Права и обязанности сторон по договору ренты и их исполнение. Обеспечение выплаты ренты

Содержание договора ренты

В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Заключение и форма договора ренты. Регистрация договора ренты

Виды договора ренты

В зависимости от характера обязанности выплачивать ренту (постоянно или в течение срока жизни получателя) выделяют две разновидности договора: постоянная рента (§ 2 гл. 33 ГК РФ) и пожизненная рента (§ 3).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, особенности которого урегулированы в § 4 гл. 33 ГК РФ. Тем не менее, не следует рассматривать пожизненное содержание с иждивением в качестве самостоятельной разновидности договора ренты: в соответствии с п. 2 ст. 601 ГК РФ к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами § 4 гл. 33 ГК РФ. В частности, к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила ст. 600 ГК РФ о последствиях случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты. Впрочем, в литературе встречается и противоположное мнение, согласно которому постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением представляют собой три самостоятельных вида ренты.

Для заключения договора ренты стороны (плательщик и получатель ренты) должны согласовать существенные условия договора. Прежде всего, это предмет договора - имущество, передаваемое плательщику под выплату ренты. Необходимо также согласовать форму выплаты и размер ренты – определенная денежная сумма или иное содержание (товары, работы, услуги). В соответствии с п. 2 ст. 587 ГК РФ существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие об определенном способе обеспечения обязанности плательщика по выплате ренты или страховании риска ответственности плательщика в определенной страховой компании.

При удостоверении сделки нотариус разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Оспорить нотариально удостоверенный договор ренты, например, со ссылкой на порок воли (ст. 178, 179 ГК РФ) значительно сложнее, чем какой-либо иной договор в простой письменной форме. Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора ренты, такой договор считается ничтожным (ст. 165 ГК РФ).

Договор ренты, предусматривающий отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества (здания, жилого или нежилого помещения, земельного участка и пр.), подлежит обязательной государственной регистрации. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (п.1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ).

Государственная регистрация договора ренты осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, соответствующим территориальным органом Федеральной регистрационной службы РФ (Росрегистрация), по заявлению сторон договора или уполномоченного ими лица (лиц), при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности. В случае если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки (например, договора ренты), заявление о государственной регистрации может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. При уклонении одной из сторон договора ренты от его государственной регистрации, другая сторона вправе в течение срока исковой давности обратиться в суд с иском о понуждении контрагента к государственной регистрации. В таком случае сделка регистрируется на основании судебного решения (п. 3 ст.165 ГК РФ).

Государственной регистрации подлежит не только сам договор ренты, но и переход права собственности на недвижимое имущество от получателя ренты к плательщику (ст. 131 ГК РФ). Одновременно регистрирующий орган вносит в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество запись об обременении рентой недвижимого имущества (ст. 586 ГК РФ), которая погашается при расторжении договора ренты или прекращении договора по иным основаниям (в случае выкупа ренты, случайной гибели имущества и пр.).

Содержание договора ренты как сделки составляет совокупность его существенных и обычных условий. К числу существенных условий договора ренты, как уже было сказано выше, относятся: характеристики имущества, передаваемого под выплату ренты; форма выплаты ренты и её размер; способ обеспечения обязательств плательщика при передаче под выплату ренты движимого имущества. К числу обычных условий договора, отсутствие которых может быть восполнено за счет норм закона, можно отнести: условие о сроках (периодичности) выплаты ренты, условие о размере выкупной цены для постоянной ренты и пр. Так, в соответствии со ст. 591 ГК РФ постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не предусмотрено договором.

Содержание договора ренты как обязательственного правоотношения составляют права и обязанности плательщика ренты и получателя ренты.

Основной обязанностью плательщика по договору ренты является выплата ренты, в обусловленный договором срок и в надлежащей форме (денежной, натуральной).

Размер выплачиваемой постоянной ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено договором ренты. В соответствии со ст. 5 Федеральный закон «О минимальном размере оплаты труда» от 19.06.2000г. № 82-ФЗ (в ред. от 20.04.2007г.) исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 января 2001 года исходя из базовой суммы, равной 100 рублям. Применительно к пожизненной ренте и пожизненному содержанию с иждивением закон устанавливает императивные требования к минимальному размеру выплачиваемой ренты (или объему содержания с иждивением). В договоре пожизненной ренты – это сумма не менее 1 минимального размера оплаты труда (п. 2 ст. 597 ГК РФ); в договоре пожизненного содержания с иждивением – не менее 2 минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602 ГК РФ).

Плательщик, получивший под выплату ренты денежную сумму или движимое имущество, обязан также поддерживать в силе обеспечение своих обязательств перед получателем: следить за сохранностью заложенного имущества, в необходимых случаях обеспечивать продление договора поручительства между получателем ренты и третьим лицом.

В случае передачи имущества под выплату ренты на возмездной основе плательщик обязан оплатить его стоимость по цене, указанной в договоре. В данном случае к отношениям сторон по передаче имущества и его оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), в том числе об обязанностях продавца передать товар надлежащего качества, свободным от прав третьих лиц, предусмотренным договором способом и т.д.

Для договоров постоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением характерны некоторые специфические права и обязанности сторон, о которых будет сказано далее.

Дата добавления: 2014-01-03