КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Оценка земель под промышленной застройкой общественного (гражданского) назначения
Оценка данных земель производится двумя алгоритмами, позволяющими провести с достаточно высокой точностью, что расширяет сферу применения результатов расчетов. Алгоритм № 1. Данный алгоритм оценки использует информацию о денежных потоках, формирующих доходы хозяйствующих субъектов, расположенных на данном земельном участке, или будущем использовании. В основе данного алгоритма лежит оценка чистого операционного дохода, который может быть капитализирован по соответствующей ставке капитализации. Процедура оценки данных земельных участков доходным методом осуществляется по следующей схеме. Рыночная стоимость земельного участка определяется по выведенной автором формуле (10): Кз = Ди х Кк, (10) где Кз — расчетная стоимость всего земельного участка, тыс. руб.; Д и — часть совокупного дохода, относящегося к земельному капиталу, тыс. руб.; Кк — индекс капитализации. Совокупный операционный доход (Д) определяется соизмерением входящих (затраты) и исходящих (реализация) денежных потоков, сопоставленных по времени, и рассчитывается по выведенной автором формуле (11):
где Д — совокупный доход по данному объекту недвижимости, тыс. руб.; Вj — выручка от реализации произведенной продукции по средним ценам на товарном рынке, приведенным к моменту оценки, тыс. руб.; 3j — совокупные издержки, исчисляемые в соответствии с уровнем общественно-необходимых затрат, также приводятся к моменту оценки земельного участка, тыс. руб. Доход может определяться как по фактической деятельности, так и гипотетически, из предположения об оптимальной степени эксплуатации данного объекта недвижимости. Так, для предприятий, обслуживающих отрасль (хлебозавод, гостиница и т. д.), он исчисляется как фактический доход; а для предприятий военно-промышленного комплекса — как гипотетический (так как иногда мощность таких предприятий указывается в условных единицах общегражданской продукции, что можно использовать с большим успехом).
Распределение доходов между земельными участками и другими частными объектами недвижимости осуществляются следующим образом: ♦ в соответствии с отраслевой спецификой объекта составляется модель расширенного воспроизводства, которым характеризуются виды и пропорции авансируемого капитала; ♦ выявляется скорость оборота различных видов капитала и удельный вес (индекс) земельного капитала в общем объеме авансируемых средств, что и будет являться основанием совокупного дохода. Срок капитализации имеет отраслевую специфику и определяется как обратная величина ставки минимального банковского процента с учетом рисковой составляющей. Последним предопределена органическая составляющая капитала в отрасли. Данный алгоритм может применяться для оценки земельных участков, застроенных следующими сооружениями: торговые объекты (магазины, палатки и т. д.), промышленные предприятия по обслуживанию населения, офисная застройка. Алгоритм оценки земельных участков предназначен для оценки рентабельных промышленных предприятий, обслуживающих население и отдельные отрасли народного хозяйства страны. При проведении оценки земель, занятых промышленными предприятиями, необходимо придерживаться следующей схемы. Удельная стоимость единицы площади будет осуществляется по выведенной автором формуле (12):
(12)
Ц — стоимость, руб./га; 3 — земельная рента всего участка руб./га; К — срок капитализации, лет; Р, — площадь всего участка, га. Земельная рента будет рассчитываться по следующей формуле (13):
Зр=(Цп-Цпр)хп, (13) где 3 — земельная рента, руб./га; Цп — средняя рыночная цена продажи готовой продукции предприятия на рынке, руб./шт.; Ц — средняя цена производства, руб./шт. (определяется реальная цена производства с учетом расходов по хранению и отгрузке готовой продукции); п — производительность предприятия в сутки, в месяц, в год. Средняя цена производства продукции будет определятся по разработанной автором следующей формуле (14): Цпр=(Зп+Зм+Зт)хН, (14) где Цпр — средняя цена производства, руб./шт.; Зп -- средняя заработная плата, руб./шт. (берется информация из бухгалтерских документов или налоговой инспекции); Зм — затраты, связанные с производством единицы продукции, руб./шт. (данная информация рассчитывается независимыми экспертами с учетом массового производства продукции); Зт — транспортные и складские издержки по транспортировке и складированию сырья и готовой продукции на территории завода, руб./шт.; Н — норма прибыли данного предприятия (устанавливается фиксированно). Расчет заработной платы будет производится по формуле (15): Зп=ЗпфхИзп х р, (15) где Зп — поток денег, идущий на заработную плату, руб./шт.; 3пф — физическая заработная плата, выдаваемая на руки работникам, руб./шт.; Изп — действующий индекс налогообложения работника; р — коэффициент, учитывающий расход по обналичиванию денег в банке (р= 1,03-1,06). Транспортные и складские издержки будут рассчитываться по разработанной автором формуле (16): Зт=Рс х Г х Ктп х Ап х t, (16) где Зт — транспортные и складские издержки по транспортировке и складированию сырья и готовой продукции на территории завода, руб./шт.; Рc — средний маршрут по территории предприятия, км; Г — грузоподъемность, шт./км или партии/км; Ктп — средний тариф стоимости грузоперевозок без учета нормы прибыли; Ап — средняя рыночная стоимость аренды складской территории хранимой продукции, руб./м2. в сут. или руб./км2 в сут.; t — время хранения продукции на складе, сут. Применение данного алгоритма позволяет производить оценку для следующих гражданско-правовых операций: ипотека, страхование, купля-продажа, привлечение инвесторов под гарантии земельного капитала, определение ставок аренды для посторонних земельных пользователей.
Дата добавления: 2014-01-03; Просмотров: 829; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |