Метод парных продаж

Единицы сравнения – общий знаменатель, позволяющий сравнивать между собой объекта и аналог рыночной величины.

Выбор единицы сравнения зависит от сегмента рынка.

Единицы сравнения	Случаи использования
1 га, 1 сотка, 1лот	Сельскохозяйственные и лесные угодья
1 кв.м, S застройки, 1 плотности застройки	Застройка в городе
1 фронтальный метр	Торговые павильоны, киоски вдоль магистрале
1 кв.м. торгового зала	Торговые помещения
1 кв.м. S (общей, жилой, сдаваемой в аренду, приносимый доход)	Оценка зданий
Единица приносящая доход	Спортивные арены, театры, рестораны, кафе, кинозалы (одно посадочное место) Гаражи, автостоянки (место парковки одной машины).

А.Процентные поправки

С = (С_ед х N) х П% = (С_ед х П%) х N

C – приведенная стоимость аналога, т.е. стоимость объекта оценки

С_ед – стоимость единицы сравнения аналога

П% - величина процентной поправки

N – количество единиц сравнения объекта.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на месторасположение, износ, время продажи.

Б.Абсолютные денежные поправки

С = (С_ед х N) + П_а.д., где П_а.д. – где абсолютная денежная поправка.

Поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений

В.Относительные денежные поправки

С = (С_ед х N) + (П _о.д. х N) = (С_ед х П _о.д.) х N, где П_о.д. – где процентная поправка.

величина относительной денежной поправки зависит от количества единиц сравнения

Поправка на качественные характеристики.

Парные продажи – продажи 2-х объектов, идентичных во всем, за исключением одной характеристики. Разница в этой характеристике и является причиной разницы в цене.

Для применения этого метода необходима информация по 4 объектам:

• объект оценки
• его аналог
• два элемента парной продажи. Элементы парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектам и его аналогом.

Метод прямого анализа характеристик (МПАХ)

Методом парных продаж при наличии достаточной информации можно рассчитать и внести любую поправку. Однако, такая информация есть не всегда, поэтому ряд поправок рекомендуется рассчитывать МПАХ (на время продажи, на износ, на дополнительные улучшения, на проведенный ремонт и т.д.).

В качестве некоторых поправок могут применятся отдельные производственные и экономические показатели, связанные с характеристиками недвижимости в целом и ее отдельных компонентов.

Например, стоимость ремонта 1 кв.м.составляет в среднем 150€ эта сумма может быть принята в качестве относительной денежной поправки на косметический ремонт, если более точные расчеты МПП сделать нельзя.

Поправки на наличие дополнительных услуг рассчитываются как стоимость установления этих услуг, умноженные на коэффициент удобства пользования – КУП.

КУП – коэффициент, который отражает готовность потребителя заплатить за готовое улучшение и сразу начать им пользоваться, вместо того, чтобы создавать его самому.

Обычно КУП = 1,2….3,5 реже 7…..10 КУП = > 0, если покупатель считает улучшения избыточными.

КУП зависит от:

• сложности самостоятельного установления улучшения
• времени, необходимого для установления улучшения
• необходимости данного улучшения для типичного на данном сегменте рынка пользователя.

Дата добавления: 2015-06-04