Сравнительный подход к оценке земельных участков

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. В России он получил распространение при оценке свободных земельных участков, и земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

Принцип замещения базируется на том, что рынок является открытым и конкурентным, на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей с типичной мотивацией, в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Предполагается, что земельный участок приобретается на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение продолжительного периода времени, чтобы быть доступным для потенциального покупателя. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж и переноса. Метод сравнения продаж включает в себя несколько этапов.

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

- целевое назначение земель;

- зонирование и разрешенное варианты землепользования;

- местоположение;

- потребительские свойства земли (плодородие и другие характеристики);

- права собственности.

В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы:

- участки, используемые для целей садоводства и огородничества;

- участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;

- участки, используемые для массового жилищного строительства;

- участки под объектами коммерческой недвижимости;

- участки под промышленной застройкой;

- участки под общественными объектами и т.п.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. Данные для анализа сопоставимости могут быть получены из различных источников. Это интервью с разными участниками совершившейся сделки, экспертные заключения о проданных объектах, информация с рынка недвижимости, рекламные объявления. Это и материалы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, судебных заседаний, риэлтерских фирм и нотариальных контор.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последенего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: «За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?». Например, когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за которую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может производиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи.

Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного земельного участка, который затем является основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться реальный или гипотетический участок.

При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы:

- оцениваемые права собственности. В Российской Федерации земельные участки могут находиться на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения (для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

- условия финансирования. Условиям сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита.

- условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для данного рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают решения относительно продажи ли покупки земельного участка.

- дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься два вида корректировок: один вид учитывает сезонные колебания цен продаж на данный вариант землепользования; другой вид поправок отражает колебания цен на земельные участки только с конкретным местоположением. Корректировки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.

Корректировки по первым четырем элементам сравнения вносятся последовательно, путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

- местоположение. При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В единичных случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют либо позитивные или негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то следует провести анализ возможных различий между этими районами. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величина корректировки вычисляется на основе анализа парных продаж.

- физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физичекие различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставивых земельных участков. При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Корректировки на два последних элемента сравнения вносятся во вторую очередь путем применения к результату, полученному после корректировок на первые четыре элемента сравнения, в любом порядке.

Единицы сравнения используются, если:

а) земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и размеру имеющихся улучшений;

б) необходима предварительная информация для инвесторов или потенциальных покупателей.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения.

Цена за 1 га – при оценке больших массивов земель сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

Цена за 1 м² – при продажах земли в центрах городов род коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий – доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений – доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр – при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также для предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой – либо улице или шоссе.

Цена за лот – цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Необходимо иметь в виду, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Достоинства и недостатки сравнительного подхода, а также область его применения представлена на рисунке 7.

Рисунок 7– Достоинства и недостатки сравнительного подхода

Дата добавления: 2014-01-03