Эмфитевзис и суперфиций

Сервитуты, их виды как права на чужую вещь.

Сервитут — вещное право, которое выражается в праве пользования в определенных пределах чужой вещью. Сервитуты не устанавливались на собственную вещь, на собственный сервитут, на сервитуты, которые не имели интереса для окружающих и прекращали существование или изначально не могли быть установлены.

Способы установления сервитута:

1) по воле собственника вещи — завещательным отказом (легатом), договором;

2) в силу узукапии, т. е. давностного приобретения владения (владения сервитутом в течение 10 или 20 лет);

3) в силу судебного решения.

Основания прекращения сервитута:

1) гибель, порча, изменение качества вещи, являвшейся предметом сервитута;

2) смерть субъекта сервитута, истечение 100 лет, если сервитут установлен в пользу юридического лица;

3) отказ от сервитута;

4) непользование сервитутом в течение 2 лет;

5) конфузио, т. е. соединение в руках одного лица прав на служащий и господствующий земельные участки;

6) отчуждение вещи со стороны фикса или императора без упоминания о сервитуте;

7) расторжение, аннулирование.

Сервитуты защищались вещными исками:

1) actio confessoaria, в которых истец доказывал свое сервитутное право и факт нарушения его со стороны ответчика;

2) actio negotoria, в котором собственник вещи отрицает за лицом, неправомерно пользующимся вещью, право пользования.

Виды сервитутов:

1) личные — право пользования вещью определенным лицом, которое устанавливалось в отношении конкретного лица и прекращалась с его смертью:

а) узуфрукт — вещное, личное право лица на пользование вещью и извлечение плодов из непотребляемой вещи без изменения ее сущности;

б) узус — вещное, личное право пользования чужой вещью, но без права извлечения плодов;

2) вещные (предиальные) — сервитут, который устанавливался в отношении конкретной вещи. Условие — господствующий и служащий (подчиненный) участки должны были быть соседними или такими, когда можно было фактически осуществлять пользование одним участком в интересах другого.

Виды вещных сервитутов:

1) сельские — сервитуты в пользу полевых и незастроенных участков;

а) дорожные, связанные с правом прохода, проезда, прогона скота, правом на дороги;

б) водные, связанные с правом провоза воды через чужое имение, водопоя скота из чужого источника, право проведения водопровода;

в) пастбищные, связанные с правом выпаса скота на чужом участке;

2) городские — сервитуты, устанавливаемые в пользу застроенных участков и связанные с правом на свет, вид, постройку, сток и отводы воды.

Происхождение этих прав. Еще в период республики государство предоставляло государственные земли частным лицам для застройки, а городские общины и муниципии отдавали порожние земли в наследственную аренду. Позднее обилие пустующих и нерасчищенных земель вокруг городов и в больших имениях и необходимость привлечь к их культуре массу мелких съемщиков вызывали значительные изменения в нормировании арендных отношений. Появились в эдикте о городских землях, и особенно в императорских указах, особые указы о сдаче в долгосрочный наем пустующих императорских доменов - сальтусов. Это законодательство по делам имущества императоров (patrimonium principis) распространилось и на область частного хозяйства, подвергшегося упадку и запустению.

Суперфиций и эмфитевзис являлись наследственными и отчуждаемыми правами на вещь, устанавливавшими длительное пользование чужой землей под здание - в первом случае, и под обработку - во втором.

231. Суперфиций. Superficies в общем смысле означало все созданное над и под землей и связанное с поверхностью земли. Как особое правоотношение superficies представляет собою наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле. Постройка здания производилась за счет нанимателя участка (суперфициария). Право собственности на строение признавалось за собственником земли - semper superficiem solo cedere - все находящееся на земле, но связанное с ней принадлежит (как accessio) собственнику земли. Однако только суперфициарию принадлежало в течение срока суперфициарного договора право осуществлять пользование зданием. У классических юристов superficies рассматривалось как право на чужую вещь - ius in re aliena, могущее переходить от одного лица к другому, независимо от того, сохраняется ли право собственности на землю в прежних руках или же отчуждается.

