Особенности совершения сделок с жилым помещением 3 страница

Часть 2 ст. 290 ГК РФ установила жесткое правило, по которому собственник квартиры не вправе распорядиться принадлежностью раньше, чем главной вещью. Стало быть, отчуждая квартиру (жилую комнату), собственник

¹ См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут. 2000, с. 18.

^{1 2} Как правило, это возможно в сельской местности, напр, при купле-продаже хозблока, бани и т.д.

I ³ См.: Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М.: Статут. 2001, с. 22-29.

I ⁴ Закон РФ от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости СНД и ВС РФ,

1993, № 33, ст. 99; федеральный закон РФ от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» //

I СЗ РФ, 1996, № 25, ст. 2963 и др.

одновременно отчуждает и свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома¹. По аналогии закона оно может быть применимо и к собственникам жилых комнат в коммунальной квартире.

В п. 9 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом²», не утратившего своего значения, указывается на то, что «...различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником...». Таким образом, если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.

Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что недопустимо³.

Поэтому можно согласится с мнением Кузьмина В. П., что только в единстве всех своих элементов, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности (в т.ч. земельный участок, надворные постройки)⁴.

Жилые помещения как объекты сделки в гражданских правоотношениях

¹ Аналогичное правило закреплено в ст. 8 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

² Бюллетень Верховного Суда СССР, 1981, № 9.

³ См.: Судебная практика по жилищным спорам: Сборник постановлений, решений и определений федеральных
судов. М.: Издательская группа «Норма - Инфра - М». 1999, с. 206-207.

⁴ См.: Кузьмин В.Н. Право личной собственности на жилой дом в СССР (Основные проблемы). Автореф. дис.
... канд. юрид. наук: 12.00.03. М, 1975, с. 15.

бывают различных видов: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (ст. 673 ПС РФ).

Интересная новелла содержится в проекте Жилищного Кодекса РФ: «...а также иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми помещениями в соответствии с национальными традициями народов, населяющих РФ, закрепленными законодательством субъектов РФ»¹. Но указанные помещения далеко не всегда отвечают всем требования и признакам жилого помещения, и поэтому вряд ли их можно относить к одному из видов жилых помещений.

До 1991 года квартира за редким исключением (кроме квартир жилищно­строительных кооперативов) находилась в государственной собственности и предоставлялась гражданам административным путем для найма жилого помещения. Реально возможной сделкой в тот период существовал обмен между нанимателями квартир, но фактически собственник оставался прежним - государство.

Полноправным объектом сделок в гражданских правоотношениях квартира стала только после перевода ее в частную собственность путем приватизации на основании ст. 1 Закона РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»² и п. 3 ст. 2 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР»³.

В отличие от квартир, право пользования жилыми домами (изолированными частями жилых домов), в т.ч. на основании права собственности, допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру⁴. В настоящее время в соответствии со ст. 35 Конституции РФ, п. 2 ст. 213 ПС РФ и ст. 6 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» материальный ценз отменен,

¹ См.: ст. 5 проекта Жилищного Кодекса РФ // Российская газета, 08.10.1994.

² Ведомости СНД и ВС РСФСР,1991, № 28, ст. 959.

³ Ведомости СНД и ВС РСФСР,1990, № 30, ст. 416.

⁴ См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М: Статут. 2000, с. 17.

количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц не ограничивается¹.

До начала 90-х годов объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятием Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР».

Однако ст. 4 вышеуказанного закона установила ряд исключений. Так не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения.

В Постановлении Конституционного Суда от 03.11.1998 № 25-П² суд признал в части ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах не соответствующей Конституции РФ.

Впоследствии ст. 16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предоставила нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими способами приобретения права собственности возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.

С принятием части второй ПС РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям.

Как считает Крашенинников П.В., такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан³.

Это мнение спорно, т.к. законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня тысячи семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет

¹ За исключением тех случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных ст. 56
Конституции РФ и п. 2 ст. 1 ПС РФ.

² СЗ РФ, 1998, № 45, ст. 5603.

³ См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут. 2000, с. 19-20.

на оборот жилых комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих.

Таким образом, правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота является необходимым, по крайней мере, на период становления полноценного рынка жилой недвижимости и первичного удовлетворения потребности в жилом помещении.

Жилые помещения в домах служебного (ведомственного) и
специализированного фондов (общежития, маневренный фонд и т.д.) не
являются полноценными объектами сделок в гражданском праве, т.к. их
• целевое назначение призвано удовлетворить лишь временную потребность в

жилье. Жилые помещения в специализированном фонде, в соответствии с законом, не подлежат приватизации, и принадлежат, как правило, государству или органам местного самоуправления, т.е. возможность совершения сделок с ними заведомо ниже, чем у жилых помещений, принадлежащих частным лицам.

Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в ст. 12 такие жилые помещения отнесены в специальный жилищный фонд для социально незащищенных слоев населения и предусмотрено заключения договора социального найма в пределах норм жилой площади.

Таким образом, в ст. 673 ПС РФ законодателем установлен основной
перечень видов жилых помещений, являющихся полноценными объектами
гражданско-правовых сделок,
i В результате проведенного правового анализа, жилое помещение можно

| идентифицировать как недвижимую, индивидуально-определенную,

| непотребляемую и не ограниченную в гражданском обороте вещь, созданную

| трудом человека, и имеющую строгое функциональное назначение. Жилое

помещение является сложной делимой вещью, состоящей из основного и факультативных элементов, и в совокупности с другими вещами, имеющими хозяйственную зависимость, приобретает черты главной вещи с принадлежностями. Определены два принципа отнесения вещей к

РОССИЙСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННА^

⁴¹ БИБЛИОТЕК* _л недвижимости, в т.ч. жилых помещений: физический и юридический.

Применение данных принципов позволит более четко определять вид вещи и, соответственно, ее правовой режим.

Отличительные признаки определяют дефиницию понятия жилого помещения следующим образом: жилым помещением признается такое помещение, которое специально предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан, причем данное помещение должно быть зарегистрировано в качестве жилого в установленном законом порядке в государственных органах. Предлагается внести это понятие первым абзацем в п. 2 ст. 288 ПС РФ.

Таким образом, будет дано легальное определение жилого помещения через его признаки, причем эти признаки являются основными и необходимыми. В этом случае будет исключен пробел в законодательстве, когда «де-факто» жилые помещения принимаются государственной комиссией и регистрируются государственными органами жилищного учета в качестве жилых на основании правоприменительных актов и многочисленных, достаточно разрозненных, ведомственных нормативных актов (инструкции, приказы, положения), а «де-юре» такой порядок непосредственно федеральным законом не предусмотрен ввиду отсутствия определения жилого помещения.

В целях исключения из правовой системы нормативных актов фактически утративших силу и заполнения пробелов в законодательстве, в соответствии с функциональным признаком разработать Положение о порядке и основаниях перевода строений в жилые помещения и исключения жилых помещений из жилищного фонда, утвержденное Постановлением Правительства РФ. Принять нормативные акты субъектами РФ по определению уровня благоустройства жилого помещения в конкретном субъекте РФ в целях обеспечения пригодности жилого помещения для проживания.

На основании нормы ст. 673 ПС РФ считать, что установлен основной перечень видов жилых помещений, являющихся полноценными объектами

сделок в гражданских правоотношениях: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (комната).

В соответствии с вышеизложенным, предлагается внести изменения в нормы права жилищного законодательства для обеспечения и развития единообразной правоприменительной практики и более системного учета жилых помещений, в т.ч. проведя унификацию форм различных бланков и документов, широко используя технические возможности, особенно электронной техники. Привести в соответствие нормативные акты уровня субъектов РФ¹ к федеральному уровню в целях исключения имевшихся и образовавшихся несоответствий между федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.

§ 2. Понятие и состав сделок с жилыми помещениями

Содержащиеся в гражданском законодательстве правовые нормы сами по себе не порождают гражданских правоотношений. Для этого необходимо наступление предусмотренных правовыми нормами обстоятельств, которые называются гражданскими юридическими фактами, т.е. таких фактических обстоятельств, с которыми нормативные акты связывают какие-либо юридические последствия, влекущие возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.

В гражданском законодательстве предусмотрены самые различные юридические факты как основания гражданских правоотношений. Общий перечень этих юридических фактов содержится в ст. 8 ПС РФ. Вместе с тем этот перечень не является исчерпывающим (п. 1 ст. 8 ГК РФ). Права и

¹ Как пример соответствия, Закон г. Москвы от 11.03.1998 № 6 «Основы жилищной политики в г. Москве» в редакции закона от 12.05.1999 // Ведомости Мосгордумы, 1999, № 8, с. 5.

обязанности возникают также из действий граждан и юридических лиц либо иных событий, которые хотя и не предусмотрены законом или иными правовыми актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности¹.

Все многочисленные юридические факты в гражданском праве в зависимости от их индивидуальных особенностей подвергнуты определенной классификации, которая позволяет более свободно ориентироваться среди множества юридических фактов и четко отграничивать их друг от друга. Это, в свою очередь, способствует более правильному применению норм гражданского законодательства².

