Объекты земельных правоотношений

Объектами земельных правоотношений являются: а) земли различных категорий; б) сельскохозяйственные угодья; в) территориальные и иные зоны; г) земельные участки; д) части земельных участков; е) земельные доли.

Многоаспектность земли обуславливает специфику земельных правоотношений. Земля в первую очередь природный ресурс и природный объект, основной компонент окружающей среды. Как природный объект земля является пространственно-территориальной основой, на которой размещаются жилые, производственные здания и сооружения, инженерные коммуникации, иные объекты, предназначенные для удовлетворения различных потребностей людей. При этом, часть поверхности земли, на которой размещаются здания, сооружения различного назначения, называется земельным участком, который признается объектом недвижимости. Земельный участок как объект недвижимости участвует в гражданском обороте. Однако, земельный участок, будучи объектом недвижимости, не утрачивает качества природного ресурса и природного объекта. Необходимость охраны земли с учетом таких её качеств подтверждается также и экологизацией других отраслей права, т.е. включением в нормативные правовые акты земельного законодательства специальных норм, предусматривающих охрану земли как природного объекта и природного ресурса. Г. А. Волков статье «Проблемы экологизации земельного законодательства в проекте Земельного кодекса Российской Федерации 2001 года» рассматривает как включенные в земельное законодательство нормы, обеспечивающие охрану земли как основы жизни и деятельности людей, так и выявляет проблемы правового регулирования охраны земли, формулирует предложения по его совершенствованию. См. подробнее Г. А. Волков «Проблемы экологизации земельного законодательства в проекте Земельного кодекса Российской Федерации 2001 года» // Сборник материалов Всероссийских научно-практических конференций. Юбилейный выпуск. 1995–2004 г.г. / сост.: А. К. Голиченков, И.А. Игнатьева, А. О. Миняев; под ред. А. К. Голиченкова. Т. 2. М.: ТИССО, 2004. С. 381, 388 – 391.

Крассов О.И. в учебнике Земельное право: Учебник. – М.: Юристъ, 2000, (см. С. 23-24) выделяет такие признаки земли как объекта земельных правоотношений, как: неуничтожимость; незаменимость; ограниченность в пространстве. Для обеспечения охраны земли как объекта правового регулирования выделяют категории земель, объединяя специфические качества земли как природного ресурса и природного объекта. Перечень категорий земель указан в статье 7 ЗК РФ 2001 года, а именно: 1) земли сельскохозяйственного назначения (см. статью 77 ЗК РФ 2001 года), 2) земли населенных пунктов (см. статью 83 ЗК РФ 2001 года), 3) земли промышленности, транспорта, связи, иного специального назначения (см. статью 87 ЗК РФ 2001 года); 4) земли особо охраняемых природных территорий (см. статью 94 ЗК РФ 2001 года), 5) земли лесного фонда (см. статью 101 ЗК РФ 2001 года); 6) земли водного фонда (см. статью 102 ЗК РФ 2001 года); 7) земли запаса (см. статью 103 ЗК РФ 2001 года).

Земли сельскохозяйственного назначения выделены для обеспечения охраны земли как природного ресурса, средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Основная цель использования земель сельскохозяйственного назначения состоит в ведении сельскохозяйственного производства и обеспечения снабжения населения продуктами питания. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются: сельскохозяйственные угодья; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для защиты земель сельскохозяйственного назначения от негативного воздействия природных, антропогенных и техногенных явлений; земли, занятые водными объектами; земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения, переработки сельскохозяйственной продукции.

Земли населенных пунктов выделены для обеспечения охраны земли как природного ресурса, пространственно-территориального базиса, используемого для размещения зданий и сооружений различного назначения, предназначенных для удовлетворения различных потребностей жителей населенных пунктов. Основная цель использования земель населенных пунктов состоит в использовании земли для обеспечения различных потребностей населения (в жилье, труде, социальных потребностей и т. п.). В составе земель населенных пунктов могут быть выделены различные зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерных и транспортных коммуникаций, рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов и другие. Виды территориальных и иных зон в составе земель населенных пунктов определяются в планах зонирования, принимаемых в составе правил землепользования и застройки в соответствии с генеральным планом населенного пункта. Порядок использования земельных участков в составе выделяемых территориальных и иных зон определяются в градостроительных регламентах. Градостроительные регламенты – нормативные правовые акты, принимаемые органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции (см. статью 11 ЗК РФ 2001 года), в которых определяется, какие объекты разрешено, а какие запрещено строить на земельных участках, расположенных в границах территориальных зон.

