закріплене і у ч.5 ст.3 ЗУ «Про концесії».

Таким чином, на сьогодні концесія не є окремим різновидом права землекористування.

Проблема. М.М. Бахуринська звертає увагу на проблеми, що спричиняються розривом між наданням земельної ділянки в оренду та наданням об’єкту у концесію. Зокр., це призвело до того, що, напр., Концесійний договір на будівництво та експлуатацію нової автомобільної дороги Львів-Краковець від 23.12.1999 був підписаний без укладення договору оренди та відведення відповідної земельної ділянки. Для уникнення подібних ситуацій висловлена слушна пропозиція внести зміни у законодавство, що передбачали б можливість використання земельної ділянки безпосередньо на підставі концесійного договору⁹.

5.Правова природа та прогалини у регулюванні земельних орендних відносин

Поняття «оренда землі»

Поняття «оренда землі» можна розглядати у двох розуміннях: (1) як правовий титул та (2) як правовідносини.

(1) У першому розумінні оренда землі (право оренди землі) - «засноване на договорі [право] строков [ого], платн [ого] володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності» (ст.1 ЗУ «Про оренду землі», ч.1 ст.93 ЗКУ). Існують і доктринальні визначення оренди землі (земель) – напр., визначення Н. Ільницької¹.

Із легального визначення оренди землі випливає 4 істотних умови відповідного договору: 1) об’єкт (земельна ділянка), 2) строк, 3) плата за користування, 4) спосіб використання («ціль»). Проте насправді ст.15 ЗУ «Про оренду землі» встановлює значно ширший перелік істотних умов – 11 (детально розглядатимуться нижче). Таким чином, законодавче визначення договору оренди не відбиває всіх його істотних умов. На наш погляд, за умови існування такої суперечності слід вести мову про те, що закон передбачає забагато істотних умов даного договору, що, серед іншого, негативно впливає на стабільність орендних відносин.

NB. Слід пам’ятати, що, окрім оренди землі у значенні земельного законодавства (як речового права), можлива і «зобов’язальна» оренда, яка не підпадає під правила щодо речової оренди, а регламентується нормами цивільного законодавства про майновий найм (гл.58 ЦКУ). Втім, нижче мова йтиме лише про «речову» оренду землі.

(2) У значенні правовідносин оренда землі є правовідносинами, що складаються у зв’язку із використанням земельної ділянки на титулі права оренди.

Поняття «договір оренди землі»

Договір оренди землі також може розглядатися в різних розуміннях, (1) як правочин (угода) та(2) як правовідносини. Оскільки в другому розумінні значення договору оренди збігається зі значенням терміну «оренда землі» як правовідносин, розглянемо перше розуміння.

Поняття договору оренди земельної ділянки [як правочину] сформульовано законодавчо: «[д]оговір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства» (ст.13 ЗУ «Про оренду землі»). Втім, насправді закон передбачає цілу низку «додаткових» істотних умов договору оренди землі, що не випливають ні з його визначення, ні з визначення оренди землі (див. вище).

Ч.1 ст.792 ЦКУ формулює поняття договору найму (оренди) земельної ділянки дещо більш стисло, але по суті ідентично:

«За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.»

Форма договору є письмовою (ст.14 ЗУ «Про оренду землі»), право оренди виникає з моменту його державної реєстрації (ст.125 ЗКУ).

Проблема. Положення законодавства про форму договору оренди землі змінювалися неодноразово. Причому вимоги до форми договору містилися не лише в ЗУ «Про оренду землі», але також і в ч.2 ст.290 ГКУ (зараз виключена) та у п.п.9.1.4 ЗУ «Про податок з доходів фізичних осіб» (була змінена, згодом Закон втратив чинність). Виходячи із цього, маючи справу із конкретним договором оренди землі, укладеним у письмовій формі, необхідно з’ясовувати, які правила про форму договору оренди землі діяли на момент його укладення, і чи не є договір нікчемним через недотримання обов’язкової нотаріальної форми. При цьому зазначимо, що співвідношення між приписами різних нормативно-правових актів, які передбачали вимоги до форми договору, є досить неоднозначним.

На виконання ч.2 ст.14 ЗУ «Про оренду землі» КМУ постановою від 03.03.2004 №220 затверджено Типовий договір оренди землі. Щоправда, ст.14 Закону передбачалося затвердження типової форми договору. Аналіз Типового договору свідчить про те, що за змістом документ є не типовим договором, а все-таки типовою формою договору (набором реквізитів без визначення змісту відповідних умов), хоча останнім часом КМУ вніс до Типового договору деякі зміни, спрямовані на формулювання змісту деяких його умов. Враховуючи, що КМУ може затверджувати типові договори лише у випадках, передбачених законом, вважаємо, що затверджений КМУ «Типовий договір» не має правового значення, якого надає закон (ст.179 ГКУ) типовим договорам. Саме по собі відхилення від Типового договору не впливає на дійсність договору оренди земельної ділянки.

На даний момент «Типовий договір» не відбиває всіх істотних умов договору оренди землі, визначених законом. Зокр., у ньому не відображено умову «передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки» (ч.1 ст.15 ЗУ «Про оренду землі»).

Дата добавления: 2015-05-31