Тема 8 Прибутковий метод

1.Метод капіталізації

Даний метод полягаємо в розрахунку поточної вартості майбутніх доходів, одержаних від використовування об'єкту за допомогою коефіцієнта капіталізації. Суть коефіцієнта полягає в об'єднанні двох економічних процесів:

1) отримання доходу на капітал

2) використовування капіталу інвестором

.

вкладення капіталу

Розрізняють 3 види коефіцієнта капіталізації:

1. Загальний коефіцієнт капіталізації.
2. Коефіцієнт капіталізації позикового капіталу.

3. Коефіцієнт капіталізації залежно від об'єкту оцінки

Кожний з цих методів може також включати і інші методи визначення і розрахунку.

Метод підсумовування (кумулятивної побудови) – визначення коефіцієнта капіталізації включає ряд методів:

1. Метод порівняння продажів
2. Метод капіталізації активів
3. Метод зв'язаних інвестицій
4. Метод средневзвешенной вартості капіталу
5. Метод внутрішньої норми прибутковості
6. Метод ставки LIBOR

А також:

1. Метод прямолінійного відшкодування (метод Рингу)
2. Метод по чиннику фонду відшкодування (метод Інвуда)
3. Метод Хоскольда

Найвживаніший - метод прямої капіталізації. Він застосовується в тих випадках, коли є достатня кількість даних для оцінки доходу. Коли дохід з нерухомістю є стабільним або, принаймні, очікується, коли поточні грошові доходи будуть в майбутньому приблизно рівні або темпи зростання їх будуть помірними.

Основна перевага цього методу: простота розрахунків, зрештою він відображає безпосередньо ринкову кон'юнктуру. Метод не слід застосовувати: коли відсутня інформація про ринкові операції, об'єкт ще не побудований (значить не вийшов ще на режим стабільних доходів), коли піддався руйнуванням, коли потрібна серйозна реконструкція.

Етапи проведення оцінки по методу капіталізації.

1. Аналіз фінансової звітності, її нормалізація і трансформація при необхідності.

2. Вибір величини прибутку, який буде капіталізований.

3. Розрахунок відповідної ставки капіталізації.

4. Визначення попередньої величини вартості.

5. Проведення поправок на наявність нефункціонуючих активів.

Як величина прибутку, що капіталізується, може виступати чистий прибуток після сплати податків або до сплати, або величина грошового потоку.

В більшості випадків на практиці як величина, що капіталізується, вибирають прибуток звітного року.

Коефіцієнт капіталізації – дільник, який застосовується для перетворення величини прибутку або грошового потоку за один період часу в показник вартості.

Дохід від об'єкту нерухомості включає 2 складові:

1) дохід на капітал,

2) повернення капіталу.

Дохід на капітал – по суті є необхідною компенсацією, одержуваною інвестором за гроші, що віддаються у борг. Величина цієї компенсації залежить від часу, ризику і інших умов, при яких зроблені інвестиції, тобто це платня за використовування грошей. Дохід на капітал називається віддачею.

Процес повернення основної суми капіталу носить назву рекапіталізация, а сама складова носить назву коефіцієнта рекапіталізациі. Існує 3 основні види рекапіталізациі:

1) прямолінійний,

2) по коефіцієнту прибутковості інвестицій

3) по без ризикової ставці % (метод Хоськольда).

2.Метод дисконтування грошових потоків.

Цей метод заснований на проведенні майбутньої грошової оцінки від використовування об'єкту і майбутньої вартості шляхом дисконтування.

Відповідно до цього методу при визначенні вартості підприємства розв'язуються 2 задачі:

1) Аналіз і прогноз майбутніх потоків грошових доходів (по структурі, величині, часу і частоті їх надходження).

2) Визначення ставки, по якій їх необхідно дисконтувати.

Метод дисконтування грошових потоків використовується в наступних випадках:

1) очікувані грошові потоки істотно відрізнятимуться від поточних,

2) можна обгрунтовано оцінити майбутні грошові потоки з нерухомістю,

3) коли об'єкт будується або тільки побудований,

4) підприємство є крупним багатопрофільним об'єктом,

5) потоки грошових витрат і доходів носять сезонний характер.

Етапи:

1. Вибір моделі грошового потоку.

2. Визначення тривалості прогнозного періоду.

3. Ретроспективний аналіз і прогноз валової виручки від реалізації.

4. Аналіз і прогноз витрат.

5. Розрахунок величини грошовий потоків для кожного року прогнозного періоду.

6. Визначення ставки дисконту

7. Розрахунок величини вартості в постійний прогнозний період.

8. Розрахунок поточної вартості майбутніх грошових потоків.

9. Внесення підсумкових поправок

Група ризику	Тип інвестицій	Коефіцієнт капіталізації, %
	Вкладення капіталу в підприємства, яке давно функціонує, має значні активи, хорошу репутацію і працює стабільно
	Вкладення капіталу у великі компанії, які зажадають вагомі зусилля для досягнення постійного рівня (великі відомі компанії)	12,5
	Вкладення у великі високодоходні фірми
	Інвестиції у фірми, управління якими не вимагає значних управлінських зусиль і значних капітальних вкладень
	Інвестиції в малі високо конкурентні фірми
	Вкладення у фірми, успіх яких залежить від управлінської кваліфікації і які вимагають незначних капітальних вкладень, мають високу конкурентоспроможність і одночасно високий ризик банкрутства
	Вкладення в підприємства у сфері торгівлі, послуг і інші не вимагаючі великих витрат для поточного фінансування

Дата добавления: 2015-05-31