Основные принципы оценки недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оце­ночных принципов:

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциально­го собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недви­жимости;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использо­вания.

Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимо­сти недвижимости - принцип полезности, который означает, что чем боль­ше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственни­ка, тем выше его полезность и стоимость.

В экономической оценке полезность определяется величиной и срока­ми получения доходов или других выгод от использования объектов не­движимости (например, эксплуатация земельного участка в особом режи­ме - заповедники, лечебно-оздоровительные зоны - или связь объекта с историческими ценностями), а также от престижности.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

Сточки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиций затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогич­ной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность дости­гается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы (напри­мер, многофункциональные центры).

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количе­ства однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, име­ются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимо­сти объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строитель­ство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогич­ного строения.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строи­тельстве, в районах массовой жилой или дачной застройки, когда преоб­ладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объек­та недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожида­ет получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведен­ного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величи­ну арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна

учитывать перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно ана­лизировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно - спроса и предложения и конкуренции.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуата­ции недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктив­ности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада - для оценки стоимости объекта недвижимости необ­ходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четы­рех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроен­ного участка - также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмен­та. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколь­ко увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их исполь­зования, с учетом имеющихся количественных и качественных характе­ристик.

Другими словами, вклад - это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его эле­ментов.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отно­шению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рас­сматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляю­щих элементов. Например, издержки на устройство подземной автосто­янки в сумме 150 000 долл. могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 300 000 долл..

В данном случае проявляется действие закона предельной производи­тельности, согласно которому вклад элементов недвижимости эффекти­вен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость предельных затрат. Изучение типичных размеров вклада позволяет соб­ственнику (застройщику) принять решение о том, нужно ли добавлять в объект недвижимости тот или иной его компонент или нет. Критерием целесообразности выступает соотношение величины вклада элемента ка­кого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вкла­да, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимо­сти или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

Особое положение среди указанных факторов занимает земельный уча­сток со строениями, так как его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены зат­раты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эф­фективного функционирования объекта оборудование и технические сред­ства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлече­нию этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего ос­тавшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется ос­таток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов (рис. 1.4).

Компоненты	Формы компенсации
Труд	Зарплата, комиссионные вознаграждения
Оборудование и технические средства	Процент на вложенный капитал плюс амортизация
Менеджмент	Прибыль, вознаграждение управляющим
Земля со строениями	Арендная плата, состоящая из ренты, дохода на вложенный капитал и амортизации строений

Рис, 1.4. Компоненты недвижимости и формы их компенсации

Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет полу­чать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетво­рения особых потребностей потребителей.

Например, максимизация денежной выручки достигается тогда, когда владелец бензоколонки приобретает участок, находящийся на оживлен­ном транспортном узле, визуально открытый и легко доступный большо­му числу автомобилистов.

Минимизация затрат - потенциальный собственник складского поме­щения заплатит больше за участок, расположенный рядом с железнодо­рожной станцией или автомагистралью, чем находящийся в районе с пло­хой транспортной доступностью.

Удовлетворение особых запросов потребителей - арендатор жилья со­гласится на более высокую арендную плату за жилой дом, с которого открывается красивый пейзаж или который находится в экологически чис­том районе крупного города.

Изменение того или иного компонента, необходимого для нормаль­ного функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования не­обходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание ко­торых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует опти­мальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта не­движимости, классов недвижимости в масштабах района или города (по­селения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечиваю­щее максимальную стоимость всего объекта.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участ­ку, например, его размеру.

Дисбаланс также может возникнуть, когда сооружения на земле не­адекватны или избыточны по сравнению с внешним окружением, т.е. на­рушается принцип соответствия. В любом из этих случаев объект недви­жимости теряет стоимость из-за недостаточно эффективного использова­ния, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается.

Необходимо подчеркнуть, что принцип сбалансированности способ­ствует достижению оптимального размера объекта недвижимости при су­ществующем варианте его использования с учетом сложившихся рыноч­ных стандартов, типа землепользования и условий внешнего окружения.

Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдель­ного объекта, но и квартала, района, города в целом. В этом случае суще­ствующее количество объектов недвижимости различного назначения должно соответствовать рыночному спросу, т.е. числу вариантов их ис­пользования.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется эко­номическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть при­ложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования земельного участка); устанав­ливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприя­тиям.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обес­печить сочетание земельного участка с расположенными на нем строени­ями при реализации различных проектов застройки. Например, в Центральном округе Москвы стоимость права долгосроч­ной (до 49 лет) аренды земли достигает 700-800 долл. за один квадратный метр. В результате этого строительство зданий со стоимостью одного квад­ратного метра общей площади менее 2000 долл. становится экономиче­ски невыгодным.