Для установления суперфиция по цивильному праву было недостаточно простого договора, а требовалась еще передача постройки. Претор уполномочивал приобретателя на exceptio pacti против новых приобретателей земли. Право суперфиция могло устанавливаться также путем давности и легатов. Суперфициарий мог передавать свое право по наследству и путем сделок между живыми - отчуждать, закладывать, обременять сервитутами, но лишь без ущерба для прав собственника земли. Для сделок отчуждения требовалось согласие собственника.

Суперфициарий обязан был уплачивать собственнику земли в срок поземельную ренту (solarium). Эта уплата включала всегда не только текущие платежи, но и все недоимки, накопившиеся за прежнее время. Суперфициарий оплачивал также все государственные подати и налоги.

Собственник не мог произвольно лишить суперфициария его правомочий. Он ограничивался получением с него solarium и, в случае неуплаты в установленные сроки, мог возбудить иск о собственности (rei vindicatio).

Прекращался суперфиций с истечением назначенного при его установлении срока, вследствие дереликции, т.е. отказа от этого права со стороны суперфициария, слияния прав, т.е. приобретения суперфициарием права собственности на участок или собственником - суперфиция, а также вследствие погасительной давности.

232. Эмфитевзис. Император Зенон определил это отношение как особое правоотношение (C. 4. 6. 6), устанавливаемое особым договором - emphyteuseos contractus. Развитой и окончательно обработанный институт эмфитевзиса носил характер смешения италийского и восточного эмфитевзиса и считался вечной арендой, которая давала право на вещь, защищаемое особым иском (D. 6. 3; C. 4. 66).

Первоначально признание этого института римским правом диктовалось стремлением превратить необработанные громадные участки земли в обработанные сельскохозяйственные фонды. В начале он применялся на обширных завоеванных Римом участках Северной Африки, но примерно к концу III и IV вв. был перенесен в Италию. К тому же времени относится практика продажи земельных фондов с тем, чтобы покупатель платил ежегодную ренту. Постепенно применение института для целей разработки государственных пустырей перешло на церковные и частные земли и стало относиться не только к пустырям, но и к обработанным землям. Выражение emphyteusis стало охватывать всякий земельный сельскохозяйственный участок, составляющий объект наследственной аренды. Установление этой аренды имело вначале формы "эмфитевтической продажи", которая сообщала нанимателю собственность на землю, при условии уплаты умеренной покупной цены и ежегодной выплаты аренды (salvo canone) деньгами или натурой, и налагала обязанность распахать участок.

Развитие эмфитевзиса в области частного права привело к спору между юристами: являются ли сделки, устанавливающие это право, куплей-продажей (emptio-venditio) или наймом (locatio-conductio). Гай (3. 145) защищал положение, что это есть locatio-conductio - аренда.

Права эмфитевты (лица, которому принадлежало ius emphyteusis) были весьма широки. Не являясь собственником и имея ius in re aliena, он в то же время имел право осуществления всего содержания права собственности. Он осуществлял владение и, следовательно, пользовался и владельческой защитой. Наподобие собственника ему принадлежали и петиторные иски. Плоды земли и все доходы поступали в его собственность после отделения - separatio (D. 22. 1. 25. 1). Права его переходили к наследникам, могли быть завещаны, подарены и проданы надежным приобретателям. Но при продаже он был обязан уведомить собственника и отчислить 2% с цены - laudemium - эмфитевзиса или предоставить собственнику право первой купли - ius protimeseos. Он мог изменять хозяйственное назначение вещи, но не ухудшать ее. Эмфитевта мог устанавливать залоги и сервитуты. Обязанности его состояли в следующем: он должен вести хозяйство, как хороший хозяин, и платить общественные налоги, вносить собственнику ежегодную ренту - canon (деньгами или натурой). Рента была обычно ниже обыкновенной наемной платы, и поэтому эмфитевта не имел права на сбавку ренты, тогда как наниматель в некоторых случаях имел право на уменьшение наемной платы (п. 505).

Права эмфитевты прекращались в следующих случаях: при нанесении им большого ущерба, собственник мог лишить его участка (ius privandi): при трехлетней неуплате canon'а или публичных налогов (на церковных землях - до двух лет) (Nov. 7. C. 3. 2); при нарушении предписаний о продаже (C. 4. 66. 3). Собственник земли имел по поводу исполнения обязанностей особый иск против эмфитевты - actio emphyteuticaria.

Дата добавления: 2015-05-31