Гутников О. Государственная регистрация права аренды. // Хозяйство и право.-1999.-№5. 4 страница

Установить на федеральном уровне² исчерпывающий перечень жилых помещений не подлежащих приватизации, прописав его в одном законе³ (ст. 4 закона о приватизации). Причем перечень, в соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ, должен отвечать двум ограничениям приватизации, которые в первую очередь будут способствовать единообразной правоприменительной практике и стабилизации отношений в этой сфере, а также позволят субъектам РФ принимать более взвешенные, не противоречащие федеральному законодательству нормативные акты.

Первое ограничение необходимо для защиты жизни и здоровья и связано с видом жилищного фонда (аварийные дома, общежития, служебные жилые помещения, специализированный жилищный фонд и т.д.), второе — для

¹ Данный документ, напр., в виде справки, выдаваемой органом местного самоуправления, на территории
которого находится спорное жилое помещение и справки о расторжении договора по месту жительства.

² Это никак не нарушает права законодательных органов власти субъектов РФ, т.к. они могут, исходя из
местных условий, добавить иные виды жилых помещений не подлежащих приватизации.

³ В настоящее время существует целый ряд законов, регулирующих порядок и особенности приватизации
отдельных видов жилых помещений, расположенных в сельской местности либо принадлежащих учреждениям
социальной защиты или образования, что значительно затрудняет правоприменительную практику.

Ill

обеспечения безопасности, охраны природы и культурных ценностей и связано с территорией расположения жилого помещения (дома закрытых военных городков либо расположенные на особо охраняемых природных территориях и т.д.). Все остальные жилые помещения подлежат приватизации согласно общему положению: гражданам разрешено все, что не запрещено.

Исключить из ст. 54¹ ЖК арендаторов и нанимателей по договору
коммерческого найма, т.к. их необходимо окончательно вывести из сферы
действия закона о приватизации. Заключение договоров аренды не
предшествует соблюдение таких условий, как нуждаемость в жилье,
• очередность и т.п., что характерно для договора социального найма. Кроме

того, данная формулировка сдерживает органы местного самоуправления в стремлении передать часть жилищного фонда в коммерческий наем для увеличения местного бюджета.

Аналогично вышесказанному необходимо исключить арендаторов и нанимателей по договору коммерческого найма¹ и из субъектов обмена. Тем более, что отношения аренды регулируются нормами ПС РФ, а в гл. 34 Кодекса обмен арендованного имущества не предусмотрен (ст. 20 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

Недостаточно четкое регулирование² сделок с жилыми помещениями на федеральном уровне заставляет органы власти субъектов федерации принимать собственные нормативные акты, в целях исключения пробелов в правовом регулировании, причем субъекты РФ устанавливают разные основания и порядок осуществления сделок в границах своих территорий. Это зачастую приводит к отмене нормативных актов, как не соответствующих федеральному

¹ Вероятно, при написании закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в 1992 году в условиях
отсутствия как такового рынка жилых помещений произошло смешение понятий наниматель и арендатор в
отношении физических лиц, т.к. возможность заключения договоров социального и коммерческого найма
появилась значительно позже (с принятием второй части ПС РФ в 1996 году).

² В первой редакции закона РФ «О приватизации жилищного фонда РФ» в ч. 1 ст. 7 указывалось, что порядок и
условия заключения договора о передаче жилья в собственность граждан определяются ПС РФ. В 1992 г.
упоминание о ПС РФ снято и вместо названного указания предусмотрено, что договор заключается в порядке,
установленном местной администрацией. Такое изменение нормы повлекло негативные последствия. Орган
местного самоуправления может ввести собственный, оригинальный порядок заключения договора, однако
если он будет противоречить нормам ПС РФ, то принятый нормативный акт будет незаконным и подлежит
отмене.

законодательству не только самими органами субъектов РФ¹, но и судами различных инстанций², что значительно затрудняет правоприменительную практику и негативно отражается на всем рынке недвижимости.

С сожалением приходится констатировать, что четко механизм осуществления обмена жилья в случае, когда одной стороной договора является собственник, нормативно на федеральном уровне не урегулировано³.

В случае предоставления жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда, нуждающимся в улучшении жилищных условий членам ЖК и ЖСК и гражданам-собственникам жилых помещений, передавать вышеуказанные жилые помещения по договору мены с сохранением прав частной собственности на новое жилое помещение (ст. 28 ЖК).

