Форма сделок с объектами недвижимости

Волеизъявление участников сделки может быть выражено различными способами, т. е. в разных формах. Форма сделки имеет важное юридическое значение для ее действительности, для доказательства прав и обязанностей сторон в случае возникновения разногласий между ними. Изменение, прекращение прав и обязанностей сторон, уступка требований и перевод долга по сделке производятся в той же форме, в которой она была совершена. Молчание может свидетельствовать о совершении сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Например, молчание арендодателя после истечения срока договора аренды может считаться выражением его воли возобновить (продлить) договор на тех же условиях на неопределенный срок.

Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен:

1) выражать содержание сделки (ее условия),

2) быть подписан одним лицом (при односторонней сделке) или двумя или более лицами (при двух- или многосторонних сделках) или уполномоченными их представителями,

3) в предусмотренных законом случаях или по соглашению сторон нотариально удостоверен, а подписи должностных лиц предприятий и организаций заверены их печатью,

4) зарегистрирован в учреждениях юстиции по Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объектов.

С введением в действие Гражданского кодекса РФ и закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ипотеки, ренты – продажи имущества с правом пожизненного проживания (ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35 и 41 Семейного кодекса РФ).

Отмена обязательности нотариальной формы сделок купли-продажи и дарения недвижимости (ст. 550, 560, 574) заимствована из англосаксонской правовой системы без учета и создания соответствующих механизмов:

1) участия в оформлении сделок маклера, адвокатов сторон и страховой компании,

2) обязательного заключения договора страхования права собственности на недвижимость;

3) защиты прав добросовестного приобретателя в случае признания сделки недействительной и возмещения понесенных им убытков.

Полагают, что нотариус не в состоянии обеспечить надлежащие гарантии интересов сторон, так как не обладает всей документацией по предыдущим сделкам с данным объектом и не может достоверно подтвердить ее юридическую чистоту. В то же время ограничения сферы нотариата на рынке недвижимости могут вызвать ряд негативных последствий:

1) увеличить опасность для граждан и их прав на имущество стать объектами незаконного посягательства путем инициирования другим лицом волеизъявления собственника либо подделки его подписи в доверенности, договоре купли-продажи или дарения,

2) сузить конституционные гарантии охраны прав и свобод граждан при совершении сделок с недвижимостью без установления личности сторон, без проверки их дееспособности и полномочий, обычно осуществляемых нотариусом;

3) исключить подписание договора заинтересованными лицами непосредственно в присутствии нотариуса, который обязан выяснить все обстоятельства дела и соответствие требованиям закона,

4) увеличить срок заключения сделок до трех месяцев и осложнить взаиморасчеты, совершаемые до регистрации договора,

5) расширить поле для недобросовестного продавца недвижимости, который может после заключения договора и до его государственной регистрации еще несколько раз подписать другие договоры и получить деньги за одно и то же имущество,

6) увеличить государственные расходы на создание новой системы регулирования отношений граждан и юридических лиц на рынке недвижимости.

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и не создает никаких правовых последствий. В целях защиты добросовестной стороны действующее гражданское законодательство допускает возможность в случае, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого оформления, признать по требованию исполнившей сделку стороны в судебном порядке данную сделку действительной. При таком варианте последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Но в данном случае важно иметь в виду, что приведенное правило допустимо при условии доказанности самого факта заключения договора.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, а следовательно, нарушающая требования закона, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Положения о последствиях несоблюдения установленной формы сделки применяются и в том случае, если требование о нотариальном удостоверении сделки установлено соглашением сторон. Это касается и несоблюдения приравненной к нотариальной формы доверенности и завещания.

Согласно ст. 131 ГК РФ все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая с 1 февраля 1998 г. выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

Перечень необходимых документов для регистрации, установленный законом (ст. 13 ГК РФ), включает правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, а на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации технологически сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

Дата добавления: 2014-01-03