Договор имущественного найма

ТЕМА 2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА В ПОЛЬЗОВАНИЕ

1. Договор имущественного найма.

2. Виды договора имущественного найма.

3. Договор ссуды.

Понятие и признаки договора. Ныне действующий Гражданский кодекс Республики Казахстан рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. В этом смысле он отступил от традиций, которые были заложены континентальным правом. В праве Франции различаются наем движимого имущества и аренда недвижимости. В Германии наем предполагает только пользование вещью, тогда как аренда означает извлечение из вещи также и плодов. Эти традиции восприняты перестроечным законодательством и доктриной (*Гражданское и торговое право зарубежных государств:Учебник.Отв.ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров.-4-е изд., перераб. и доп.В 2-х томах.-М.:Международные отношения, 2006г.)

По договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование (п.1 ст.540 ГК РК)

Данный договор является консенсуальным, взаимным и возмездным. Нанимателю принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право нанимателя. Необходимо уяснить, что под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи (поэтому предметом договора являются непотребляемые вещи), в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу - плоды, продукция и доходы. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, в соответствии с договором, поступают в собственность нанимателя (ст. 554 ГК РК). Хотя законом или договором может быть установлено и иное правило, а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность наймодателя или третьего лица.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 562 ГК РК). В законе или в договоре имущественного найма может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность нанимателя по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения нанимателем всей обусловленной договором выкупной цены. Здесь необходимо иметь ввиду, что хотя договор имущественного найма включает некоторые элементы купли- продажи, он не относится к числу смешанных договоров. В отличие от купли- продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к нанимателю в момент заключения договора.

Элементы договора. Предмет договора – индивидуально-определенные, непотребляемые вещи (предприятия, зем. участки, сооружения, оборудование, транспортные средства), является существенным условием договора аренды, в равной степени, как и всякого иного гражданско-правового договора. В договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 542 ГК РК).

Стороны договора - арендатор и арендодатель. Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 543 ГК РК). Арендатором может быть любое лицо.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (ст.544 ГК РК). Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.

Принципиальные изменения внесены Гражданским Кодексом в регулирование срока договора аренды. Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного условия договора. Гражданский Кодекс также предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако, допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца – при найме недвижимого имущества и за один месяц – при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное.

Цена договора аренды (арендная плата) может быть предусмотрена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей.

Ст. 546 Гражданского Кодекса предусматривает следующие формы арендной платы:

- определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно;

- установленная доля полученных в результате использования имущества, плодов и доходов;

- предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Содержание договора аренды. Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. При не выполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 355 ГК РК.

Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества.

Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.

В подобных ситуациях арендатор может потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. (ст. 548 ГК РК). Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного в наем имущества и принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок (ст. 522 ГК РК). В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным в наем имуществом (предупредить о правах третьих лиц, поскольку аренда не влечет прекращения прав третьих лиц – в случае нарушения – арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора) в соответствии с его назначением, предусмотренным договором. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества – арендодателя.

Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (ст. 550 ГК РК). В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.

Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 546 ГК РК). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.

Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан незаключенным.

Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется Гражданским Кодексом в зависимости от их характера. Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем (ст. 555 ГК РК).

Основания и порядок прекращения и возобновления договора аренды. К числу, несомненно, положительных черт ГК РК необходимо отнести подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды (ст. 556 ГК РК).

Гражданский Кодекс называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях:

1) арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества;

2) арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель;

3) арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования.

Необходимо обратить внимание на то, что Гражданским Кодексом предусмотрена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем. В случае нарушения установленного досудебного порядка урегулирования спора об изменении или расторжении договора суд, получив исковое заявление арендатора об изменении или расторжении договора без необходимых доказательств обращения к другой стороне с соответствующим предложением в досудебном порядке, обязан возвратить исковое заявление без рассмотрения (Гражданский Кодекс Республики Казахстан (Особенная часть). Комментарий (постатейный): В двух книгах. Книга 1./отв. Ред.: М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин.-Алматы, 2006 г.).

Дата добавления: 2014-01-03