КІРІСПЕ 1 страница. Человек 120 человек 120 человек

Человек 120 человек 120 человек

Человек 60человек 70 человек

Человек 30 человек 140 человек

Человек 40 человек 60 человек

120 человек 50 человек 20 человек

70 человек 70 человек 50 человек

120 человек 50 человек 60 человек

100 человек 50 человек 120 человек

Национальный совет по оценочной деятельности

Инспекция ФНС РФ №17 по г.Москве

Управа района Проспект Вернадского

60 человек 30 человек 120 человек

40 человек 30 человек 50 человек

60 человек

ФОТОГРАФИИ с различных мероприятий

(фото можно увеличить, изменив масштаб документа):

­­

Дипломдық жұмыстың мақсаты: Қазақстан Республикасындағы зақымдалған жылжымайтын мүлікті бағалауды тәжірибе жүзінде көрсету, қазіргі таңдағы бағалау қызметіндегі түйінді мәселелерді талдап, жетілдіру жолдарын ұсыну.

Дипломдық жұмыстың өзектілігі:Қазіргі кездегі жылжымайтын мүліктің құнын объективті және шынайы түрде бағалау қажеттілігі өзекті мәселелердің бірі болып отыр, өйткені елдегі бағалау институты толық қалыптаспаған, бағалаудың ақпараттық базасы құрылмаған, ал қазақстандық бағалаушылардың кәсіби дайындығы болса әлемдік деңгейге әлі де болса жете қойған жоқ.

Нарықтық экономиканың элементтерінің арасында жылжымайтын мүлік ерекше орын алады. Ол өндіріс құралдары ретінде де (жер, әкімшілік, өндірістік, қоймалық, саудалық және басқа да ғимараттар мен құрылғылар), тұтыну заты, объектісі ретінде де (жер телімдері, тұрғын үйлер, саяжайлар, пәтерлер,) көрініс алады.

Ал қандай құрылыстарды жылжымайтын мүліктің объектілеріне жатқызу керектігі туралы мәселе әлі ашық болып келеді, себебі жылжымайтын мүліктің объектілеріне жататын құрылыстардың заңды расталған тізімі жоқ. Тәжірибеде бұл оларға жатпайтын құрылыстарды жылжымайтын мүлік ретінде мемлекеттік тіркеуіне немесе құқықтық қате болатын тіркеуден бас тартуға әкеп соғады [1].

Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 117-бабында көрсетілгендей «Жылжымайтын мүлiкке (жылжымайтын дүние, жылжымайтын зат) жер телімдерi, үйлер, ғимараттар, көпжылдық екпелер және жермен тығыз байланысты өзге мүлiк, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру мүмкiн болмайтын мүлiк жатады. Мемлекеттiк тiркеуге жататын әуе және теңiз кемелерi, iшкi сауда жүзу кемесi, "өзен-теңiз" жүзу кемесi, ғарыштық объектiлер де қозғалмайтын заттарға теңестiрiледi. Заң құжаттары бойынша қозғалмайтын заттарға өзге мүлiктер де жатқызылуы мүмкiн [2].

Кәсіпкерлікті іске асыратын кәсіпорын да жылжымайтын мүлікке тұтас мүліктік кешен ретінде жатқызылады. Мүлiктiк кешен ретiнде кәсiпорынның құрамына оның қызмет етуiне арналған мүлiктiң барлық түрлерi, соның iшiнде үйлер, ғимараттар, жабдықтар, құрал-саймандар, шикiзат, өнiмдер, жер телімiне құқық, талап ету құқықтары, борыштар, сондай-ақ оның қызметiн дараландыратын белгiлерге құқықтар (фирмалық атау, тауар белгiлерi) және, егер заң құжаттарында немесе шартта өзгеше көзделмесе, басқа да айрықша құқықтар енедi. Сондықтан ең алдымен заттарды жылжымайтын және жылжымалы деп бөлу мәселесін анықтап алу керек. Бастауын римдік құқықтық заңдардан алатын заттарды жылжымалы және жылжымайтын деп бөлу азаматтық құқықтардың табиғи қасиеттеріне негізделеді. Әдетте жылжымайтын заттар тұрақты түрде бір орыннан қозғалмайды, өзіне тән индивидуалды белгілерге ие болып, ауыстырыла алмайды. Жылжымайтын мүлік объектілерінің көбісіне тән сипатты белгісі – жермен үзіліссіз байланысы.

Жылжымайтын мүлік ұзақ уақыт, мысалы, ондаған жылдар, ғасырлар бойы пайдалануға арналған, сондықтан оны дұрыс жағдайда сақтау үшін ірі шығындар қажет және иеленушінің ауысуы, мүліктің құрамы мен мақсатының өзгеруін тіркеп бақылап отыру үшін бірыңғай құжатта есепке алу қажеттілігі зор.

Жылжымайтын мүлік мемлекеттің экономикалық және әлеуметтік-мәдени өмірінде, кез келген қызмет саласында маңызды экономикалық ресурс ретінде ерекше рөл атқарады. Жылжымайтын мүлік объектілері – бұл адамдардың әртүрлі қажеттіліктерін қанағаттандыратын маңызды тауар ғана емес, ол қазір табыс әкелетін капитал да болып отыр.

