Принципы определения стоимости недвижимости

Применяются следующие принципы оценки:

Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ). Определение: НЭИ имущества является такой физически возможный и юридически разрешенный способ его эксплуатации, при котором достигается самая высокая стоимость имущества на дату оценки.

Принцип замещения. Теория замещения служит основой для применения метода сравнимых продаж в процессе оценки. Этот принцип гласит: "Осведомленный покупатель на открытом рынке не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую стоимость приобретения одинаково желаемого имущества", таким образом, он устанавливает верхний предел стоимости.

Принцип изменений. Определенные социальные, экономические, политические и физические факторы, постоянно действующие на рынке, влияют на стоимость недвижимого имущества (миграции, численность населения, развитость инфраструктуры, доступность кредитных ресурсов, налоги и т.д.).

Принцип ожидания будущих преимуществ. Стоимость создается ожиданием будущих преимуществ и может быть определена в экономическом смысле как текущая стоимость прав на получение в будущем каких-либо преимуществ (например, дохода) от владения имуществом.

Принцип спроса и предложения. Рыночная стоимость недвижимости определяется текущим соотношением сил спроса и предложения на данном рынке. Если спрос постоянен, а предложение увеличивается, то цены уменьшаются. Если спрос постоянен, а предложение уменьшается, то цены растут. Если предложение постоянно, а спрос растет, то цены растут. Если предложение постоянно, а спрос уменьшается, то цены снижаются.

Принцип вклада. Стоимость каждого компонента имущества зависит от вклада, вносимого этим компонентом в общую стоимость имущества, или, говоря иными словами, от того, насколько уменьшается общая стоимость в отсутствие данного компонента.

Принцип предельной доходности. Последовательное добавление улучшений к объекту будет сопровождаться ростом его стоимости, превышающим себестоимость улучшений, вплоть до достижения точки максимальной производительности. Любое привнесение дополнительных улучшений выразится в увеличении стоимости объекта на величину, отстающую от затрат на создание улучшений.

Принцип соответствия. Максимальная стоимость объекта недвижимости реализуется при достижении определенной степени однородности в районе застройки. Подобная однородность использования имущества в конкретном районе очень важна для владельца недвижимости, т.к. она создает и поддерживает стоимость на должном уровне.

Принцип регрессии: если по соседству расположены дорогие и дешевые или по каким-то причинам непрестижные объекты недвижимости, то уменьшается цена более дорогой недвижимости. Известны и другие принципы.

Дата добавления: 2014-01-03