Процесс и технология оценки

Определение задачи. Оценка стоимости недвижимости на основе рассмотренных принципов – сложный и трудоемкий процесс, состоящий из следующих стадий:

1. Определение задачи
2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку.
3. Сбор и анализ данных.
4. Применение уместных подходов к оценке стоимости объектов недвижимости.
5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.
6. Отчет о результате оценки стоимости.

В задачи входит установление стоимости объекта недвижимости, а именно:

а) определение объекта оценки;

б) определение прав собственности;

в) установление цели использования оценки;

г) указание даты оценки стоимости;

д) определение других ограничительных условий.

Объект оценки определяется, прежде всего адресом (улица), размещением или другой описательной информацией, которая дает возможность определить ее размещение. Затем представляется полное юридическое описание, указывающее точное описание границы собственности. Юридическое описание недвижимости хранится в государственных записях (земельные кадастровые палаты) и получают его в ходе обследования земли.

При определении права собственности на объект оценки уделяют внимание оценке самого объекта оценки, а также оценке того, на что владелец может иметь право собственности или право пользования недвижимости с ограничением прав собственности. К последним относятся права: прохода (провода кабеля и др.), вторжения, залога, аренды.

Использование оценки – это способ использования владельцем имеющей-

ся информации об объекте недвижимости в отчете об оценке. В связи с тем, что оценка дает основу для решения, касающегося недвижимости, природа решения влияет на характер задания оценки и отчет о ней.

Оценка стоимости может быть использована для определения:

а) цены продажи или покупки;

б) суммы ссуды;

в) условий аренды;

г) стоимости активов в финансовых отчетах;

д) вклада в уставной капитал при совместном предпринимательстве;

е) основы для компенсации при отчуждении данного объекта оценки.

Факторы, влияющие, на стоимость объекта оценки постоянно меняется, поэтому оценка считается достоверной, только на определенную дату. Рыночная стоимость рассматривается как отражение будущих экономических условий, и эти ожидания основаны на свидетельствах рынка в конкретный момент времени. Внезапные изменения в бизнесе и на рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта оценки. По времени оценка может быть текущей, ретроспективной и перспективной. Большинство оценщиков определяют оценку текущей стоимости. Ретроспективная оценка это оценка стоимости на определенную дату в прошлом, перспективная оценка стоимости – это оценка стоимости долей собственности в предлагаемых предприятиях или их стоимости к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий часто требуются на то время, когда предприятия по плану достигает стабильного положения.

Определение недвижимости и прав собственности на нее, которые нужно оценить, цели использования оценки, дата оценки являются ограничительными условиями, которые включают в отчет об определении стоимости для защиты оценщика и для того, чтобы информировать и предохранить клиента и других пользователей отчета. Могут быть и другие ограничители, например отчет об определении недвижимости может утверждать, что оценка прав на шельфовую нефть, газ и минералы не являются частью итоговой оценки.

Важным этапом оценки является отбор информации для оценки. Информация для оценки бывает трех типов: общая, специфическая, конкурентный спрос и предложение.

Общая информация состоит из информации о тенденциях в экономических, социальных, экономических, политических (прежде всего правительственных) сферах, которые влияют на стоимость собственности. Например, путем анализа общей информации можно выявить тенденцию к перемещению населения из одного района города в другой и которая снижает уровень строительства в этом районе.

Специфическая информация – это информация, относящаяся к собственности, которая оценивается, и к аналогичной собственности. Она включает юридическую информацию, сведения о расположении объекта, продажах аналогичной собственности или ее частей. К специфической информации относятся сведения о финансовых соглашениях, способные повлиять на цену продаж, а также сведения об истории права собственности и использования недвижимости в прошлом, из которых можно установить имеются ли на данной территории или в данном объекте недвижимости экологически неблагополучные факторы (ядовитые отходы, опасные материалы и т.д.).

Информация о конкурентном спросе и предложении относится к конкурентоспособности недвижимости на ее будущем рынке. Информация о спросе включает занятость, доходы и информацию, относящуюся к потенциальным пользователям недвижимости. Из этой информации можно получить оценку будущего спроса на текущее пользование или на перспективное использование недвижимости. Информация о предложении включает будущие запасы существующей и прогнозируемой недвижимости, ставки поглощения.

Следующим важным этапом является анализ отобранной информации. Анализ недвижимости, приноящий доход, производится традиционными способами (прямым сравнением, сводки и группировки, подставки и др.), а также с использованием различных финансовых коэффициентов.

