Кадастровая оценка земель в России

Неэффективное правовое регулирование земельных отношений в России, низкие размеры платы за землю, дефицит денежных средств на охрану земель и восстановление из полезных свойств привели к потере экономической значимости земли, ее ценности для развития городских и сельских поселений, неконтролируемой, хаотичной застройке, к снижению плодородия сельскохозяйственных угодий, к массовому загрязнению земель на всей территории РФ.

До последнего момента остро стояла проблема скорейшего проведения кадастрового учета и кадастровой оценки земли. Федеральная служба земельного кадастра (Росземкадастр – в настоящее время Федеральное агентство кадастра) с 2000г. стала проводить основанные на современных методах кадастровый учет и кадастровую оценку всех категорий российских земель. В 2001 г. Росземкадастром были завершены общефедеральные масштабные работы по кадастровому учету и кадастровой оценке с/х угодий. В настоящее время учетные и оценочные сведения обо всех категориях земель занесены в государственный земельный кадастр.

После введения в действие федеральных законов «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном земельном кадастре» произошли позитивные сдвиги в отношении недвижимости и в системе ее регулирования как объекта гражданского оборота. В России на современном этапе каждый объект недвижимости проходит обязательный кадастровый учет и юридическое оформление.

Методология кадастрового учета рассматривает земельный участок и строение на нем в виде единого объекта недвижимости, поскольку кадастровый номер строения неразрывно связан с кадастровым номером земельного участка и является его производной. Наличие такого учетного единства земельного участка и строения на нем предопределяет объективную необходимость разработки одного налога на все имущество, входящее в единый земельно-имущественный комплекс – консолидированного налога на недвижимость.

В ходе проведения кадастрового учета формируется база данных об учтенных объектах налога. Информация о недвижимом имуществе, расположенном на той или иной территории, является отправной точкой для проведения всех остальных мероприятий, направленных на создание условий для введения налога на недвижимость.

Сбор и обработку информации о земельных участках в оперативном порядке обеспечивают 2350 земельных комитетов, расположенных по всей России. Для ускорения передачи сведений о земельных участках земельные комитеты – подразделения Федерального агентства кадастра объектов недвижимости – связаны между собой единой информационной сетью, что позволяет оперативно обмениваться необходимыми сведениями о разных категориях земель и обеспечивает поддержку актуального состояния государственного земельного кадастра путем своевременного внесения изменений, затрагивающих учетные и оценочные параметры земельных участков. Например, при учете земли под газопроводами в результате обмена информацией между земельными комитетами соседних субъектов РФ создается общая картина о протяженности газопровода и об общей площади занятой им земли.

Федеральный закон от 2 января 2000г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» установил следующие единицы кадастрового деления территории РФ.

3. Кадастровый округ, включающий в себя территорию субъекта РФ, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Установление границ кадастровых округов и присвоение им кадастровых номеров осуществляет Федеральное агентство кадастра.

4. Кадастровый район охватывающий территорию административно-территориальной единицы субъекта РФ. Акватория внутренних вод и территориального моря может образовывать самостоятельные кадастровые районы.

5. Кадастровый квартал, ограниченный небольшими населенными пунктами, кварталами городской или поселковой застройки. В процессе кадастрового деления каждому кадастровому кварталу присваивается кадастровый номер, состоящий из номера кадастрового округа, номера кадастрового квартала в кадастровом округе и номера кадастрового квартала в кадастровом районе.

Кадастровый номер конкретного земельного участка состоит из номера кадастрового квартала и номера земельного участка в этом квартале. Номером земельного участка является порядковый номер подраздела, открываемого для записи сведений о данном земельном участке в государственном реестре земель кадастрового района. Кадастровый учет и оценку в первую очередь проходят земельные участки, гражданские права на которые оформлены и зарегистрированы надлежащим образом.

В настоящее время в России учреждено 49 различных государственных реестров и кадастров. Сведения об объектах недвижимого имущества – земельных участках, участках недр, строениях, водных объектах, участках лесного фонда и т.д. – фиксируются в 14 реестрах. Раздробленность данных не позволяет получить всестороннее представление о конкретном объекте недвижимости, его месте в системе взаимосвязанных объектов недвижимости, выполняемой им функции, и происходящих с ним количественных и качественных изменениях.

Центральное место в системе взаимосвязанных объектов недвижимости занимает земельный участок, поскольку ни один другой объект недвижимого имущества не может физически существовать без неразрывной взаимосвязи с земельным участком. При этом земельный участок первичен по отношению ко всем остальным объектам недвижимости, так как вначале должен появиться участок земли, и только затем на его основе возможно создание других видов недвижимого имущества – строений, водных объектов, участков лесного фонда и т.д.

Принимая во внимание значение места и роли земельного участка, государственный земельный кадастр является основополагающим сводом данных среди всех других реестров и кадастров, затрагивающих недвижимое имущество. Для того чтобы исключить раздробленность сведений об объектах недвижимости по разным реестрам и кадастрам, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости предпринимает шаги по созданию единого трехмерного земельного кадастра, где будут отражаться характерные особенности самого земельного участка и тех объектов недвижимости, которые находятся на земельном участке и под его поверхностью.

