Застосування критеріїв найкращого і ефективнішого використання землі

Розглянемо особливості застосування критеріїв найкращого і ефективнішого використання.

Фізична придатність земельних ділянок.

Найкраще і найефективніше використання власності залежить від її фізичних характеристик.

Зблизька варіантів використання треба враховувати:

· Розміри і форму ділянки, які можуть опинитися відповідати або відповідати оптимальному використанню. Наприклад, ділянку на мале будівництво промислового об'єкта, що є найкращим використанням за існуючої зонування.

· Доступність транспортних і комунальних зручностей

Це може бути вирішальний чинник під час виборів варіанту використання, наприклад: якби забудовник був зацікавлений у будівництві складських приміщень, то перевагу було б віддано ділянці, що має вихід на мережу швидкісних шосе чи залізницю. Для магазинів, ресторанів швидкого обслуговування, мотелів дуже важливим є візуальна відкритість з будь-якого боку дорожнього руху. Відсутність можливості підключення до магістрального каналізаційного коллектору може виключити аналізований варіант використання з переліку фізично здійсненних.

· Інженерно-геологічні і гідрогеологічні умови

Це може зробити неможливим проект найефективнішого варіанта поліпшень, з допомогою, наприклад, низькою несучої здібності грунту чи високого рівня підземних вод.

· Топографічні і географічні особливості можуть накладати суттєві обмеження використання. Наприклад, використання ділянки спорудження великого промислового термінала може бути неможливим через рельєф ділянки.

ВИСНОВКИ

Аналіз найкращого і ефективнішого використання об'єкта нерухомості – це синтез принципів всіх груп аналізу оцінки нерухомого майна. Він дає змогу оцінювачу виявити із можливих варіантів використання об'єкта нерухомості найкращий і найдохідніший варіант,і його використовуватиме для оцінки. Цей принцип передбачає оцінку ділянки землі, бо коли ділянка була би вільною (тобто. в оцінці об'єкта йдеться насамперед про найбільшу дохідність земельної ділянки, потім вже про дохідність всього об'єкта нерухомості). У цьому враховуються такі варіанти використання об'єктів нерухомості, як:

- по-перше, відповідають юридичним нормам,

- по-друге, реалізація яких можлива фізично,

- по-третє, здійсненні фінансово,

- по-четверте, забезпечують найвищу вартість об'єкта нерухомості (економічна ефективність).

Вибирається варіант використання, у якому за об'єкт можливо заплачено найбільша ціна. Якщо ділянка вільна від будівель, то з найефективнішого варіанта використання земельних ділянок, оцінювач визначає, який об'єкт необхідно побудувати. Якщо будова дільниці є, то оцінювач визначає, чи збільшувати вартість ділянки на величину вартості даної будівлі чи зменшити на величину витрат для зносу даної будівлі при обраному варіанті використання земельних ділянок.

«Принцип найкращого і ефективнішого використання» є концептуальною моделлю для аналізу різних чинників, які впливають на вартість об'єкта нерухомості. Ця модель розглядає важливі чинники фізичного, юридичного, соціального та скороченого економічної характеру, які впливають на вартість нерухомості, тобто, є ланцюгом між усіма оцінними принципами.

****

Дата добавления: 2015-07-13