К таким финансовым коэффициентам могут быть отнесены следующие:

1. Коэффициент валовой арендной платы (КВА), который измеряется отношением рыночной стоимости объекта оценки к общему месячному доходу, приносимому сдаваемой в аренду недвижимостью:

КВА = С/Д,

где С – рыночная стоимость объекта оценки, руб;

Д – месячный арендный доход, руб

2. Коэффициент валового дохода (КВД), определяемый отношением рыночной стоимости объекта недвижимости к годовой сумме дохода, приносимого данной недвижимостью:

КВД = С/ВД,

где ВД – годовая сумма валового дохода.

Валовой доход включает в себя арендный доход и доходы, полученные от других источников, не связанных с арендой недвижимости.

Коэффициент валовой арендной платы и валового дохода могут быть использованы: для сравнения качественных (по доходам, по производительности) характеристик объекта недвижимости при использовании метода сравнения продаж, как средство оценки рыночной стоимости недвижимости, давно непродаваемой на рынке:

ПС = Д*КВД; ПС = ВД*КВД

где – ПС – приближенная, ориентировочная стоимость объекта оценки, руб.

3. Коэффициент плотности застройки участка. (К_зп ) рассчитывающийся как отношение площади застройки к площади земельного участка:

К_зп = S₁ / S₀:

где S₁ – площадь застройки, м²;

S₀ – площадь земельного участка, м².

Пример. На земельном участке площадью 400 кв. м построено здание, общая площадь всех этажей в котором составляет 2000 кв.м. Коэффициент плотности застройки равен К_зп = S₁ / S₀= 2000/400 = 5

Пример. На первом участке земли разрешенная плотность, т.е. коэффициент плотности застройки составляет 12 единиц за 10 соток земли. Цена за одну единицу 50 тыс. руб, тогда цена за 10 соток земли составит: 12*50 = 600 тыс.руб. На втором участке земли разрешенная плотность составляет 8 единиц за 10 соток земли. Следовательно, при цене за 1 единицу 50 тыс. руб, цена за 10 соток земли составит: 8*50 = 400 тыс.руб. Итак, 1 участок дороже второго на 50% (600/400*100).

4. Коэффициент емкости рынка недвижимости (КЕР), который представляет отношение количества объектов недвижимости, проданных или сданных в аренду, к общему количеству объектов недвижимости, предназначенных для продажи или сдачи в аренду:

КЕР = п/п_0;

где п – количество объектов недвижимости, проданных или сданных в аренду за отчетный период, ед;

п₀ – общее количество объектов недвижимости, предназначенных для продажи или сдачи в аренду.

Этот коэффициент позволяет определить сколько единиц собственности данного вида будет куплено или сдано в аренду в течение определенного времени в данном районе. Чем выше величина КЕР недвижимости, тем больше вероятность того, что период заключения договоров на продажу или аренду объектов недвижимости данного вида будет коротким

5. Коэффициент проникновения на рынок (КП), который измеряется отношением количества объектов недвижимости, сданных в аренду, к общему числу конкурирующих объектов недвижимости, сданных в аренду:

КР = h₀/ h_k,

Где = h₀ – количество объектов недвижимости, сданных в аренду за отчетный период, ед;

h_k – общее количество конкурирующих объектов недвижимости, сданных в аренду на рынке за тот же период, ед.

Данный коэффициент позволяет определить ожидаемые масштабы сдачи в аренду оцениваемой собственности. Величина коэффициента проникновения на рынок зависит от рыночной конкурентоспособности объекта и от умения менеджера сдавить собственность в аренду, т.е. от его профессионализма, деловой активности.

Последний этап оценки недвижимости – это расчет конкретной стоимости объекта оценки. Методика оценки недвижимости включает в себя применение различных методов и подходов на основе анализа имеющейся информации.

Применяется три подхода определения стоимости недвижимости затратный, рыночный (сравнительный) и доходный (капитализации дохода).

Контрольные вопросы и задания. 1. Назовите стадии процесса оценки объектов недвижимости. 2. Что входит в задачи оценки объектов недвижимости? 3.Где может быть использована оценка стоимости объектов недвижимости? 4. Назовите типы информаций для оценки объектов недвижимости. 5. Перечислите финансовые коэффициенты для анализа недвижимости.

Дата добавления: 2014-01-03