Предлагается необходимым внести в ст. 15, 16, 41 закона РФ от 11.02.1993 № 4462-1 «Основы законодательства о нотариате»⁴ изменения об обязательной проверке платежеспособности плательщика ренты с целью снижения количества расторгнутых договоров, тем самым, обеспечив не только экономическую, но и социальную надежность этого вида договора³.

Необходим закон о долевом строительстве, где инвесторами являются граждане, не только в целях решения жилищной проблемы⁶, но и предоставления более высоких правовых гарантий по сравнению с юридическими лицами. До принятия этого нормативного акта обязать продавцов жилья на первичном рынке регулировать свои правоотношения с

¹ Распоряжение Мэра г. Москвы от 26.05.1994 № 242-РМ «О дополнительных мерах по защите граждан от
противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений» //
Вестник Мэрии Москвы, 1994. № 13. Странно, но столь грамотное решение отменно в целях приведения
нормативной базы в соответствие с федеральным законодательством распоряжением Мэра г. Москвы от
13.04.2001 № 354 -РМ // Вестник Мэрии Москвы, 2001, № 4.

² Закон Москвы от 16.06.1999 № 24-62 «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах
коммунального заселения» // Ведомости Мосгордумы, 1999, № 8, с.56. Со 2.10.2001 вступило в силу решение
судебной коллегии по гражданским делам Мосгорсуда от 06.08.2001 № 3-312/2001 о признании указанного
закона противоречащим федеральному законодательству и не подлежащим применению // Ведомости
Мосгордумы, 2001, № П.

³ См. Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут. 2001, с. 47.

⁴ Ведомости СНД и ВС РФ, 1993, № 10, ст. 357.

^J См.: «Квартирный ряд» - приложение к газете «Вечерняя Москва», № 8 (354) от 26.10.2001.

⁶ Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на

2002 - 2010 гг.» // СЗ РФ, 2001, № 39, ст. 3770.

приобретателями - физическими лицами¹ законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»². Нормы этого закона более жесткие, и предусматривают гораздо строже ответственность тех, кто собирал деньги с граждан на постройку дома, чем нормы ПС РФ или иных нормативных актов, регулирующих долевое строительство. Также вышеуказанный закон предоставляет в случае спорного момента более широкие права потребителям: выбор суда, освобождение от госпошлины и т.д.

§ 2. Сделки, направленные на передачу отдельных прав

на жилые помещения

2.1 Договоры аренды и коммерческого найма жилых помещений

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона: наймодатель - собственник или уполномоченное им лицо³ обязуется предоставить другой стороне: нанимателю-гражданину свободное жилое помещение, пригодное для проживания без ограничения размеров (ст. 10 ЖК, ст.1, ч.1 ст. 17 Закона РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики⁴) за договорную плату (ст. 134 ЖК) во временное владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ПС РФ).

До вступления в силу части второй ПС РФ в законодательстве и на

практике такие отношения именовались арендными, а соглашения — договорами аренды⁵. Тем не менее, в жилищное законодательство (раздел 3 ЖК) соответствующие изменения гражданского законодательства не внесены,

¹ В соответствии со ст. 129, 455 ГК РФ физическое лицо, приобретающее жилое помещение считается
потребителем. См. Приказ МАП от 20.05.1998 № 160 разъясняющий положения закона РФ «О защите прав
потребителей» // Российская газета, № 5-6,14.01.1999.

² Ведомости СНД РФ и ВС РФ, 1992, № 15, ст. 766.

³ Указ Президента РФ от 28.04.1997 № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в РФ» // СЗ РФ,
1997, №18, ст. 2131.

⁴ Ведомости СНД и ВС РФ, 1993, № 3, ст. 99, далее закон «Об основах».

⁵ См.: ЖК РСФСР, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Закон РФ «О приватизации
жилищного фонда в РФ».

поэтому будем считать договор найма по ЖК - договором социального найма, нормы которого применяются к договору коммерческого найма постольку, поскольку не противоречат правилам гл. 35 ПС РФ¹.

По договору аренды (имущественному найму) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 606, 608, п. 1 ст. 650, п. 2 ст. 672ГКРФ)².

Арендодатель должен предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду жилое помещение (ст. 613 ГК РФ).

