Преимущества и недостатки сравнительного подхода

Согласование скорректированных цен

Это заключительный этап сравнительного подхода.

Согласование – это не усреднение полученных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками.

При согласовании следует учитывать следующее основное правило: «Чем меньше количество и величина корректировок внесённых в цену конкретного объекта сравнения, тем больший вес имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта».

При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж и небольшом различии величин скорректированных цен применяются статистические методы.

Обычно анализируются четыре показателя:

1) Среднее арифметическое значение скорректированных цен;

2) Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду;

3) Медиана – середина ранжированного числового ряда;

4) Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

При назначении весового коэффициента можно применить теорию нечётких множеств, в частности метод анализа иерархий (расстановки приоритетов).

Основные условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным;

2. Необходимо наличие сопоставимых аналогов;

3. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

4. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов, должны быть сопоставимыми.

Преимущества сравнительного подхода:

a) Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

b) Статистически обоснован;

c) Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

d) При наличии достаточного количества данных для анализа, прост в применении и даёт надёжные результаты, при наличии достаточного количества данных для анализа.

Недостатки сравнительного подхода:

a) Точность результата оценки наиболее зависима от рыночных данных при расчётах на основе сравнительного подхода;

b) Для правильной оценки необходим большой объём информации и логический анализ скорректированных данных.

Проблемы сравнительного подхода:

1 различия продаж (по набору физических и экономических характеристик и по условиям);

2 сложность сбора информации о фактических ценах продаж;

3 проблемность сбора информации о специфических условиях сделки;

4 зависимость от активности рынка;

5 зависимость от стабильности рынка;

6 сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Тема№9: «Затратный подход в оценке недвижимости»

Дата добавления: 2014-01-03