Осмотр объекта

Основные источники информации.

1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Ук­рупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: «Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ).

2. Информация специалистов рынка недвижимости - риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижи­мостью.

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конферен­циях, семинарах.

4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

Анализ проектной документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информа­ции о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить ре­зультаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпыва­ющих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно сколь­ко-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости.

Перед началом осмотра следует:

• ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту;

• провести интервью с представителями технических служб, ответствен­ных за эксплуатацию объекта.

Изучение технической документации позволяет установить:

• основные изменения, внесенные в проект;

• проводилась ли реконструкция;

• даты текущих и капитальных ремонтов;

• аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, от­ветственным за техническое состояние объекта.

При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков, марок и т.д., по которым фиксируются дефекты в конструкциях.

Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функцио­нируют ли основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в резуль­тате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и приня­тым в эксплуатацию. Практика показывает, что часто оценщикам приходится сталкиваться с объекта­ми, на которых практически в течение нескольких лет не проводилось никаких ремон­тов, а условия эксплуатации зачастую не соответствуют проектным в силу целого ряда экономических факторов. В практике работы оценщики могут столкнуться с различ­ными случаями нарушения нормального эксплуатационного состояния конструкций, поэтому следует обращать особое внимание на своевременное выполнение профилак­тических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов.

Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта - оп­ределение его физического износа. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой ха­рактеристики. Вопросы измерения накопленного износа будут рассмот­рены в главе, посвященной затратному методу.

При визуальном осмотре необходимо:

• провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;

• зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, обра­зование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, про­валы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)

Для расчетов восстановительной стоимости необходимо использовать техническую документацию по объекту. Рекомендуется оформить акт о передаче технической документации с указанием номеров чертежей, про­ектов и т.д. В отчете об оценке необходимо указывать источники, на ос­нове которых определялись основные параметры оцениваемого объекта.

По окончании работ эта техническая документация должна по акту возвращаться Заказчику.

Практика показывает, что при анализе исходных данных необходимо проводить сверку данных учета объектов недвижимости с их фактичес­ким составом. Иногда на предприятии один и тот же объект в инвентар­ных ведомостях учитывается под разными наименованиями.

Исходными данными для проведения подготовительных работ явля­ются данные по последней инвентаризации основных фондов.

Необходи­мо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии сданными бухгалтерского учета и в отчете избегать использования различ­ных наименований одного и того же объекта оценки.

Часто такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить целый ряд не­точностей, которые приводят к необоснованно завышенным значениям восстановительной стоимости.

Необходимо указывать дату оценки в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и профессиональными стандартами. Дата оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью проведения осмотра и сбора L исходных данных. При заключении договора на проведение работ по оценке необходи­мо включать пункт, по которому Заказчик обеспечивает возможность до­ступа на объект оценки и предоставляет всю необходимую информацию для проведения работ по оценке. Если проводятся работы на объектах повышенной опасности, оценщик должен обратить внимание на соблю­дение правил техники безопасности на данном предприятии.

Описание объекта оценки при составлении отчета. Описание района, земельного участка и оцениваемого строения - обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания - выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любо­му читателю, а исходные данные, которые затем используются в расче­тах, должны быть подтверждены доступными для проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо стандарты по описанию объек­тов недвижимости, но в практике проведения оценки сложился опреде­ленный порядок описания объекта оценки.

Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей оцен­ки. При описании района необходимы данные по экономической, демог­рафической, социальной, экологической ситуаций. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справ­ку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административно­му делению, указывают наименование города, административного райо­на, префектуры и т.д., что необходимо для определения режима земле­пользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка не­движимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наи­лучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инф­раструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изме­нения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий - это описа­ние границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, опи­сание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:

• размеры земельного участка:

• форма земельного участка;

• рельеф и почвы;

• землепользование.

Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указания ис­точников, используемых при проведении оценки (паспорта на объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта включает:

• наименование объекта;

• год постройки;

• дату последнего капитального ремонта;

• общую площадь;

• полезную площадь;

• количество этажей;

• описание состава помещений с указанием площади, количества, на­пример, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане и т.д.

• описание основных конструктивных элементов, отделки и инженер­ного оборудования.