Договор коммерческого найма и договор аренды являются консенсуальными, двусторонними и возмездными договорами. По ранее действовавшему законодательству³ извлечение «нетрудовых» доходов, если это носило систематический характер, могло повлечь для собственника (наймодателя) неблагоприятные последствия, вплоть до безвозмездного изъятия у него жилого помещения (ст. 111 ГК РСФСР 1964 г.)⁴, однако действующее законодательство коренным образом изменило такое положение, сделав легально возможным заключение договора коммерческого найма и аренды. Фактически неработающим являются правила ст. 78 и 79 ЖК о превышении установленной платы⁵, т.к. эти нормы противоречат принципам рыночных отношений в жилищной сфере, однако указанные нормы формально не отменены.

Указанные выше договоры при одинаковом объекте - жилом помещении, имеют ряд отличий как друг от друга, так и от сходного договора социального найма. Так, от социального найма договоры отличаются тем, что не требуется прохождение стадий, характерных для договора социального найма

¹ См.: Комментарий судебной практики. //Отв. ред. Ярошенко К.Б. М: Юстицинформ. 1998, № 4.

² Тем не менее, договор аренды жилого помещения не утратил своего значения. См.: Толстой Ю К. Жилищное
право. М.: Проспект. 1996, с. 32. Противоположного мнения придерживается Титов А.А. См.: Титов А.А.
Новые способы получения жилья. М: Юрайт. 2000, с. 149.

³ Подробно об истории развития законодательства о найме жилого помещения см. Крашенинников П. В.
Жилищное право. М: Статут. 2000, с. 48-50.

⁴ Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1964, № 24, ст. 407.

Соответственно на договоры аренды и коммерческого найма в обязательном порядке не распространяются льготы по квартплате (ст. 57, 58 ЖК), что противоречило бы смыслу этих договоров.

(постановка на учет, стояние в очереди, получение ордера и т.д.). В основе договора социального найма лежит административный акт, т.е. решение органа власти¹, тогда как остальные договоры заключаются исключительно по соглашению сторон. Договор социального найма в отличие от остальных договоров является потребительским, дотируемым² из средств соответствующего бюджета.

Договор коммерческого найма является срочным, тогда как договоры социального найма и аренды бессрочны³, если в последнем не определен срок (ст. 610 ПС РФ). Максимальный срок договора коммерческого найма определен в п. 1 ст. 683 ГК РФ и равен 5 годам. При заключении договора под условием срок договора также не может превышать пяти лет. Форма оплаты в договорах социального и коммерческого найма — деньги, а в договоре аренды устанавливается соглашением сторон, например, предоставление услуг (ст. 614 ПС РФ).

Существенным условием договора аренды является размер арендной платы⁴ (654 ГК РФ), а также установление размера оплаты коммунальных услуг⁵ (ст. 18 закона «Об основах»). Размер и сроки внесения оплаты по договору коммерческого найма регулируются соглашением сторон (ст. 682 ПС РФ), если сроки не предусмотрены, то плата вносится ежемесячно в соответствии со ст. 56 и 57 ЖК. Цена договора, как правило, указывается за 1 кв. м и рассчитывается из фактически переданной площади жилого помещения.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще 1 раза в год. Основанием досрочного пересмотра цен по требованию одной из сторон является изменение цен и тарифов на коммунальные услуги. Арендатор вправе требовать уменьшение арендной платы, если в силу

¹ Заключение договора социального найма является для сторон обязательным.

² См. напр., Постановление Правительства РФ от 27.07.1996 № 901 «О предоставлении льгот инвалидам и
семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных
услуг» // СЗ РФ, 1996, № 32, ст. 3936 и др.

По законодательству г. Москвы предельный срок аренды равен пяти годам, договор по истечении предельного срока не пролонгируется.

⁴ Правила определения цены договора, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ не применяются.

⁵ См.: Вестник ВАС РФ, 1998, № 3, с. 38.

обстоятельств, за которые он не несет ответственности, существенно (п. 2 ст. 450, 612 ГК РФ) ухудшилось качество арендованного жилого помещения (п. 4 ст. 614. ПС РФ).

В порядке аналогии закона это правило может применяться в договоре коммерческого найма, если иное не установлено договором.

