Правовые формы использования земель

Законодатель провозгласил землю недвижимым имуществом, а недвижимость всегда выступает индивидуально-определенной вещью. Индивидуально определить земельный участок можно только при помощи его кадастрового номера, т. е. предметом оборота может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет.

Об этом и говорится в определении земельного участка, данном в ст. 6 Земельного кодекса РФ: земельный участок – это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Каждая недвижимая вещь должна выступать единым объектом гражданских прав. Поэтому большинство виднейших цивилистов сходились на том, что из ГК РФ следует исключить указание на возможность распоряжения частью земельного участка. Предметом гражданского оборота и объектом вещных и обязательственных прав может быть только целый земельный участок, а не его часть. Это положение нашло отражение в изменениях, внесенных, в частности, в ГК РФ 26 июня 2007 года федеральным законом № 118-ФЗ

Если необходимо совершить сделку с частью земельного участка, то надо сначала поделить его, образовать два новых земельных участка с двумя новыми кадастровыми номерам, а затем распорядится одним из этих новых земельных участков. Такая позиция была подтверждена ВАС РФ: «Часть земельного участка может быть реализована только после раздела земельного участка и присвоения каждому выделенному земельному участку кадастрового номера.»

В связи с этим ЗК РФ в п. 2 ст. 6 вводит понятие делимого земельного участка – он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельные земельные участки, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. О делимости земельного участка говорится также в ст. 1182 ГК РФ – при разделе земельного участка каждая его часть должна соответствовать минимальным нормам предоставления участков соответственно целевому назначению, и в п. 3 ст. 20 ФЗ «О государственном земельном кадастре», - земельный участок не может быть поставлен на кадастровый учет, если площадь его не отвечает минимальным размерам, установленным для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования. Последний утратил силу в связи с принятием 13 мая 2008 года ФЗ № 66-ФЗ «О внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием федерального закона о государственном кадастре недвижимости». Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» был принят 24 июля 2007 года.

Если земельный участок является неделимым, то совершать сделки можно с долями в праве общей собственности. Доля в праве также оборотоспособна, как и целый земельный участок, за некоторыми исключениями. Доля в праве, например, не может быть сдана в аренду, это противоречит ст. 607 ГК РФ.

Но зато предметом договора аренды, в отличие от предмета договора купли-продажи, может быть часть земельного участка.

10.03.2006 г. в постановлении ФАС СЗО указал следующее: «Отказывая в иске, суд сослался на ст. 6 ЗК РФ, согласно которой часть земельного участка названа в числе объектов земельных отношений. Кроме того, п. 2 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрены особенности государственной регистрации права аренды на часть земельного участка. Таким образом, законодатель прямо предусмотрел возможность передачи в аренду части земельного участка».

Принцип единства судьбы земли и недвижимости

Согласно этому принципу, провозглашенному в ст. 1 ЗК РФ, все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.

Однако в литературе отмечалось, что исходя из современных экономических и правовых реалий воплощение в жизнь принципа «единого объекта недвижимости» представляется весьма затруднительным по следующим причинам.

Во-первых, значительное число зданий находится в собственности лиц, которым земельные участки принадлежат не на праве собственности, а на иных правах, либо же права на землю вообще не оформлены.

Во-вторых, значительную часть в гражданском обороте составляют жилые и нежилые помещения, в отношении которых действующее законодательство не предусматривает обязанности по оформлению прав на землю.

В-третьих, некоторые объекты недвижимости расположены на земельных участках, изъятых из оборота или ограниченно оборотоспособных, которые следовать судьбе здания при его отчуждении вообще не могут.

В-четвертых, гражданское законодательство допускает совершение ряда сделок с объектами недвижимости, не направленных на их отчуждение (например, аренда здания) и передача прав на земельные участки при этом законодательством не предусмотрена.

Таким образом, когда собственник здания и собственник земельного участка не совпадают, реализация принципа единства судьбы земли и недвижимости в полной мере затруднена. Это не означает, что здание и земельный участок могут существовать независимо друг от друга. Наоборот, собственник здания в обязательном порядке должен оформить какое-либо вещное или обязательственное право на земельный участок. В противном случае правомерно возведенное в свое время здание окажется на самовольно занятом земельном участке и будет признано самовольно возведенной постройкой с последствиями, вытекающими из ст. 222 ГК РФ. Если же земельный участок и здание принадлежат одному лицу на праве собственности, то тогда принцип единства судьбы здания и недвижимости реализуется в полной мере, они выступают единым объектом недвижимости и их разделение в последующем не допускается.

ЗК РФ ввел исключительно титульное землепользование

Такое понятие как «титул» не содержит ни гражданское, ни земельное законодательство. Это доктринальное понятие и означает оно то, что пользоваться землей можно только на тех правах, которые указаны в законе. Откуда такое категоричное требование? Дело в том, что после принятия Конституции РФ ожидалось скорейшее принятие нового ЗК, в связи с чем Указом Президента от 24 декабря 1993 г. все положения, регулирующие предоставление прав на землю, из ЗК РСФСР 1991 г. были исключены. Но новый ЗК РФ был принят только в 2001 г, в связи, с чем образовался правовой вакуум, который был заполнен региональным законодательством и ведомственными актами. Это привело к тому, что земельные участки стали предоставляться на праве хозяйственного ведения, оперативного управления. В целях упорядочения существующих видов прав на землю ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» предусматривает, что права на землю, не предусмотренные ст. 15 и ст.ст. 20-24 ЗК РФ подлежат переоформлению со дня введения ЗК РФ в силу. То есть пользоваться землей после принятия ЗК РФ можно только на основании 6 титулов: собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут.

В отличие от ГК РФ, гл. 17 которого специально посвящена вещным правам на землю, ЗК РФ даже не упоминает категорию вещных прав и стремится ликвидировать ограничение вещных прав на землю, максимально упростив правовой режим земли, и свести его лишь к праву собственности и аренды. В первую очередь подобная позиция законодателя направлена на право постоянного (бессрочного) пользования.

Дата добавления: 2015-05-31