Управление государственной и муниципальной недвижимостью

. Аренда и доверительное управление

Аренда государственной и муниципальной недвижимости. Аренду государственной (муниципальной) недвижимости целесообразно рассматривать при соответствии участника рынка недвижимости одному из следующих критериев:

• осуществление вида деятельности, значимого для развития региона;

• отнесение к льготной группе арендаторов;

• заключение договора найма недвижимости с обременением при одновременной фиксации уровня арендных ставок на относительно продолжительный срок, как правило, до 5 лет.

В аренду предлагается та часть недвижимых активов, которая напрямую не связана с осуществлением функций государственного (муниципального) управления территорией. Зачастую к аренде предлагаются низколиквидные объекты, которые нецелесообразно приватизировать по причине их низкой рыночной стоимости и недостаточной инвестиционной привлекательности, в том числе из-за неудовлетворительного технического состояния.

Основное достоинство — сравнительно низкая арендная плата, рассчитываемая на основе поправочных коэффициентов (отраслевых, вида деятельности, категории арендатора и т.д.) корректировки рыночной ставки, которая определяется по результатам обязательной оценки арендуемой недвижимости.

Еще одним положительным моментом является возможность преимущественного права выкупа имущества его арендатором по окончании срока договора найма, в том числе с рассрочкой платежа.

В качестве ограничений аренды государственной (муниципальной) недвижимости отметим обременения на использование объекта аренды: необходимость обязательного капитального ремонта помещений и улучшение их технического состояния, дополнительные затраты на страхование и т.д.

Для сохранности сдаваемой в аренду недвижимости собственниками (распорядителями) государственного или муниципального имущества также может быть предусмотрен механизм реверсии. Его суть заключается в том, что, договариваясь об условиях аренды (ставке, сроках, правилах пересмотра, возможностях выкупа и т.д.), стороны согласовывают оценочную стоимость недвижимости на даты начала и окончания договора.

В дополнение к этому должны учитываться правовые риски в случае часто изменяющегося либо не отлаженного законодательства в сфере землепользования и арендных отношений.

Доверительное управление государственной и муниципальной недвижимостью. Основная цель— повышение доходности и поступлений в бюджет соответствующего уровня. Передаваемые объекты недвижимости могут и должны быть использованы рыночным способом, который затруднен их неудовлетворительным технико-эксплуатационным состоянием, недостаточностью потребительских свойств.

Зачастую для выбора управляющей компании законодательно предусматривается конкурсная процедура либо целевое назначение, когда это предусмотрено соглашениями с федеральными (региональными) органами власти, международными договорами или когда соискателем является акционерное общество со 100%-м участием собственника недвижимости, а также при согласии на участие в конкурсе только одного претендента. Как правило, к девелоперу в первую очередь предъявляются следующие требования:

• аккредитация гильдиями профессиональных управляющих;

• положительная деловая репутация и подтверждение опыта, например, управления объектами общей площадью не менее 5000 м², работа на рынке не менее двух лет и т.д.;

• отсутствие задолженности перед бюджетами всех уровней по налогам и сборам;

• страхование профессиональной ответственности и т.д.

Проведение рыночного и маркетингового анализа, подготовку технико-экономических обоснований и бизнес-планов совместной деятельности рекомендуется осуществлять на основе проектного подхода

Ключевые аспекты для управляющего — срок действия договора и размер вознаграждения, который по общепринятой практике определяется в виде процента от арендных доходов.

Дата добавления: 2015-06-04