Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости

Таблица 6 – Распределение функций участников девелоперской деятельности на различных этапах создания и реализации объектов недвижимости.

Наименование функций	Застройщик	Инвестор	Руководитель проекта
1. Предпроектная стадия. Выработка концепции и формирование цели проекта	+	+	+
1.1 Анализ рынка недвижимости или рынка продукта	+	-	+
1.2. Обоснование размера инвестиций и определение источников финансирования	+	+	+
1.3. Разработка схемы финансирования проекта	+	+	+
Продолжение таблицы 6
1.4. Создание финансового пула (объединение денежных ресурсов)	+	+	+
1.5. Определение оптимального местонахождения объекта	+	-	-
1.6. подбор земельного участка или объекта недвижимости	+	-	+
1.7. разработка стратегии выполнения проекта	+	-	+
1.8. разработка схемы управления и реализации системы	-	-	+
1.9. Разработка схемы реализации объекта	+	-	+
2. Стадия, предшествующая строительству. Организация краткосрочного финансирования.	+	+	-
2.1. Приобретение земельного участка	+	-	-
2.2. Получение необходимых разрешений и согласований	+	-	-
2.3. Формирование системы управления и реализации проекта (руководитель, служба)	+	-	+
2.4. Формирование системы реализации объекта (брокер, группа реализации)	+	-	+
2.5. Управление проектированием	+	-	+
2.6. Выбор подрядчика (подготовка к проведению тендера)	+	-	+
3. Стадия строительства. Координация ведения строительно-монтажных работ, контроль за качеством и расходованием средств.	+	-	+
3.1. Проведение маркетинга и компания по продвижению объекта.	+	-	+
3.2. Реализация (ввод в эксплуатацию) завершённых частей объекта	+	-	+
4. Стадия реализации. Реализация (эксплуатация) объекты	+	-	+
4.1. Полный расчёт (получение вознаграждения в полном объёме)	+	+	+
4.2. Возврат инвестиций, полный расчёт с кредиторами, получение прибыли	+	+	+

На практике строительная организация для обеспечения ритмичности в работе и наилучшего использования своих мощностей, выступая в роли девелопера, должна осуществлять строительство одновременно нескольких объектов на потоке. В этом случае сокращаются сроки строительства, снижается себестоимость строительства, повышается рентабельность производственной и финансовой деятельности. За счёт ускорения оборачиваемости оборотных средств сокращаются потребности в инвестициях.

Для строительства объектов может быть использовано несколько схем финансирования:

1. Использование собственных средств

2. Самофинансирование за счёт реализации строящихся квартир на разных этапах:

· на этапе отвода участка и наличия проектно-сметной документации;

· на этапе строительства объекта;

· на этапе готовности объекта под ключ;

· передача объекта для реализации риэлтерским фирмам или брокерам.

3. Кредитование за счёт привлечения заёмных средств в случае долгосрочного проекта.

4. Реализация проекта с привлечением стратегического инвестора.

5. Создание финансового пула и финансирование и реализация проекта через венчурную компанию, созданную инвесторами.

6. Финансирование за счёт выпуска ценных бумаг (акций, облигаций, опционов, сертификатов и других видов).

Решение финансирования увязывается с экономическим развитием региона, наличием спроса, свободных капиталов в регионе, материально-технических и людских ресурсов, развитием рынка финансовых инструментов и согласием муниципального образования.

Тема №3: «Рынок недвижимости как часть финансового рынка»

1. Основные функции финансового рынка

Финансовый рынок – это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.

Прежде всего, под финансовым рынком подразумевается сфера проявления экономических отношений по поводу распределения созданной стоимости и её реализации путём обмена денег на финансовые активы.

Финансовые активы – это денежные средства и инвестиционные ценности, которые являются инструментом образования этих средств: деньги, депозиты, ценные бумаги, ссудный капитал, драгоценные камни и нефть.

Основные функции финансового рынка:

1. Признание потребительской стоимости финансового актива путём его реализации;

2. Организация процесса реализации финансового актива через создание соответствующих финансовых институтов;

3. Финансовое обеспечение процесса инвестирования и потребления через создание условий накопления капитала и взятия его в долг;

4. Воздействие на денежное обращение через создание условий для непрерывного движения денег.

2. Структура финансового рынка

Финансовый рынок можно представить в виде системы отдельных самостоятельных рынков (таблица 7).

Таблица 7 – Структура финансового рынка

Финансовый рынок	Рынок недвижимости	- рынок жилья; - рынок земли; - рынок нежилых помещений (офисы, производственная недвижимость, складская недвижимость, торговые помещения).
Денежный и валютный рынок	- рынок депозитов; - рынок вкладов; - рынок валют; - рынок акций в валюте.
Рынок ценных бумаг	- фондовый рынок; - рынок долговых обязательств.
Рынок драгоценных металлов и камней	- рынок золота; - рынок алмазов.
Продолжение таблицы 7
Страховой рынок	- рынок страхования жилья; - рынок страхования имущества.
Рынок ссудных капиталов	- рынок межбанковских кредитов; - рынок ипотечного кредитования; - рынок коммерческих ссуд.

Все рынки взаимосвязаны. Один и тот же финансовый актив может быть товаром на несколько рынках.

В России заёмные средства очень дорогие, поэтому внутренние ресурсы финансового рынка ориентированны, прежде всего, на кредитование экспортно-ипотечных операций, валютных сделок и операций, приносящих высокий доход с ценными бумагами. Риск вложений в недвижимость очень высок из-за её низкой ликвидности и длительности срока окупаемости вложенных средств.

Существует тесная взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости, а именно рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, а падение – сворачивает.

Экономическая нестабильность является фактором, сдерживающим российских и зарубежных кредиторов и инвесторов.

Дата добавления: 2014-01-03