Метод анализа чувствительности

Учет финансово-экономических рисков при экономической оценке земель поселений (населенных пунктов)

ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ РИСКИ ОЦЕНКИ И ОФОРМЛЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ (НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ)

Риск определяется как вероятная величина (значение), обознача­ющая, что события могут развиваться не в соответствии с ожидаемы­ми прогнозами.

При оценке земель населенных пунктов необходимо учитывать сте­пень риска по многим параметрам. Во-первых, от степени риска зависит норма возврата капитала. Во-вторых, при применении методики срав­нения продаж и остатка для земли необходимо выбирать объекты сравнения с аналогичными уровнями и группами риска или проводить кор­ректировку на отличие в уровне и степени риска. В-третьих, при приме­нении доходного метода необходимо иметь адекватную, приведенную по всем нормам и параметрам финансово-экономическую ситуацию.

Современная теория экономической оценки недвижимости и тео­рия экономической оценки земель населенных пунктов насчитывают более 100 видов различных рисков, влияющих на конечную оценку. Однако общим для всех объектов и методов является то, что стоимость земли связана с ожиданием будущих выгод (или будущих затрат на создание структуры улучшений), которые являются прогностически­ми, что ставит их в систему случайных величин.

Сами риски делятся на два вида: субъективные и объективные. Субъективные риски чаще всего связаны с ошибками специалистов оценщиков, использованием неотбракованной и неточной информа­ции, применением неэффективных методик и т. д. К объективным рис­кам можно отнести:

♦ риск рынка недвижимости;

♦ риск рынка капитала;

♦ риск низкой ликвидности;

♦ риск инфляции;

♦ риск управления недвижимостью;

♦ риск управления земельными ресурсами;

♦ риск неадекватного прогнозирования развития территории насе­ленного пункта;

♦ финансовый риск;

♦ экологический риск;

♦ законодательный риск.

Учет влияния объективных рисков при оценке земель населенных пунктов осуществляется в процессе проведения расчетов по прогноз­ным данным, с учетом определения степени ошибки получения таких результатов в будущем.

Поэтому в практике оценки земель применяются следующие мето­ды использования и учета рисков: метод анализа чувствительности и метод сценариев.

Основы метода анализа чувствительности заключаются в выявле­нии зависимости и влияния изменений каждой из переменных на ве­личину итогового расчета. Основным предположением является на влиянием на нее соответствующего типа объективного риска. Здесь предполагается изменение результата на основе изменения одного из факторов оценки.

Рассмотрим анализ чувствительности затратного и доходного ме­тодов оценки земель населенных пунктов в условиях увеличения па­раметров (исходных данных) на 1 %.

При этом различные группы рисков (и их составляющих) имеют неоднозначное влияние на итоговую оценку. Такие действия данных поправок действуют в интервале от 1 до 100% повышения параметра от базового на дату оценки (уровня).

Дата добавления: 2014-01-03