В трехмерном кадастре каждый земельный участок будет представлен в объемном изображении, позволяющем определить наиболее оптимальное его использование с учетом того, какие объекты недвижимости присутствуют на его поверхности и что находится в его недрах. Рассмотрение земельного участка в трехмерном измерении создает условия для распределения участков земли по категориям ценности, одни из которых подлежат консервации для сохранение стратегического, экологического, ресурсного и продовольственного баланса, а другие – более или менее интенсивному вовлечению в хозяйственный оборот.

Соединение в едином трехмерном земельном кадастре данных обо всех объектах недвижимости повлечет за собой существенное уменьшение государственных расходов на проведение учета недвижимого имущества. Высвобожденные денежные средства целесообразно направить на финансирование процесса поддержания актуальности учетных сведений.

Государственная кадастровая оценка земель представляет собой деятельность специализированных государственных органов, направленную на определение такого вида стоимости, как кадастровая стоимость земельного участка на конкретную дату для занесения величины этой стоимости в Единый государственный реестр земель. Результаты кадастровой оценки земель предназначены для государственного регулирования процесса землепользования и для целей налогообложения, они не обязательны к применению частными лицами при заключении гражданско-правовых сделок с земельными участками, хотя могут служить в определенных случаях важными стоимостными ориентирами.

Кадастровая оценка основывается на классификации земель по следующим признакам:

- целевое назначение земель;

- вид функционального использования земель.

Согласно ст.7 Земельного кодекса РФ все земельные участки в РФ по целевому назначению разделены на следующие семь категорий:

- сельскохозяйственного назначения;

- поселений;

- промышленности, энергетики, транспорта, связи и т.д. и земли иного специального назначения;

- особо охраняемых территорий и объектов;

- лесного фонда;

- водного фонда;

- запаса.

Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории. Для расчета оценочных характеристик земельных участков все земли разделены на три более укрупненные категории, к каждой из которых применяется свойственный только ей оценочный подход.

1) Земли городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений оцениваются на основе статистического анализа рыночных цен и иной информации о земельных участках, а также при помощи других методов массовой оценки.

2) Сельскохозяйственные угодья за пределами городских и сельских поселений и земли лесного фонда оцениваются на основе капитализации расчетной ренты. Расчетная рента представляет собой сумму от сложения абсолютной и дифференциальной рент. За абсолютную ренту принимается установленный в едином размере для всех субъектов РФ минимальный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий независимо от их местоположения и качества. Величина минимального дохода равна 1% стоимости валовой продукции, получаемой в среднем по России с 1 га сельхозугодий. Кадастровая оценка сельхозугодий производится путем умножения расчетной ренты на период капитализации (он равен 33 годам).

3) Иные категории земель вне черты городских и сельских поселений оцениваются при помощи капитализации расчетной ренты или на основе затрат, необходимых для воспроизводства, сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Выделяют 14 видов функционального использования земель:

- под жилыми домами;

- под домами индивидуальной жилой застройки;

- дачных и садоводческих объединений граждан;

- гаражей и автостоянок;

- под объектами торговли и общественного питания;

- учреждений и организаций народного образования;

- под промышленными объектами;

- под административно-управленческими и общественными объектами;

- под военными объектами;

- рекреации;

- под сельскохозяйственными угодьями;

- под лесами;

- под водными объектами;

- прочие, резерв.

Земли, однородные по целевому назначению, по виду функционального использования и по кадастровой стоимости, объединяются в оценочную зону в процессе оценочного зонирования территории РФ. Оценочное зонирование территории в целях установления границ проводится в границах кадастрового квартала и кадастрового района. По результатам оценочного зонирования составляется карта оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы земельной площади в границах каждой оценочной зоны.

Учитывая 14 видов функционального использования земель, для каждого населенного пункта городского и сельского типа создается набор из 14 карт кадастровой оценки, данные которых позволяют принимать решения либо о стимулировании развития определенных территорий в рамках социально-экономических программ, либо, наоборот, о снижении активности использования отдельных земель для сохранения баланса общественных и экологических интересов.

В ходе экономического анализа состава дохода, получаемого при использовании определенной категории земель, выделяются не только средние затраты землепользователя и его средняя (нормальная) прибыль, но и рентная составляющая, которая изымается с помощью методов налогообложения.

Земельный налог был введен в российской налоговой системе в 1991 году в виде Платы за землю. Целью введения платы является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, а также формирование специальных фондов финансирования указанных мероприятий. Данный налог выступал в качестве важного собственного источника формирования финансовой базы органов местного самоуправления.

Практика функционирования данного налога показала его слабые стороны. Налог не побуждал к применению более эффективных методов землепользования, т.к. его ставки не зависели от потенциальной доходности земельных участков и не учитывали их реальной стоимости. Дифференциация ставок налога зависела от характера использования земель. Ежегодно на федеральном уровне производилась индексация ставок земельного налога. В условиях установления ставок налога вне зависимости от экономической оценки земли и реальной стоимости земельных участков налоговое бремя распределялось неравномерно и порой несправедливо. Одновременно с этим, хотя налог и считался местным, основной перечень льгот был установлен федеральным законодательством, что серьезно снижало роль органов местного самоуправления в стимулировании экономических процессов на соответствующей территории. Кроме того, данный налог, будучи местным налогом, должен вводится в действие решениями МО. Фактически же он был установлен ФЗ и действовал на всей территории РФ.

В связи с этим с 1 января 2005 года была введена в действие глава 31 НК РФ «Земельный налог». Принципиальным отличием от прежней системы налогообложения является исчисление земельного налога исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка.

Дата добавления: 2015-07-13