Среди оснований возникновения гражданских правоотношений в пп. 1 п. 1 ст. 8 ПС РФ, прежде всего, названы договоры и иные сделки.

Исходя из классификации юридических фактов в гражданском праве, сделку как юридический факт можно охарактеризовать следующим образом:

Это действие, т.к. совершается только по воле лица и в его интересе (п. 2 ст. 1 ПС РФ); это правомерное действие, т.к. сделка должна соответствовать требованиям гражданского законодательства (п. 2 ст. 1 и ст. 168 ПС РФ); сделка считается юридическим актом, т.к. порождает соответствующие юридические последствия лишь тогда, когда они совершены со специальным намерением вызвать эти последствия (п. 1 ст. 170 ПС РФ).

И сделка, и административный акт по своей природе относятся к юридическим актам, тем не менее, есть ряд существенных отличий между ними. Так совершением сделок вызываются, как правило, только гражданско-правовые последствия. В то время как административные акты порождают гражданские правоотношения³ в случаях прямо предусмотренных нормативными актами (пп. 2 п.1 ст.8 ПС РФ, ст.ст. 6,8 Закона РФ от 04.07.1991

¹ См.: Комментарий к ПС РФ: 1 часть. // Под ред. Садикова О.Н. М.: Инфра-М. 1999, с. 24.

² См.: Гражданское право. Учебник. Т.1. // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М.: Проспект. 2000, с. 91-94.

³ Напр., решение о приватизации жилья, выдача ордера на квартиру - основание для заключения
соответствующего гражданско-правового договора. Само заключение органом местного самоуправления
договора найма муниципального жилого помещения является гражданско-правовой сделкой, а не
административным актом.

№ 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»¹), но всегда порождают административно-правовые последствия². Сделки могут совершить любые субъекты гражданского права, но при этом предполагается равенство сторон. А административные акты совершаются только органом государственной власти или местного самоуправления с учетом их правомочий, где присутствует метод власти-подчинения. Причем эти органы, издавшие административный акт, как правило, не становится участником гражданского правоотношения³. В то время как лицо, совершившее сделку, непременно становится участником данного правоотношения⁴.

Кроме того, сделка может быть как простым, так и сложным юридическим фактом⁵, когда в сложной сделке присутствуют элементы различных сделок, например купля-продажа жилого помещения с помощью ипотечного кредитования.

Проблемой сделки интересовались еще римские юристы во 2 — 3 веках нашей эры. Именно они первыми исследовали ее природу, но общего понятия сделки в римском праве выработано не было, что в силу его казуистичности вполне естественно, им были известны только отдельные конкретные договоры⁶. Римская правовая мысль конкретизировала действительность сделок тремя условиями: соответствие воли сторон, законность и определенность содержания. Причем был необходим личный интерес кредитора в действии, составляющем предмет договора.

Тем не менее, правовое регулирование сделок составляло важнейшую задачу римских юристов⁷. Деление сделок на возмездные и безвозмездные, односторонние и двухсторонние, условные и безусловные, влияние формы

¹ Ведомости СНД и ВС РСФСР, 1991, № 28, ст. 959.

² Напр., решение о принятии на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий является
основанием для включения в списки жилищной очереди.

³ Напр., разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры, где проживают несовершеннолетние,
является необходимым, но в то же время этот орган не становится стороной договора купли-продажи.

⁴ См.: Иоффе О.С. Советское гражданское право. М.: Юрид. лит-ра. 1967, с. 251; Комментарий к ГК РФ: 1
часть. //Под ред. СадиковаО.Н. М: Инфра-М. 1999, с. 26.

⁵ См.: Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М: Госюриздат. 1958, с. 15.

⁶ Подробнее см.: Ильков СВ. Все о сделках. М.: Издательский дом «Терла», 2000, с. 4-5, 7-9.

⁷ См.: Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права (по изданию Спб, 1907). М: Спарк. 1996, с. 80.

волеизъявления на действительность сделки и многие другие нормы, составляющие ныне основу современного учения о сделках, пришли к нам именно из римского права¹.

В Советское время было принято два гражданских кодекса, где были сформулированы понятия и элементы сделок. В Гражданском Кодексе РСФСР 1922 года, сделки определялись как действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений (ст. 26 ПС РСФСР).

Начиная с этого кодекса, многие проблемы теории сделок были глубоко изучены советской наукой², что дало толчок к развитию гражданского права. Одно из первых научных определений сделки было сформулировано Агарковым М.М. в 1946 г. в журнале «Советское государство и право³». В дальнейшем рассмотрению проблем сделки были посвящены работы таких правоведов, как Генкин Д.М. (1947), Новицкий И.Б. (1954), Шахматов В.П. (1967) и других цивилистов⁴.

