Структура земельного оборота и основные виды сделок с землей

В настоящее время действующая в Российской Федерации законодательно-нормативная база дает право собственнику земли осуществлять основные виды сделок с земельными участками. Участие земли как объекта имущественных прав в различных видах гражданско-правовых сделок представляет собой гражданский оборот земель.

При этом сделками, согласно Гражданскому кодексу РФ, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Сделка может быть совершена устно, если для нее законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма.

Сделки с землей подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за исключением случаев, предусмотренных законом. Регистрации подлежат: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, ипотека, сервитуты. Кроме этого регистрации подлежат права аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования, возникающие из договоров, заключенных на срок 1 год и более, а также иные права в случаях, предусмотренных законом. Несоблюдение в случаях, установленных законом, формы сделки, а также требования о государственной регистрации влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду, отдавать его другим лицам в пользование и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии со ст. 266-267 ГК РФ гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения землей (землевладелец), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются. Гражданское законодательство предоставляет довольно широкие права землевладельцу по распоряжению своим земельным участком. Согласно п.1 ст. 267 ГК РФ владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Однако данная норма была отменена п. 2 ст. 21 нового ЗК РФ, в соответствии с которым не допускается распоряжение земельным участком лицом, которое им обладает на титуле пожизненного наследуемого владения.

Лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование в соответствии с п. 4 ст. 20 ЗК РФ не вправе распоряжаться ими. И хотя в соответствии со ст. 270 ГК РФ землепользователь вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование, норма этой статьи не применяется в настоящее время, поскольку противоречит принятому позже ЗК РФ. Т.к. землепользователи не обладают правом собственности на земельный участок, они не могут иметь в собственности, в частности, обособленные водные объекты; не имеют права на получение стоимости участка в случае его выкупа для государственных или муниципальных нужд. Также не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.

Среди многообразия гражданско-правовых сделок с землей к категории рыночных можно отнести куплю-продажу, аренду, а также продажу прав аренды земельного участка. Отличительной особенностью данной категории сделок является возможность выявления при их совершении основных рыночных элементов – спроса, предложения и формируемой на основе их взаимодействия цены. Кроме этого, с земельным рынком тесным образом связаны такие виды сделок как мена и залог земельных участков, в которых существенную роль играет обоснованное определение рыночной стоимости земли.

Дата добавления: 2014-01-03