Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание на чужом земельном участке

В самом общем виде порядок перехода прав на земельный участок при отчуждении расположенного на нем здания зафиксирован в п.1 ст. 35 ЗК РФ: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

ГК РФ и ЗК РФ решали вопрос о размере земельного участка, следующего за зданием, не совсем идентично. В соответствии со ст. 273 ГК РФ вопрос о размере земельного участка ставился на усмотрение сторон: «если иное не предусмотрено договором», то переходит часть земельного участка, необходимая для его обслуживания. П. 2 ст. 35 ЗК РФ, отсылая к п.3 ст.33 ЗК РФ, определяет размер земельного участка по нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами застройки, градостроительной, проектной документацией.

Пленум ВАС РФ в своем Постановлении №11 указал на то, что в данном случае следует руководствоваться положением п. 3 ст. 33 ЗК РФ. А 26 июня 2006 года ФЗ №118-ФЗ признал ст. 273 ГК в этой части утратившей силу.

Следующий момент, который следует прояснить применительно к этой статье – на каком праве к покупателю здания переходит земельный участок? По общему правилу, зафиксированному в п. 1 ст. 35 ЗК РФ – на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника.

Рассмотрим различные варианты.

1. Земельный участок у продавца здания находится на праве собственности. В данном случае должен быть заключен единый договор купли-продажи здания и земельного участка и осуществляется одновременная регистрация перехода прав на здание и земельный участок.

2. Земельный участок у продавца здания находится на праве аренды. В данном случае следует руководствоваться положением п. 3 ст. 552 ГК РФ – при продаже недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец без согласия собственника.

Однако схема перехода права аренды земельного участка при продаже здания, расположенного на этом участке, которую предложил Пленум ВАС РФ в Постановлении № 11, кажется чрезмерно упрощенной, хотя и весьма удобной. Если земельный участок находится у продавца здания на праве аренды, то покупатель здания приобретает право пользования земельным участком на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на здание независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор между покупателем здания и собственником земельного участка. Подобная схема перехода охотно была воспринята многими регионами, в частности и в Санкт-Петербурге.

3. Наиболее сложным является вариант перехода прав на земельный участок, когда земельный участок находится у продавца здания на праве постоянного (бессрочного) пользования. В общем виде схема перехода права постоянного (бессрочного) пользования изложена в абзаце 3 п. 2 ст. 3 ФЗ «О введение в действие ЗК РФ». При продаже здания, расположенного на земельном участке, предоставленному юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность по выбору покупателя здания. Из этого положения ясно два момента: во-первых, право постоянного (бессрочного) пользования должно быть переоформлено на право аренды или право собственности. Во-вторых, выбирать титул собственности или аренды будет покупатель здания. Но не понятно, когда будет происходить это переоформление – до продажи здания его продавцом или после продажи, его покупателем.

Совершенно иную схему предложил Пленум ВАС РФ. Эта схема основана, прежде всего, на положениях ст. 271 ГК РФ и выглядит следующим образом. Если продавцу здания земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупатель здания не относится к юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, то после перехода к покупателю права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи приобретением здания, он может переоформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 ФЗ «О введение в действие ЗК РФ».

Дата добавления: 2015-05-31