Основы гражданского законодательства СССР и республик, введенные в действие с 1 мая 1962 года, дали более широкое понятие сделки: «Сделками признаются действия граждан или организаций, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей» (ст. 14 Основ). Это определение дословно было перенесено в Гражданский Кодекс РСФСР 1964⁵ г. (ст. 41 ГК РСФСР). Отличие определения сделки 1922 г. и 1964 г. заключались лишь в добавлении и перечислении субъектов сделки. В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.⁶ слово «организации» заменено на слова «юридических лиц» (ст. 26 Основ).

Структура ГК РФ, построена на так называемой «пандектной» системе.

i ' Ульпиан (ок. 170 - 228 гг.), римский юрист. В 426 г. сочинениям Ульпиана была придана обязательная

юридическая сила. Отрывки из сочинений включены в Дигтесты Юстиниана.

² См.: напр. Шамшов А.А. К вопросу о субъективном элементе в составе гражданско-правовой сделки. //
• Хозяйство. Право. Управление: Межвузовский сборник. Саратов, 1974, № 1; Насыров Р.Г. Содержание сделки

по Советскому гражданскому праву. Автореф. дис.... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 1982 и другие.

³ См.: Агарков М.М. Понятие сделки по Советскому гражданскому праву. // «Советское государство и право»,
1946, №3-4.

I ⁴ См.: Ильков СВ. Все о сделках. М.: Издательский дом «Герда», 2000, с. 15-16.

■ ⁵ Ведомости ВС РСФСР, 1964, № 24, ст. 407.

⁶ Ведомости СНД и ВС СССР, 1991, № 26, ст. 733.

По такой же модели построен и один из наиболее современных кодифицированных актов — ГК Нидерландов. Кодекс России впитал в себя и элементы германского гражданского уложения¹.

Внося ряд существенных изменений и дополнений в гл.З «Сделки», содержавшуюся в ГК РСФСР 1964 г., новый ГК РФ оставляет в гл. 9 в силе многие положения ранее действовавшего законодательства о сделках и последствиях их недействительности. Поэтому сохраняет свое значение ранее сложившаяся судебная практика по этим вопросам, выраженная, прежде всего в опубликованных определениях и постановлениях Верховного Суда РСФСР².

Сделки являются одними из наиболее распространенных юридических фактов, влекущих изменение объема прав и обязанностей субъекта гражданского права, его правового статуса.

Сделка - институт именно гражданского права и ее следует отличать от актов государственных органов и органов местного самоуправления³ как вообще, так и тех, которые специально предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, т.к. правовая сила актов основана не на правилах ГК РФ, а на нормах административного права, основанных на властном методе регулирования. Кроме того, последние являются самостоятельным, отличным от сделок, основанием возникновения гражданских прав и обязанностей (пп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ)⁴.

Наличие такого института необходимо, поскольку гражданский оборот предполагает совершение гражданами и юридическими лицами различного рода правомерных действий, которые способны порождать, изменять и

¹ См.: Завидов БД О соотношении договора, сделки и обязательства. // Юрист, 1998, № 8, с. 34-35.

² См.: напр. Постановление Пленума ВС РФ от 22.12.1992 № 17 «О некоторых вопросах применения основ
гражданского законодательства Союза ССР и республик на территории Российской Федерации» // Бюллетень
ВС РФ, 1993, № 2; Постановление Пленума ВС РФ от 22.12.1984 № 5 «О некоторых вопросах, возникших в
судебной практике при применении Жилищного Кодекса РСФСР» // Бюллетень ВС РФ, 2001, № 12.

Приказ любого госоргана по распоряжению имуществом является административным актом и будет основанием для совершения определенной сделки, но сам сделкой не становится. Однако норма ст. 153 ГК РФ слишком широко определила правовую конструкцию понятия сделки, что затрудняет применение ст. 8 ГК РФ о возникновении гражданских прав и обязанностей по другим основаниям. ⁴ Комментарий к ГК РФ: 1 часть. // Под ред. Садикова ОН. М.: Инфра-М. 1999, с. 26.

47

прекращать гражданские права и обязанности в силу самого волеизъявления, даже не будучи санкционированными со стороны государства (ст. 9 ГК РФ).

Частное волеизъявление, т.е. действия субъекта, не обладающего суверенитетом¹, могут создавать, изменять и прекращать гражданские правоотношения именно путем совершения сделок. Однако невозможно признать порождающим какие-либо права и обязанности любое волеизъявление (ст. 10 ГК РФ), чтобы действия субъекта создавали права и обязанности в отношении третьих лиц или как минимум признавались бы другими участниками гражданского оборота, они должны удовлетворять требованиям действительности сделок.