Земли промышленности, транспорта, связи и другого специального назначения выделены для обеспечения охраны земли как природного ресурса и природного объекта и пространственно-территориального базиса. Основная цель использования таких земель состоит в размещении объектов промышленности, энергетики, связи, радиовещания, информатики, космической деятельности, обороны, безопасности. Для обеспечения охраны земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения выделяются защитные и охранные зоны (санитарно-защитные и охранные зоны). Санитарно-защитные зоны в составе земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения предназначены для защиты: а) объекта (промышленного предприятия, линии электропередачи, линии связи и т. п.) от любого посягательства третьих лиц; б) здоровья и имущества граждан от негативного воздействия объекта (промышленного предприятия, линии электропередачи, линии связи, трубопровода и т. п.). В границах защитных и охранных зон для правообладателей земельных участков устанавливаются особые правила использования таких земельных участков. Например, в охранной зоне инженерных коммуникаций запрещено возведение любых зданий в целях обеспечения беспрепятственного доступа специализированных организаций для ремонта инженерных коммуникаций в случае аварии.

Земли особо охраняемых территорий выделены для обеспечения охраны земли как природного ресурса и природного объекта. Основная цель выделения такой категории земель обусловлена необходимостью охраны таких земель в связи с особым природоохранным, научным, историко-культурным, эстетическим, рекреационным, оздоровительным и иным ценным назначением таких земель. Такие земли полностью или частично изъяты из хозяйственного и гражданского оборота и для них установлен особый режим охраны, который предполагает либо полный запрет на осуществление ЛЮБОЙ ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ (см. пункт 7 статьи 95 ЗК РФ 2001 года), либо ограничение хозяйственной деятельности (см. пункт 2 статьи 97 ЗК РФ 2001 года).

Земли лесного и водного фонда выделяются в целью обеспечения использования и охраны земли с расположенными на ней иными природными ресурсами (водными объектами и лесными насаждениями) как комплексных природного ресурса и природного объекта. Правовой режим земель лесного фонда (правила использования, распоряжения, управления земельными участка, на которых расположены лесные насаждения) регулируются земельным и лесным кодексами. Понятие лесного участка определено в статье 7 Лесного кодекса РФ. Правила использования лесного участка определены в статье 21 Лесного кодекса РФ, с учетом понятия о лесе как об экологической системе и как о природном ресурсе, используемом в лесном хозяйстве (см. статью 5 Лесного кодекса РФ).

Земельный участок с расположенным на нем водным объектом – прудом или обводненным карьером (см. статью 8 Водного кодекса РФ), признается неделимым земельным участком и относится к землям водного фонда.

Земли запаса выделяются в самостоятельную категорию с целью обеспечить защиту земель, которые ещё не используются по определенному целевому назначению, но после определения их характеристик, могут быть использованы в целях ведения сельскохозяйственного производства, размещения населенных пунктов, промышленных объектов, особо охраняемых территорий и т.п. Земельные участки, отнесенные к категории земель запаса, не находятся на каком либо праве у лица, не предназначены для использования в соответствии с определенными целями. Можно сказать, что такие земли находятся в «режиме ожидания». Земли запаса могут быть только объектом земельных правоотношений по управлению в сфере использования и охраны земель. После определения направления использования таких земель (земель запаса), например, включения их в границы населенного пункта, производится изменение категории земель запаса на иную, - в данном примере, земли населенных пунктов. После признания земель запаса землями населенных пунктов, их использование производится как природного ресурса – пространственно-территориальной основы для размещения объектов, необходимых для нужд жителей населенного пункта. В настоящее время таких земель немного, в основном они располагаются в трудно доступных районах. Имеет большое значение экологические требования к использованию таких земель.