Физические лица, сдающие внаем или в аренду жилые помещения, подлежат в обязательном порядке постановке на учет в налоговых органах. Налогообложение таких лиц, осуществляется в соответствии со ст. 208, п. 1 ст. 224 гл. 23 части второй Налогового Кодекса РФ¹ и разделом IV Инструкции П1С РФ от 29.06.95 № 35 «По применению Закона РФ «О подоходном налоге с физических лиц».

Особенность договора аренды заключается в возможности арендатора выкупить жилое помещение (ст. 624 ПС РФ). Порядок и условия выкупа в домах муниципального и государственного жилищных фондов определяется нормативными актами федерального уровня (ст. 54 ¹ ЖК) и органов местного самоуправления³, в остальных случаях соглашением сторон (ст. 131 ЖК). Таким образом, договор аренды с правом выкупа становится смешанным договором (ст. 421 ПС РФ), т.к. соединяет черты купли-продажи и аренды. К выкупу в договоре применяются соответствующие нормы о договорах купли-продажи.

Однако, граждане, которым предоставлено жилое помещение на праве коммерческого найма при невозможности улучшить свои жилищные условия, имеют право на выкуп в порядке и на условиях, установленных договором⁴.

П. 2 ст. 683 ПС РФ выделяет разновидность договора коммерческого найма - краткосрочный наем (до одного года). Он связан с рядом ограничений.

¹ СЗ РФ, 2000, № 32, ст. 3341.

² Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств РФ, 1995, № 10.

³ Постановление Правительства Москвы от 01.07.1997 № 492 «О порядке и условиях аренды с правом выкупа
жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы и предназначенных для продажи» // Вестник
мэрии Москвы, 1997, № 18, с. 33-43; Постановление Правительства Москвы от 19.09.1995 № 782 «О
Московской городской программе «Жилище» // Вестник Мэрии Москвы, 1995. № 19.

Положение о порядке улучшения жилищных условий граждан в г. Москве, утв. постановлением Мосгордумы от 31.01.2001 №12 // Ведомости Мосгордумы, 2001, № 2, ст. 195.

К такому договору не применяются правила, регламентирующие отношения нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан (п. 2 ст. 677 ПС РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей (ст. 680, 685 ПС РФ), порядок замены нанимателя (ст. 686 ПС РФ), преимущественное право заключения договора на новый срок (ст.684 ПС РФ, 135 ЖК), отсрочка исполнения расторжения договора (п. 2 ст. 687 ПС РФ), если договором не предусмотрено иное.

Общим для всех договоров является указание на данные, позволяющие однозначно определить жилое помещение. Следовательно, предметом может быть только индивидуально-определенная вещь (см. например, п. 3 ст. 607 ПС РФ).

По договору коммерческого найма объектом может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (ст. 673 ПС, ст. 52 ЖК). Не может быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. Характеристика и благоустроенность жилого помещения оговаривается соглашением сторон. Это справедливо и для договора аренды жилого помещения¹. В многоквартирных домах объектом выступает также общее имущество (ст. 290, 673 ПС РФ).

Объект по договору социального найма может быть только в собственности государственных и муниципальных образований.

Особенность объекта в договоре аренды заключается в том, что могут быть переданы любые жилые помещения, кроме служебного и специализированного жилищного фонда, а также комнаты в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемые по договору, определяются Правительством РФ и исполнительным органами

¹ Хотя прямого запрета на аренду напр, смежных комнат законодательство не предусматривает, но такая аренда является сдерживающим фактором в развитии жилищных правоотношений и не в полной мере удовлетворяет потребность граждан в жилище.

власти субъектов¹ (ст. 17 Закона РФ «Об основах»). В этих жилищных фондах аренда возможна только с согласия всех проживающих в них совершеннолетних граждан. На срок аренды переходит право пользования земельным участком, который занят объектом и необходим для его использования (ст. 652 ПС РФ).

В ПС РФ воспроизведены нормы действовавшего законодательства о распределении обязанностей между сторонами², исходя из принципа объема затрат на жилое помещение.

Так, капитальный ремонт жилого помещения и общего имущества

# многоквартирного дома производится наймодателем (ст. 676 ПС РФ), а оплата

коммунальных услуг³ (ст. 678 ПС РФ, ст. 141 ЖК) и текущий

внутриквартирный ремонт нанимателем, арендатором (ст. 616, п.1 ст. 681 ПС

РФ, ст. 142 ЖК).