Поэтому правовое регулирование сделок составляет один из важнейших институтов современного частного права.

В статье 153 ГК РФ законодательно определено понятие сделки, выделившее все основные признаки. Так, сделкой признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Оно почти дословно повторило понятие, сформулированное еще при советской власти. Хейфец М.Ю. делает вывод, с которым можно согласится, что за последние 80-90 лет определение сделки существенно не изменилось². Надо отметить, что сделка это не только юридический факт, но и само правоотношение, содержание которого составляют права и обязанности.

Сделка — это волевой акт и для ее совершения необходимо наличие правоспособности и дееспособности, причем в отношении некоторых сделок правосубъектность может быть ограничена законом (п. 3 ст. 22 и п. 2 ст. 49 ГК РФ). Определенные ограничения в этом плане заключаются и в самой природе физических (полная и частичная дееспособность) и юридических лиц (общая и специальная правоспособность)³. Сделкоспособность, т.е. возможность

¹ Суверенитетом, т.е. независимостью в полной мере обладает только государство, гражданин зависит от
государства в силу его принадлежности к нему.

² См.: Хейфец М.Ю Недействительность сделок по гражданскому праву. М: Юрайт. 1999, с. 312.

³ См. напр. ст. ст. 22, 30,49,297,1015 ГК РФ.

самостоятельного заключения сделок является одним из наиболее существенных элементов дееспособности¹.

Сделка совершается субъектами гражданского права свободно: своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ), соответствующая норма впервые появилась в новом ГК РФ, вследствие отмены плановой экономики. Однако законом или добровольно принятыми на себя обязательствами может быть предусмотрено понуждение к совершению некоторых сделок, например, заключение договора в обязательном порядке (ст. 445 ГК РФ)². В тех случаях, когда сделка совершается через представителя (гл. 10 ГК РФ), в ее возникновении участвует воля последнего. В некоторых случаях ГК РФ допускает заключение сделок в чужом интересе и без поручения (гл. 50 ГК РФ).

Сделка — правомерное действие, которое должно соответствовать нормам законодательства, и этим она отличается от неправомерных действий -деликтов (гл. 59 ГК РФ), а также неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ), если такое обогащение возникает в силу действий субъекта гражданского права. Признание сделки недействительной в связи с ее неправомерностью означает, что это действие не является юридическим фактом, а значит сделкой. Недействительная сделка приводит к юридическим последствиям, связанным только с устранением ее недействительности, а не тем, которые имели в виду стороны при ее заключении и исполнении.

Сделки отличает направленность действий на достижение определенно-конкретного результата³. Именно это отличает их от юридических поступков, правовые последствия которых наступают в силу закона, независимо от намерения совершающих их лиц и наличия у них дееспособности. Определенный результат последствий в сделке характеризуется изменением, прежде всего, правового статуса и экономической составляющей сделки.

¹ См.: Шахматов В.П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия. Томск: Томск, ун-т.
1967, с. 57.

² П.7 ст. 3 ФЗ от 13.12.1994 № 60 «О поставках продукции для федеральных государственных нужд» // СЗ РФ,
j 1994, №34, ст. 3540.

! ³ См.: Сделки: понятие, виды и формы. // Правовые нормы о предпринимательстве. Бюллетень. Выпуск № 2.

I M: Экономика и жизнь, 1995, с. 43.

Важно подчеркнуть, что сам результат находится за пределами сделки, и поэтому не имеет правового значения, будет ли он достигнут или нет.

Таким образом, сделку характеризуют следующие основные признаки¹:

1) сделка - это всегда волевой акт, т.е. действие; 2) это правомерное действие; 3) сделка специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений; 4) сделка порождает гражданские правоотношения, поскольку именно гражданским законодательством определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок.

В общем виде, сделку с жилыми помещениями можно определить как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений.

Особенность таких сделок заключается в том, что движимые вещи при смене владельца обычно перемещаются в пространстве, следуя за собственником, а недвижимость при ее продаже либо при иных видах сделки остается на месте. Фактически покупателю передаются только определенные права на объект недвижимости и связанные с ним обязанности², что предопределяется самим принципом отнесения вещей к недвижимости указанным в п. 1 ст. 130 ГК РФ: «...и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...»³. Также все сделки с недвижимостью заключаются только в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации. Это в полной мере относится к сделкам с жилыми помещениями. Кроме того, последние совершаются по более усложненной правовой процедуре, чем остальные сделки: составление перечня лиц, сохраняющих (имеющих) право

Дата добавления: 2015-05-31