Е занятие

Тема 3. АРЕНДА

4. Государственное учреждение «Научно-исследовательский институт "Петропроект"» сдало в аренду коммерческой организации отдельно сто­ящее здание сроком на два года без права выкупа. Узнав об этом в мо­мент, когда соответствующий договор был представлен на регистрацию, Комитет по управлению государственным имуществом потребовал, что­бы НИИ немедленно расторг договор, поскольку, по мнению комитета, только он вправе сдавать в аренду имущество, являющееся государствен­ной собственностью. В свою очередь, регистрирующий орган приостано­вил государственную регистрацию договора. НИИ отказался расторгнуть договор и обратился за консультацией к частнопрактикующему юристу, который посоветовал обжаловать действия регистрирующего органа в

суд.

Разрешите возникший спор. Каков порядок сдачи в аренду государст­венного имущества, закрепленного или не закрепленного за государствен­ным предприятием (учреждением)? Изменится ли решение, если срок до­говора аренды будет равен трем месяцам?

7. Комитет по управлению государственным имуществом передал в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Лаванда» нежилое помещение в отдельно стоящем здании сроком на пять лет. Через год пра­во заключить договор аренды на все здание сроком на 25 лет было прода­но на конкурсе акционерному обществу «Кальвадос». Последнее при раз­мещении в здании обнаружило факт наличия в нем другого арендатора и потребовало у ООО «Лаванда» уплачивать арендную плату в увеличен­ном размере или освободить занимаемое помещение. ООО «Лаванда», в свою очередь, отказалось выполнить требования АО «Кальвадос» и обра­тилось в арбитражный суд с иском о признании конкурса по продаже пра­ва заключить договор аренды недействительным.

Решите дело.

Ответ:

Из ст. 608 Гражданского кодекса РФ следует, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В данном случае договор аренды ООО «Лаванда» и уполномоченным собственником в лице государства лицом заключен на 5 лет, при этом в нем должен быть прописан размер арендной платы, этот договор должен быть заключен в письменном виде, зарегистрирован в установленном порядке, что позволит в дальнейшем в суде доказать его действительность именно на тех условиях, которые там прописаны.

В соответствии со ст.613 ГК РФ, передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Полагаю, что в данном случае права ООО «Лаванда» защищены договором и никак не могут быть нарушены третьими лицами.

В соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ перемена лиц на стороне арендодателя подчиняется следующему правилу: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Тем самым данное правило подчеркивает свойство следования, присущее праву аренды.

С одной стороны, это правило явно отвечает интересам арендатора, так как гарантирует ему спокойное пользование вещью вне зависимости от фигуры ее собственника. С другой стороны, формулировка указанного правила дает понять, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу автоматически делает нового собственника арендодателем, т.е. в изъятие из общих правил п.2 ст.388, п.1 ст.391 ГК не требует получения от арендатора какого-либо согласия, даже если личность прежнего арендодателя для арендатора имела существенное значение.

Таким образом, торги по продаже права заключить договор аренды не будут признаны недействительными по иску ООО «Лаванда», но воспользоватьсясвоим правом в отношении помещения последнего, АО «Кальвадос» сможет не ранее момента истечения срока аренды. Претензии АО «Кальвадос» по вопросу увеличения арендной платы не будут удовлетворены судом.

9. Гражданин Чернышев по договору получил во временное пользование за плату от гражданина Семенова автомобиль «Жигули». Через некоторое время от своего знакомого Семенов узнал, что Чернышев зарегистриро­вался в качестве индивидуального предпринимателя и использует автомо­биль Семенова для перевозки пассажиров за плату. Не согласившись со столь интенсивной эксплуатацией автомобиля, Семенов потребовал уста­новления платы за пользование автомобилем в размере 50% получаемого Чернышевым дохода от перевозки пассажиров либо расторжения догово­ра. Чернышев считал, что требование Семенова необоснованно, посколь­ку в заключенном ими договоре нет ни слова о том, для каких целей дол­жен использоваться автомобиль. Не придя к согласию, стороны обрати­лись в юридическую консультацию, адвокат которой поддержал позицию Чернышева, заявив, что целевое назначение при использовании автомоби­ля соблюдается.

Правильно ли решение адвоката? Изменится ли решение, если в аренду была передана инвалидная мотоколяска?

Ответ: ст. 614 ГК РФ

Адвокат принял не верное решение так как в соответствии с п.2, ч.2,ст.614 ГКРФ «арендодатель может претендовать на долю получаемых в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов».

Дата добавления: 2015-06-30