Сельскохозяйственные угодья являются основным видом земель сельскохозяйственного назначения, который используется как средство производства и подлежит особой охране (см. статью 79 ЗК РФ 2001 года). В законодательстве выделяют сельскохозяйственные угодья в виде: пашни, сенокосов, пастбищ, залежей, земель, занятых многолетними насаждениями. Выделение подвидов сельскохозяйственных угодий является одним из способов правовой охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды, основы жизни и деятельности людей. Выделение сельскохозяйственных угодий в качестве самостоятельного объекта земельных правоотношений связано с многоаспектностью земли как объекта правового регулирования. Сельскохозяйственные угодья в первую очередь являются природным ресурсом, основное качество которого – плодородие обеспечивает человека продуктами питания. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть признаны законом субъекта РФ особо ценными объектами, использование которых в иных целях, кроме ведения сельскохозяйственного производства, не допускается. Почвы как неотъемлемая составная часть сельскохозяйственных угодий является самостоятельным объектом охраны, правовое регулирование которой (охраны) осуществляется специальным законом «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» от 16 июля 1998 года № 101–ФЗ.

Д. Б. Моргунов в статье «Понятие и состав сельскохозяйственных угодий» справедливо отмечает, что каждый подвид сельскохозяйственных угодий выполняет свою функцию в землепользовании (извлечении полезных свойств земли с учетом такого её качества как плодородие), детализирует правовой режим сельскохозяйственных угодий в зависимости от способа ведения сельскохозяйственного производства (Аграрное и земельное право. 2007. № 2. стр. 107). По мнению О. И. Крассова «угодья» это «вид функционального использования земельного участка, обусловленный его естественными свойствами и наличием на нем определенных природных ресурсов. С помощью использования данного термина уточняется правовой режим отдельных участков земли» (Крассов О. И. Земельное право.: Учебник.- 2-е изд. Перераб. и доп.. М.: Юристъ. 2004. Стр. 116).

Территориальные и иные зоны являются объектами земельных правоотношений по управлению в сфере использования и охраны земель. Территориальные или иные зоны в городских или сельских поселениях (см. статью 85 ЗК РФ 2001 года); а также охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель, устанавливаемые на землях промышленности, энергетики, связи, иного специального назначения (см. пункт 3 статьи 87 ЗК РФ 2001 года). Выделение территориальных и иных зон на землях населенных пунктов производится при проведении зонирования и резервирования. Например, выделение жилой зоны при зонировании в городе предполагает размещение на земельных участках, расположенных в данной зоне, жилых зданий. Выделение санитарно-защитной зоны промышленного предприятия предполагает запрет на возведение в пределах такой зоны жилых зданий. Выделение охранной зоны водопровода в городе предполагает запрет на строительство в пределах такой зоны любых строений, которые могут препятствовать проведению работ по ремонту в случае необходимости или проведению профилактики водопровода как инженерной коммуникации.

Земельный участок как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном федеральными законами порядке специально уполномоченным органом (см. пункт 2 статью 11.1 ЗК РФ 2001 года). Земельное законодательство выделяет различные виды земельных участков: садовый земельный участок, дачный земельный участок, огородный земельный участок (см. статью 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ), полевой земельный участок и приусадебный земельный участок личного подсобного хозяйства. (см. статью 4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»), для которых устанавливаются особые правила их использования.

Земельный участок как объект земельных правоотношений обладает определенными признаками. Во-первых, земельный участок должен быть индивидуализирован, то есть, иметь определенные характеристики, выделяющие его от других объектов. К таким характеристикам относятся: а) размер (площадь); б) адрес (местоположение); в) границы; г) государственный кадастровый номер. Границы земельного участка – линии, обозначенные на плане и на местности специальными (межевыми) знаками в порядке, определенном в законе, специально уполномоченными органами и организациями и внесенными в данные государственных реестров (единый государственный реестр земель (государственный земельный кадастра), государственный фонд данных об объектах землеустройства). Во-вторых, это признак делимости. Земельный участок как объект земельных правоотношений может быть делимым или неделимым. Правила делимости земельное законодательство связывает с нормами предоставления в зависимости от видов деятельности, разрешенных на определенном земельном участке (см. пункт 2 статьи 6 и статью 33 ЗК РФ 2001 года). В-третьих, целевое назначение и виды разрешенного использования земельного участка, установленные в соответствии с требованиями законодательства (признак целевого использования). Целевое назначение земельного участка определяется категорией земель, к которой относится земельный участок. Виды разрешенного использования определяются градостроительным регламентом, принимаемым в порядке, установленном федеральным законом (см. статью 36 ГрадК РФ 2004 года). Виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте в соответствии со статьей 37 ГрадК РФ 2004 года, и могут быть основными, вспомогательными и условно разрешенными.