При описании основных конструктивных особенностей объекта рекомендуется указать основные дефекты по объекту, отметить особенности конструктивной схемы, указать фактическое использование объек­та на дату оценки.

7. Методология оценки объекта недвижимости

7.1. Затратный подход.

Затратный подход –совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Этот принцип гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект движимого имущества больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение другого объекта с аналогичными по своим потребительским характеристикам оцениваемому.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения

2. Определение потерь стоимости в результате физического износа

3. Определение потерь стоимости в результате функционального устаревания.

4. Определение потерь стоимости в результате экономического устаревания.

Методы затратного подхода можно разделить на 2 группы:

1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся:

1) метод поэлементного расчета затрат, который заключается в суммировании отдельных элементов объекта оценки, затрат на приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;

2) метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводы их тем самым к современному уровню цен;

3) метод укрупненного расчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.

2. Методы, основанные на способах косвенного определения затрат, применяются для оценки стоимости универсальных машин и оборудования, а также специализированного оборудования, изготовленного на базе универсального. К ним относятся:

1) метод замещения или аналого-параметрический метод, который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;

2) индексный метод (по трендам изменения цен);

3) метод удельных ценовых показателей заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра (производительности, мощности и т.д.), массы или объема.

Независимо от того, какой метод затратного подхода применяется при оценке, стоимость объектов определяется в следующей последовательности:

1. сбор информации об объекте оценки (сведения о затратах на приобретение, транспортировку, сборку и др.) и об аналогичных оцениваемому или идентичных объектах (сведения об их ценах, основных характеристиках и параметрах);

2. анализ объекта оценки (анализ калькуляции). Выделение, при необходимости, из целого объекта его составных частей (например, отдельные станки и оборудование из технологического комплекса или цеха, составные части персонального компьютера и т.д.);

3. изучение зависимости между ценами на объекты-аналоги и их параметрами;

4. подбор для каждого оцениваемого объекта наиболее подходящего метода оценки и проведение необходимых расчетов для определения стоимости;

5. определение для каждого объекта оценки потерь стоимости в результате всех видов износа (физического износа, функционального и экономического устаревания);

6. определение рыночной или иной стоимости с учетом износа.

Методы затратного подхода обладают универсальностью, ведь любой объект является продуктом производства и характеризуется некими производственными затратами.

Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратно­го метода (cost approach) определяется как сумма стоимости участка земли, как свободного, и стоимости строительства улучшений с уче­том износа.

Последовательное применение принципов оценки в затратном ме­тоде позволяет сформулировать важный вывод, что стоимость строи­тельства (издержки) и рыночная стоимость (стоимость в обмене) — существенно различные понятия. Классическим примером, иллюст­рирующим это положение, является сравнение затрат на бурение и рыночной стоимости "сухой" и нефтеносной скважин.

Если вышесказанное верно, то какое отношение имеет затратный метод к рыночной стоимости?

Теоретически, на сбалансированном и совершенном рынке недви­жимости, рыночные издержки на создание объекта недвижимости, рыночная информация по продажам аналогов и капитализирован­ный доход от объекта недвижимости должны соответствовать одно­му и тому же значению стоимости, которое уравновешивает в каж­дый текущий момент времени силы спроса и предложения. Следует заметить, что в последнее время при решении практических задач специалисты все чаще прибегают к этому положению, принимая уро­вень стоимости, определенный затратным методом, соответствую­щим уровню стоимости при "идеальном" сбалансированном состоя­нии рынка.

С другой стороны, если благоразумный инвестор вкладывает сред­ства в приобретение по рыночным ценам строительных ресурсов с расчетом продать вновь построенный объект на открытом рынке, то вполне правомерно сопоставить его издержки со стоимостью объ­екта на открытом рынке, то есть со стоимостью в обмене.

Другими словами, при определении стоимости в обмене на откры­том рынке, уровень, определяемый затратным методом, является од­ной из точек зрения на нее, отражая мнение будущего пользователя. Особенно это относится к новым или с небольшим сроком эксплуа­тации объектам.

На активно функционирующих рынках недвижимости акцент при определении рыночной стоимости делается на метод сравне­ния продаж или на метод капитализации дохода. При этом затрат­ный метод как бы отступает на второй план. Однако, в подавляющем большинстве случаев, полученная затратным методом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной ве­личины рыночной стоимости. Принципиальным моментом являет­ся анализ результатов, полученных тремя методами оценки, и вы­явление причин и тенденций, которые привели к возможной раз­нице этих результатов.

