Тема 13 земельные споры

Согласно ст. 64 ЗК РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд.

Таким образом, законодатель установил, что процедура рассмотрения земельных споров устанавливается ФЗ РФ от 24.072002 г. № 95-ФЗ «Арбитражным процессуальным Кодексом Российской Федерации", ФЗ РФ от 14.11.2002 г. № 138-ФЗ «Гражданским процессуальным Кодексом Российской Федерации", ФЗ РФ от 24.07.2002 г. № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации".

Однако, не запрещен и не исключается и административный порядок рассмотрения земельных споров.

С субъективной точки зрения автора, в административном порядке земельные споры можно рассматривать как возможность быстрее и дешевле рассмотреть земельный спор, поскольку жалобы в прокуратуру, земельный комитет, различные органы исполнительной власти и т.д. не облагаются государственной пошлиной, и, при этом, остается отличная возможность лучше узнать правовые позиции оппонентов и мотивы отказов, и, следовательно, лучше подготовиться к судебному разбирательству.

А в нашей стране в сфере земельных правоотношений спорить есть о чем.

Достаточно начать с того, что большая часть действующего с 1991 г. «Земельного Кодекса РСФСР» была признана недействующими Указом Президента России от 24.12.1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствии с Конституцией Российской Федерации» ("Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации" N 52, 27.12.93, ст.5085). Принятая 12.12.19993 г. всенародным голосованием в ст. 36 Конституция РФ установила, что «условия и порядок пользования землей определяется на основании федерального закона», не указав, при этом, какого именно федерального закона.

Можно было бы говорить, что таким законом был первоначально ГК РФ, но ст. ст. 129 и 209 ГК РФ прямо указано, что оборот земельных участков должен допускаться законами о земле. А глава 17 ГК РФ, регулирующая право собственности и другие вещные права на землю еще много лет существовала только на бумаге и была введена в действие незадолго до принятия ЗК РФ.

Таким образом, можно констатировать, что почти 8 лет страна жила без законов, регулирующих оборот земельных участков, в нарушении прямых предписаний об этом Конституции РФ. А разве за это время не было сделок с земельными участками? Было, и еще сколько и каких! Достаточно вспомнить, что это было время «дикой приватизации» и средства массовой информации настолько много об этом писали, что, кажется, что даже об этом все устали читать и эти сделки с земельными участками уже не вызывают ни у кого удивления.

Тем не менее, народ своего согласия на проведение беззаконных сделок не давал, и воля законодателя была выражена в Заявлении Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 13.03.1996 г. «В связи с принятием Указа Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 года № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю». Так, в принятом заявлении депутаты обратили внимание, что все действия с земельными участками должны быть основаны на федеральном законе, которого пока не было, «в противном случае они не пользуются правовой поддержкой и защитой со стороны государства и могут быть оспорены по суду». (Собрание законодательства РФ. М. 1996 г. № 13. Ст. 1269)

Принятый, наконец-то, «Земельный Кодекс РФ» удивил не только сроками его принятия и спорами вокруг него, но и самим текстом.

Так, ожидая, что в ЗК РФ, согласно отсылочным нормам ст.ст. 129, 209 ГК РФ, будут установлены правила оборота земельных участков, с еще большим удивлением узнали, что согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством! Т.е., ГК РФ по земельным правоотношениям, связанным с оборотом земельных участков отсылает к ЗК РФ, а ЗК РФ – в свою очередь, отсылает к ГК РФ. И может быть, это и было бы правильным, если бы это не были разные отрасли права, и если бы не многочисленные прямые противоречия норм ЗК РФ и ГК РФ.

Так, например, в ст. 1 ЗК РФ в качестве одного из основных принципов провозглашается «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков». Т.е. земельный участок провозглашен главной вещью, а расположенная на нем недвижимость – принадлежностью главной вещи. И тут же, из смысла ст. 35 ЗК РФ следует, что главной вещью признается недвижимость на земельном участке, а принадлежностью недвижимости является земельный участок. Это же подтверждается и ст.ст. 552, 553 ГК РФ. Да и в жизни очень много можно привести примеров, когда главная вещь определяется по правилам ст. 135 ГК РФ: «вещь предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Простейшим примером здесь может служить нахождение многоэтажного высотного дома на земельном участке в крупном поселении. В этом случае, использование земельного участка будет проходить, как принадлежности крупного градостроительного объекта, и первичной, главной вещью будет выступать именно многоэтажный жилой дом, а не земельный участок, что, кстати, полностью соответствует смыслу и нормам Градостроительного Кодекса РФ. Представляется, приоритет должны иметь нормы гражданского и градостроительного законодательства, т.к. в ЗК РФ в отличие от ранее действовавшего ЗК РСФСР исключены понятия земель общего пользования и не включено зонирование территорий. Это подтверждается и нормами ст. 42 ЗК РФ, согласно которым все собственники, землепользователи и землевладельцы обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и соблюдать требования градостроительных регламентов.