Обобщение различных подходов в науке земельного права к понятию «земельного участка» как объекта земельных правоотношений проведено в статье Минаевой А. А. «Понятие земельного участка как объекта земельных правоотношений» (см. подробнее Минаева А. А. Понятие земельного участка как объекта земельных правоотношений. // Сборник материалов Всероссийских научно-практических конференций. Юбилейный выпуск. 1995–2004 г.г. / сост.: А. К. Голиченков, И. А. Игнатьева, А. О. Миняев; под ред. А. К. Голиченкова. Т. 3. М.: ТИССО, 2004. С. 414-422).

К юридическим признакам земельного участка относятся: а) границы; б) местоположение; в) целевое назначение и виды разрешенного использования. Юридическое понятие «земельный участок» (юридические признаки земельного участка) рассматривается Крассовым О.И. в учебном пособии Земельное право: Учыебник. М. Юристъ. 2004. (см. стр. 117) и в статье «Юридическое понятие «земельный участок» // Сборник материалов Всероссийских научно-практических конференций. Юбилейный выпуск. 1995–2004 г.г. / сост.: А. К. Голиченков, И. А. Игнатьева, А. О. Миняев; под ред. А. К. Голиченкова. Т. 3. М.: ТИССО, 2004. С. 225-232.

Границы являются индивидуализирующим признаком земельного участка как объекта права. Границы земельного участка обеспечивают выделение участка из массы других земельных участков, а также из определенной категории земель. Местоположение земельного участка – его адрес, по которому земельный участок также индивидуализируется, выделяется из других земельных участков. Данные характеристики определяют содержание земельных прав и обязанностей, каким образом разрешено использовать участок, например для застройки жилыми зданиями. Кроме того, определено, какие действия запрещается осуществлять на участке.

Земельный участок как объект земельных правоотношений получает индивидуально определенные признаки в процессе его формирования. Формирование представляет собой совокупность действий специально уполномоченных органов и организаций по определению различных характеристик земельного участка (размер, площадь, местоположение, целевое назначение, виды разрешенного использования, сервитуты или особые условия использования участка (качественные и количественные характеристики), размер земельного налога, арендной платы или кадастровой стоимости (экономические характеристики). Формирование земельного участка осуществляется специально уполномоченными органами и организациями в соответствии с порядком, определенным в законодательстве. Правила определения размера земельного участка, правила установления границ земельного участка определены в земельном законодательстве. Например, правила определения размера земельного участка под зданием определены в пункте 7 статьи 36 ЗК РФ 2001 года. Размер земельного участка определяется с учетом норм предоставления (см. статью 33 ЗК РФ 2001 года), градостроительной документации, фактически используемой площади участка, границ смежных земельных участков (имеющих общую границу). Правила установления границ земельного участка на местности с закреплением их специальными знаками регулируются Земельным кодексом РФ 2001 года и специальным Законом РФ «О землеустройстве» (см. ст. 69 ЗК РФ 2001 года и ст. 17 ФЗ «О землеустройстве»).

Часть земельного участка является объектом земельных правоотношений при определении порядка пользования земельным участком или при установлении обременений на земельный участок, которые ограничивают права его правообладателя. Например, при установлении частного или публичного сервитута в виде права прохода/проезда на плене земельного участка обозначается, где именно может осуществляться проход или проезд по земельному участку третьих лиц, в пользу которых устанавливается сервитут. В случае, если на земельном участке имеются инженерные коммуникации (например, труба отопления), на плане земельного участка обозначается, где располагается такое сооружение и каков размер охранной зоны, в пределах которой правообладателю земельного участка запрещается возводить любые сооружения, в том числе и временные. На правообладателя возлагается обязанность обеспечивать беспрепятственный проход специализированным организациям для обслуживания и ремонта трубопровода. Определение размера и места расположения части земельного участка производится при формировании (определении границ и составлении плана) земельного участка.

Часть земельного участка может быть объектом земельных имущественных правоотношений.

Часть земельного участка может быть выделена по заявление гражданина–собственника в счет земельной доли из земель, используемых юридическим лицом для ведения сельскохозяйственного производства.

Земельная доля как доля в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственной организации, передаваемой в собственность работникам такой организации в процессе приватизации её имущества, включая землю (см. статью 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ). При выделе земельной доли производится формирование части земельного участка сельскохозяйственной организации в самостоятельный земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства или личного подсобного хозяйства работником такой организации – собственником земельной доли. Земельная доля может быть самостоятельным объектом гражданского оборота, регулирование которого осуществляется специальным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Дата добавления: 2015-05-31