Тем не менее, ПС РФ ввел ряд новых правил. Переоборудование жилого помещения, сданного в наем, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия наймодателя⁴ или нанимателя не допускается, при этом не требуется согласия совместно проживающих с нанимателем пользователей жилого помещения (ст. 678, п. 3 ст. 681 ПС РФ, ст. 84 ЖК).

У арендатора в отношении выполнения обязанностей более широкие

возможности. В случае невыполнения арендодателем своих обязанностей,

; арендатор вправе выполнить их самостоятельно с зачетом их стоимости либо

> потребовать уменьшения арендной платы. Традиционно решается вопрос о

I последствиях, связанных с улучшением объекта аренды (ст. 623 ПС РФ).

¹ Напр.: Положение о порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной
и муниципальной собственности г. Москвы, утв. постановлением Правительства Москвы от 21.01.1997 № 46 //
Вестник мэрии Москвы, 1997, № 9, с. 36-44.

² Ст. 7.22, 7.23 Кодекса РФ об административных правонарушениях установлена ответственность за
невыполнение своих обязанностей наймодателем и нанимателем (арендатором).

³ Постановление Правительства РФ от 02.08.1999 № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и
коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» // СЗ РФ, 1999, № 33; Постановление
Правительства Москвы от 30.12.1997 г. № 934 «О ставках оплаты жилищно-коммунальных услуг» // Вестник
Мэрии Москвы, 1997, № 12.

⁴ См.: напр. Распоряжение мэра Москвы от 31.07.1996 № 166/1-РМ // Вестник мэрии Москвы, 1996, № 19.

К сожалению нормы ПС РФ в отличие от ст. 84 ЖК не содержат общего требования к цели переоборудования — повышения благоустройства жилого помещения, что позволяет сторонам руководствоваться своими личными интересами¹.

Собственник или уполномоченное им лицо (ст. 608 ГК РФ) вправе сдавать жилое помещение или предоставлять в аренду по собственному усмотрению (ст. 6 закона «Об основах»)². Причем, граждане - собственники жилых помещений при сдаче жилья в коммерческий наем утрачивают право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилых помещений. Ряд субъектов РФ издают свои нормативные акты, дополняя федеральное законодательство³. Так, в нормативных актах Москвы по договору коммерческого найма нанимателем по договору может быть только дееспособное лицо, что противоречит нормам ст. 17,18, 28 и др. ГК РФ.

ГК РФ ввел новую категорию лиц наряду с нанимателем — это лица, постоянно с ним проживающие и сонаниматели (ст. 677 ГК РФ).

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды. Тем не менее, оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 288, п. 2 ст. 671 ГК РФ). Единственная возможность использования жилья арендатором - заключить с гражданами договор субаренды (ст. 240, 615 ГК РФ) или найма жилого помещения⁴, на срок не превышающий срок договора аренды. Лица, вселенные арендатором в жилое помещение, самостоятельного права на это помещение не имеют.

Отличие договора коммерческого найма от договора аренды жилого помещения по субъекту состоит в том, что в первом случае это может быть

¹ Постановление Пленума ВС РФ от 26.12.1984 № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике
при применении ЖК РСФСР» // Бюллетень ВС РФ, 1997, № 1.

² Ст. 6 Федерального закона от 28.08.1995 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного
самоуправления в РФ» // СЗ РФ, 1995, № 35, ст. 3506.

³ Положение о порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и
муниципальной собственности г. Москвы, утв. Постановлением Москвы от 21.01.1997 № 46 // Вестник мэрии
Москвы, 1997, № 9, с. 36.

⁴ См.: Брагинский М.И., Витрянский ВВ. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества.
М: Статут. 2000, с. 658.

только гражданин, физическое лицо¹, а во втором - юридическое лицо или частный предприниматель² (п. 3 ст. 23 ПС РФ). Соответственно в первом случае применяется гл. 35, а во втором гл. 34 ПС РФ. Таким образом, нормы ст. 10 ЖК относительно субъектов вошли с противоречие с правилами ПС РФ.

Законодательство субъектов РФ не всегда учитывает нормы федерального законодательства, что может иметь негативные последствия. Так, договор аренды может заключаться с физическими лицами в пределах социальной нормы площади на основании Положения о порядке и условиях предоставления гражданам жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов по договорам аренды, которое утверждено постановлением губернатора Нижегородской области от 16.11.1994 № 18³. Таким образом, защищенность гражданина-арендатора резко снижена относительно гражданина-нанимателя, что недопустимо (ч.З ст. 55 Конституции РФ).