Противоречат друг другу ст. ст. 31, 32 ЗК РФ и ст. 263 ГК РФ и ст. 552 ГК РФ, т.к. спорным является законность заключения договора на строительство, не ясно основание строительства здания или сооружения на чужом земельном участке и дальнейшее целевое использование земельного участка с определением прав на такой земельный участок.

Не оправдало надежд и ожидание определения в ЗК РФ понятия «рационального» использования земельного участка. В итоге этот термин остался лишенным правового содержания, т.к. упоминается вскользь только в ст. 68 ЗК РФ и непонятно каковы критерии «грубого нарушения правил рационального использования земли», применяемые в ст. 285 ГК РФ.

Согласно п.5 ст. 28 ЗК РФ, иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату. Эта норма прямо противоречит конституционным гарантиям права наследования, установленным в п. 4 ст. 35 Конституции РФ.

Смешно выглядит норма п. 3 ст. 15 ЗК РФ о том, что иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам запрещено обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях. Однако, вышеназванным субъектам не запрещено иметь на приграничных территориях такие же земельные участки не на праве собственности, а на праве аренды, субаренды или иметь в собственности недвижимость, находящуюся на земельном участке, и соответственно, иметь все права на соответствующий земельный участок, вытекающие из смысла ст. 35 ЗК РФ, обладая еще и приоритетом покупки такого земельного участка согласно п. 5. ст. 35 ЗК РФ.

Существенно различается и перечень ограничений оборотоспособности земельных участков, указанных в ст. 27 ЗК РФ с перечнем земельных участков, указанных в п. 2 ст. 3 и ст. 28 ФЗ РФ от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Абсолютно туманно выглядит п.2 ст. 9 ЗК РФ, согласно которому «Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью)». А разве субъекты РФ лишены права управления землями, находящимися в собственности субъектов РФ. При этом, предоставляя такие земельные участки в аренду РФ и субъекты РФ в силу п. 2 ст. 9 ЗК РФ не лишаются права управления соответствующими земеьными участками.

Противоречат друг другу ст. 268 ГК РФ и ст. 20 ЗК РФ, называя совершенно разных субъектов права постоянного (бессрочного пользования) земельным участком.

Противоречат друг другу ст. 267 ГК РФ и ст. 21 ЗК РФ. Так согласно п. 2 ст. 21 ЗК РФ «распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения не допускается», а согласно п. 1 ст. 267 ГК РФ «владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или срочное пользование».

Особенно умиляет п. 1 ст. 17 ЗК РФ, относящий к федеральной собственности «земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами». Это значит, что любые земельные участки, даже находящиеся в частной собственности могут быть признаны на основе федерального закона собственностью РФ. Единственно, что утешает, так это то, что в ЗК РФ еще не регламентируется какие органы вправе изымать у собственника земельный участок, отсутствует сама процедура такого изъятия и порядок возмещения убытков. А вообще это уже проходили в 1917 году, когда землю отняли и до настоящего времени не вернули даже компенсации, имеющимся прямым наследникам.

По поводу убытков в ЗК РФ не предусматривается их возмещение в случае причинения таких убытков обладателем сервитута. И, даже более того, согласно п. 1 ст. 76 ЗК РФ государство, государственные органы, организации и учреждения без прав юридического лица, а также муниципальные органы не включены в число субъектов, на которые может быть возложена ответственность за вред, причиненный собственнику земельного участка, землепользователю или землевладельцу. Это также противоречит ст.ст. 15, 16, 1069 ГК РФ.

Не соответствует жизненным реалиям и ст. 23 ЗК РФ, устанавливающая сервитут, который в качестве вещного права не является объектом гражданского оборота и не выступает в качестве самостоятельного титула или права владения и пользования земельным участком. Существенным пробелом является то, что отсутствует возможность обременения сервитутом земельного участка, используемого на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Много споров будет вызывать и реализация прав на земельные участки, связанные с приобретательской давностью (ст. 234 ГК РФ). Субъектом приобретательской давности является добросовестный владелец, относящийся к чужому земельному участку, как к своему собственному, и владеющий им открыто и непрерывно в течение 15 лет. При этом, защите подлежит право владения против третьих лиц, исключая собственника. Особенно большое количество споров предполагается при возникновении приобретательской давности на земельные участки, находящиеся в государственной собственности.

С сожалением приходится констатировать, что в судебной практике еще не сформировалось единство применения земельного законодательства по причине отсутствия его систематизации. И очень хочется надеяться, что читатели понимают, что вышеназванные проблемы являются только вершиной айсберга в бесконечном количестве вариаций, связанных с применением земельного законодательства.

Дата добавления: 2015-06-27