Основные функции земельного рынка

Тема 2. Методические аспекты земельного рынка

Земельный рынок оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

- регулирующая функция состоит в установлении равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения (для современной экономики какое-либо устойчивое равновесие нехарактерно, т.к. ситуация постоянно меняется; как правило существует тенденция к росту цен на рынке из-за постоянного и трудно контролируемого увеличения размеров денежной массы, находящейся в обращении);

- распределительная функция состоит в распределении пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка. (Конкуренция – от лат. concurrere – «сталкиваться» – представляет собой: 1) соперничество людей за средства и условия существования, 2) конкурс или сравнение для выявления наилучших из числа участников, представленных проектов использования и т. п. В условиях рынка выделяют также ценовую и неценовую конкуренцию, т.е. соперничество, основанное либо на разнице в цене, либо на иных способах привлечения участников к совершению сделки. При конкуренции существует большая угроза злоупотреблений, например: установление контроля над деятельностью конкурента, занятие господствующего положения, введение ограничительных условий, тайный сговор на открытых торгах, ложная информация и реклама, подделывание и др.);

- коммерческая функция (от лат. commercium – «торговля») состоит в возможности реализации на рынке земель (или сдачи их в аренду) с целью получения прибыли на первоначально вложенный капитал;

- инвестиционная функция (от лат. investio – «одеваю») выражается во вложении капитала в земельную недвижимость, являющуюся привлекательным способом его сохранения и увеличения. Земельный рынок способствует переводу сбережений и накоплений из пассивной формы запасов в реальный сектор экономики, так или иначе связанный с землей (строительство, сельское хозяйство) и таким образом приносящий доход его владельцу. При этом сама земля служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков;

- санирующая функция (от лат. sanatio – «лечение», «оздоровление») состоит в очищении экономики от слабых и неконкурентоспособных участников рынка;

- стимулирующая функция состоит в том, что конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей для управления земельной собственностью;

- информационная функция состоит в распространении общедоступной объективной информации обо всех участниках открытого рынка и проводимых ими мероприятиях, позволяющая свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах;

- посредническая функция выражается в том, что рынок является организующей системой для заключения торговых сделок между его участниками;

- социальная функция проявляется в повышении стремлений некоторых граждан стать собственниками земельных участков и других капитальных и престижных объектов, а вместе с этим и росте их трудовой активности. Из собственников недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества.

§2. Классификация земельного рынка и его маркетинговое обеспечение

В условиях высокой конкуренции развитого рынка земли, когда существует широкий выбор земельных участков, их реализация занимает довольно продолжительные периоды времени. Данное обстоятельство обусловливает важность маркетингового обеспечения системы земельного рынка. Результаты маркетинговых обоснований позволяют определить важнейшие стратегические приоритеты на основе прогноза длительных рыночных тенденций и решать многочисленные тактические задачи.

Основными задачами маркетинга на земельном рынке являются:

комплексное изучение рынка, особенно изменений в области личных и общественных потребностей;

применение полученных знаний о рынке для раз­работки новых проектов, необходимых рынку, способных удовлетворить новые или старые потребности, но полнее, лучше и эффективнее, чем существующие;

использование знаний о рынке для осуществления продажи (перепродажи, сдачи в аренду) земельного участка, организации на нем строительства с целью достижения наибольшего коммерческого эффекта от реализации проекта.

Одним из важнейших инструментов маркетинга является стратификация рынка (или его сегментирование).

Стратификация (от лат. stratum – «слой») – это классификация рыночной информации о сделках с различными объектами по заранее определенным наиболее существенным признакам. Объектами сегментирования (стратификации) являются покупатели, продавцы и сам товар – земля. Фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка, является признаком сегментирования.

Существенными признаками могут быть покупательные способности отдельных групп населения и отдельных лиц, графические и геометрические характеристики земельных участков, условия их транспортной доступности, экономической безопасности, коммунальные удобства, соображения социальной престижности. В результате такой классификации появляется возможность идентифицировать градации платежеспособного спроса и предложения земельных участков, выявить масштабы внутригрупповой конкуренции и индивидуальные факторы ценообразования.

В зависимости от выбранного критерия сегментирования земельные рынки можно классифицировать:

по категории земель и виду разрешенного использования (рынок сельскохозяйственных земель, земель поселений, садово-огородных и дачных участков и др.);

по размерам участка (рынки крупных массивов земель и мелких земельных участков);

по территориальному охвату (местный, региональный, национальный и международный рынки);

по степени ограничения конкуренции (совершенная конкуренция, монополия, монополистическая конкуренция, олигополия);

по видам сделок (купли-продажи, аренды, продажи прав аренды);

по типу (организованный рынок – биржевой, реализация земель на конкурсах и аукционах; и неорганизованный – рынок индивидуальных продавцов и покупателей);

по формам собственности (рынок частных земель и рынок государственных и муниципальных земель).

Согласно последнему критерию земельный рынок можно разделить на две состав­ляющие: первичный и вторичный рынок. Первичный рынок связан с экономической ситуацией, когда земля как товар впервые поступает на рынок. Основным продавцом в этом слу­чае выступает государство в лице своих федеральных, ре­гиональных и местных органов власти. В условиях же вторичного рынка земля выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадле­жащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Дата добавления: 2014-01-03