ПС РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем и арендатором право пользования имеют постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ПС РФ), в т.ч. и не члены семьи нанимателя. В договоре должен быть указан полный список, в противном случае их вселение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним с учетом жилищного законодательства о норме жилой площади. В настоящее время она равна 12 кв. м. Это условие необходимо при поднайме и субаренде жилого помещения (ст. 685 ПС РФ). Но при вселении по договору аренды согласие арендодателя не требуется. В обоих договорах для вселения несовершеннолетних детей согласия и соблюдение нормы жилой площади не требуется (ст. 677, 679 ПС РФ, ст. 132 ЖК).

¹ П. 38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах,
связанных с применением части первой ГК РФ» // Российская газета, № 152, 13.08.1996.

² Отсутствие различий по субъектному составу проводит Седугин П.И. См.: Седугин П.И. Жилищное право. М.:
Норма. 2001, с. 317.

³ См.: Титов А.А. Новые способы получения жилья. М.: Юрайт. 2000, с. 211.

Предусмотрено одинаковое условие для сдачи жилого помещения в субаренду и поднаем: необходимо согласие наймодателя, всех нанимателей либо соарендаторов и совершеннолетних членов их семей. Согласие арендодателя должно быть выражено в письменном виде. Арендатор вправе предоставлять имущество в безвозмездное пользование, а наниматель вселять временных жильцов.

По договору поднайма наниматель передает часть жилого помещения, а при временном съезде все жилое помещение (ст. 685 ПС РФ). Поднаниматель и субарендатор самостоятельного права пользования на это помещение не имеют (ст. 76 ЖК). Срок в обоих договорах не может превышать срок основного договора (ст. 685 ПС РФ), при досрочном расторжении основного договора одновременно прекращаются договоры поднайма и субаренды (ст. 80 ЖК). На поднанимателя не распространяется правило о преимущественном заключении договора на новый срок. Однако законодательство защищает права добросовестного субарендатора, т.е. предоставляет ему возможность заключить самостоятельный договор аренды в пределах оставшегося срока субаренды (п. 1 ст. 618 ПС РФ).

Одинаковы условия, когда сдача в субаренду и поднаем не допускается (ст. 77 ЖК): если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний (п.З ст. 36 ЖК), в других случаях, установленными нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления.

Вероятно, по договору поднайма должно предоставляться жилое помещение и арендаторами - юридическими лицами, однако такие отношения имеют значительную специфику, и их регламентация должна найти обязательное место в новом ЖК РФ¹.

Указанные договоры являются возмездными. Различие заключается в том, что договор поднайма регулируется в основном жилищным законодательством, а договор субаренды исключительно гражданским.

¹ См.: Трушин Е.В. Аренда жилых помещений. // Жилищное право, 2001. № 4, с. 12-14.

Договоры коммерческого найма и аренды также находятся в исключительной компетенции РФ (ст. 71 Конституции РФ).

Право пользования жилым помещением у нанимателя и граждан, проживающих с ним одинаково, тем не менее, ответственность перед наймодателем несет наниматель (п. 3 ст. 677 ПС РФ). В случае солидарной ответственности (ст. 325 ГК РФ) все граждане будут сонанимателями, т.е. обретают полное равенство в жилищных правах и обязанностях. В договоре аренды члены семьи арендатора несут равные с ним обязанности (ст. 133 ЖК).

ГК РФ содержит важную гарантию стабильности договора
» коммерческого найма и договора аренды, а также жилищных правоотношений

в целом. Переход права собственности не влечет расторжение или изменение договоров (ст. 292, 305, 617, 653, 675 ГК РФ). При этом новый собственник становится наймодателем или арендодателем на условиях ранее заключенного договора. Еще одной гарантией законодатель установил преимущественное право¹ на заключения договоров на новый срок (ст. 621, 684 ГК РФ), однако наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих (ст. 679 ГК РФ). Это условие нельзя не расценить как кабальное, вопреки жизненной необходимости которая может возникнуть в течение следующих пяти лет, тем не менее законодатель встал на сторону наймодателя.

Дата добавления: 2015-05-31