При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип раз­деления элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким обра­зом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не мо­жет быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершен­ны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на не­движимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимо­сти, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приоб­ретением недвижимости. При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие вари­анты:

• пространственное разделение: разделение прав на воздушное про­странство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недра­ми, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, эта­жи и так далее;

• разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное ис­пользование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмисси­онное обеспечение для выпуска акций;

• разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и из­менение внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изме­няется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимо­сти в условиях социально-экономического развития общества и ограничен­ностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земель­ных участков, а также экономическими издержками на строительство (ре­конструкцию) улучшений.

Спрос - это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.

При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимос­тью классифицируется по однородным группам, при этом объекты, вхо­дящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка.

Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижи­мости и возрастает по мере перехода от незастроенных земельных участ­ков к имущественным комплексам.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое мо­жет быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необхо­димо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксиро­ванная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля являет­ся свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транс­порта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лес­ного фонда и запаса.

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного са­морегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты не­движимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости ус­танавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на кон­курентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она вы­равнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимо­сти. При наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в ко­нечном счете, приводит к искажению рыночной стоимости недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной для нашей страны.

Особенностями конкурентной ситуации на российском рынке недви­жимости являются ограниченное количество продавцов и покупателей, значительный контроль за некоторыми сегментами рынка со стороны от­дельных участников, наличие препятствий для вхождения на рынок, низ­кий уровень неценовой конкуренции.

При анализе сложившейся конкурентной ситуации необходимо иметь в виду, что конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и пред­ложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибы­ли. При этом следует отметить, что прибыль, приходящаяся на земельные участки с улучшениями, отличается от производственной прибыли. Сред­няя прибыль в сфере производства товаров и услуг представляет собой вознаграждение за вложение капитала, управление производством, ини-циативу и риск. Она проявляется как разница между валовой выручкой и издержками производства, и любой собственник стремится определить объем производства, который максимизирует прибыль в данных конку­рентных условиях.

Доход от инвестирования в недвижимость также выступает формой вознаграждения за капиталовложения в землю и расположенные на ней объекты. В то же время это не норма дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийся после оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируется по остаточно­му принципу.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке не­движимости ожидается обострение соперничества, то оценщик или умень­шает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.

Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономические преимущества сегодня, не обязательно сохранят их в будущем. Поэтому, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную вели­чину, то вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования, например, заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожи­даниям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Прежде всего, принцип соответствия проявляется через прогрессию и регрессию.

Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внеш­него окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. На­пример, в результате функционирования в данном районе объектов, обес­печивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимос­ти повышается.

Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости харак­теризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объек­ты, существование которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т.п. Во-вто­рых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобрете­ния материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве торговых предприятий предпочтение отдается участкам, расположенным на основных магистралях, площадях, рядом с желез­нодорожными станциями, аэропортами, остановками пассажирского транспорта. Для таких объектов, как кафе, рестораны, мотели, бензоко­лонки, магазины запчастей, горюче-смазочных материалов, огромное зна­чение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.

Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определе­нии величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, ко­торый не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внеш­него окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при на­писании отчета об оценке посредством указания даты, на которую опре­делена стоимость объекта недвижимости.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп прин­ципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возмож­ных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земель­ного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оцен­ки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного уча­стка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения нахо­дятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юриди­ческим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по ох­ране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей тер­ритории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализо­вать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капиталь­ные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства; г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив разви­тия района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наи­более эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за выче­том затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариан­том ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффектив­ности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздей­ствием тенденций на рынке недвижимости.

ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыноч­ных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на ко­торой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости не­движимости и строится заключение об ее величине. Например, при опре­делении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объек­та недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости, тогда как при оп­ределении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возмож­ными улучшениями.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зо­нирование часто не отражают требований развивающегося рынка недви­жимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улуч­шениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаи­мосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомога­тельную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки сто­имости объектов недвижимости. На них базируются три фундаменталь­ных подхода к оценке недвижимости -доходный, сравнения продаж и зат­ратный.

Дата добавления: 2014-01-03