Существует также целый ряд объектов недвижимости, рыночную стоимость которых трудно оценить методом капитализации дохода или методом сравнения продаж. К ним относятся школы, больницы, зда­ния почты, культовые сооружения, вокзалы и т. д. Маловероятно най­ти достаточно данных о сравнимых продажах таких объектов. Кроме того, предназначение этих сооружений не было направлено на полу­чение дохода. Поэтому затратный метод в этих случаях может дать от­правную точку для обсуждения стоимости недвижимости.

В периоды снижения активности на рынке, которые могут быть следствием общих экономических спадов, количество продаж рез­ко падает. Доходы, которые приносит недвижимость, также умень­шаются. В результате этого применение метода сравнения продаж и метода капитализации дохода становится затруднительным или невозможным из-за отсутствия достаточного количества исходных данных или их неадекватности. Аналогичная ситуация может сло­житься на рынке уникальных объектов, которые продаются очень редко или вообще не продаются. Единственный способ получить представление о порядке величины рыночной стоимости — приме­нение затратного метода.

Так как затратный метод предполагает отдельную оценку земли и сооружений, то он, в первую очередь, подходит для применения в сфере страхования, где страхуемые объекты должны быть отделены от нестрахуемых, В случае определения базы для налогообложения специализированной собственности затратный метод также являет­ся основным методом определения стоимости.

Таким образом, затратный метод определения рыночной стоимости недвижимости является, с одной стороны, обязательным этом процедуры определения рыночной стоимости, а с другой стороны — зачастую единственным инструментом для получения представления о стоимостной оценке недвижимости.

Вместе с тем считается, что затратный метод имеет существенные ограничения при оценке объектов со значительным сроком службы из-за трудностей с измерением величин накопленного износа. Кроме того, результаты затратного отражают стоимость полного права собственности, поэтому при частичных прав собственности необходима их корректировка.

Исходное положение затратного метода состоит в том, что стои­мость улучшений определяется как сумма затрат, которые должен понести типичный покупатель для получения на дату оценки путем строительства на этом же участке земли зданий и сооружений, адек­ватных по своей полезности объекту оценки. Другими словами, стои­мость улучшений определяется как стоимость строительства на дату оценки объекта аналогичной полезности. Здесь следует заметить, что при оценке недвижимости, в отличие от строительного проектиро­вания, срок строительства считается пренебрежительно малым.

Рассматривая термин "стоимость строительства" с точки зрения благоразумного инвестора и применяя принцип замещения, можно сделать вывод, что он означает либо стоимость строительства точной копии оцениваемого сооружения, либо стоимость строительства на этом же"участке современного сооружения, которое имеет полезность, равную полезности оцениваемого объекта. Так как обе стоимости обеспечивают инвестору одинаковую полезность, то обе они могут рас­сматриваться как стоимость строительства для инвестора.

Восстановительная стоимость (reproduction cost) - это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной ко­пии оцениваемого здания из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификаци­ей рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Существующие здания, однако, могли быть созданы из материалов, по строительным технологиям или проектам, которые сегодня вышли из употребления, а затраты на возведение их копий в современных условиях рассчитать либо невозможно, либо они несопоставимы с за­тратами на возведение современных зданий аналогичного функцио­нального назначения и равной полезности. В качестве примеров мож­но привести многоэтажные здания исторической застройки городов, имеющих кирпичные стены большей толщины, чем требуется по со­временным представлениям, либо возведенных с дополнительными из­быточными конструктивными мероприятиями для повышения несу­щей способности (с армированием кладки полосовой сталью, с раз­грузочными арками и т.п.). В этой ситуации общепринятая оценочная практика — оценивать стоимость сооружения равной полезности с объектом оценки, возведение которого во всех аспектах соответству­ет современному уровню строительного производства.

Заменяющая стоимость (replacement cost) — это оцениваемая стои мость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружен полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с применением современных материалов, современных способов производства работ и проектных решений.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и един­ственно возможно в следующих случаях.

Дата добавления: 2014-01-03