Еліміздің нарықтық экономикаға көшуі көптеген жаңа ғылыми және тәжірибелік салаларды, оның ішінде жылжымайтын мүлік құнын бағалауды тереңірек зерттеуді талап етуде.

Экономикалық субъектілер тәжірибесінде жылжымайтын мүліктің нарықтық немесе өзге құнын анықтау қажеттілігі күннен күнге артып келеді. Себебі, мүлік құнын бағалаусыз бірде-бір мүлікті сату - сатып алу, кепілге несилендіру, сақтандыру, мүліктік дауларды шешу, салық салу операциялары жүргізілмейді.

Дамыған елдерде жылжымайтын мүлік – ұлттық байлықтың ең негізгі бөлігі, бұл әлемдік байлықтың жартысынан астамын құрайды. Жылжымайтын мүлік нарығынсыз жалпы нарық болмас еді, себебі еңбек нарығы, қаржы нарығы, тауарлар мен қызметтер нарығы және т.б. өз әрекеттерімен айналысу үшін міндетті түрде жылжымайтын мүлік объектілері болуы керек [3].

1. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық базасы

1.1 Жылжымайтын мүліктің ұғымы және жіктелуі

«Жылжымайтын мүлік» ұғымы мүлік ұғымымен тікелей байланысты. Мүлік – тұлғаның (жеке немесе заңды), мемлекеттің немесе жеке тұлғаның білім беру меншігіне жататын, не шаруашылық жүргізуші немесе шұғыл басқару құқығындағы ұйымға тиісті заттар мен материалдық құндылықтар жиынтығы.

Жылжымайтын мүлік – жер телімінің үстімен де, астымен байланысты бөліп жаруға келмейтін, кеңістікте бекітіліп орналасқан физикалық объектілер. Физикалық объектілер ретінде жер телімдері мен онда орналасқан құрылыстар түсіндіріледі.

Жылжымайтын мүліктің адам өмірі және адамның басты қажеттіліктерін қанағаттандырудағы орны ерекше, оған деген сұраныс пен сапалық талап, талғам, қоғам дамуымен күн санап өзгерістерге ұшырап, артып отыруда. Бір уақытта тұрғызылған жылжымайтын мүлік басқа тауарлар секілді нарыққа түседі, бірақ басқа тауарлардан ерекшелігі табысқа қарағанда жоғары бағаланатындықтан, тез арада сатып алу жағдайына ие болмауы мүмкін..

Жылжымайтын мүлік объектісі жасалуына байланысты екі түрге бөлінеді:

а) Адам еңбегінің қатысуынсыз табиғи жаратылған объект

ә) Адам еңбегінің нәтижесінде пайда болған объект

Жылжымайтын мүлік – өзінің табиғи қалпында болатын (жер, жер қойнауының бөліктері, жеке орналасқан су объектілері және т.б.) немесе адамның қатысуы не еңбегімен жасалған (ғимараттар, құрылыстар, көп жылдық көшеттер, ғарыштық объектілер, кемелер, т.б.) сыртқы (материалды) дүниенің заты, оған қатысты құрамына құқықтарды мемлекеттік тіркеу мен жасалатын мәмілелерді ерекше рәсімдеу кіретін арнайы құқықтық режим қалыптастырылған.

Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 117-бабында жылжымайтын мүлiкке (жылжымайтын дүние, жылжымайтын зат) жер учаскелерi, үйлер, ғимараттар, көпжылдық екпелер және жермен тығыз байланысты өзге мүлiк, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру мүмкiн болмайтын мүлiк жатады.

Мемлекеттiк тiркеуге жататын әуе және теңiз кемелерi, iшкi сауда жүзу кемесi, "өзен-теңiз" жүзу кемесi, ғарыштық объектiлер де қозғалмайтын заттарға теңестiрiледi. Заң құжаттары бойынша қозғалмайтын заттарға өзге мүлiктер де жатқызылуы мүмкiн [3, 93б].

Бұл жерде айтарлықтай зиян тигізусіз орнынан қозғалту мүмкін емес объектілер туралы айтылады (оның ішінде ормандар, көп жылдық екпелер, ғимараттар, құрылыстар, т.б.). Аталған мүлік өз табиғаты бойынша жылжымайтын болып табылады. Жылжымайтын мүлікке жатпайтын заттар, оның ішінде ақша мен бағалы қағаздар жылжымалы мүлік деп танылады.

Жылжымайтын мүлік нарықтарын саралау негізіне қаланған нысандарды жіктеу принциптері бағалау процедурасының нақты міндеттеріне бағынған және бағаланатын жылжымайтын мүлік сипаттамасын жан-жақты ескеруді талап етеді.

Жылжымайтын нысанның арналуына (пайдалану бағытына) байланысты, нарықты бес сараланымға бөлуге болады:

1. Тұрғын жылжымайтын мүлік (көп пәтерлі үйлер, коттедждер, таунхаустар, пәтерлер және бөлмелер).

2. Коммерциялық жылжымайтын мүлік (офистік, сауда, қоймалық ғимараттар, қонақ үйлер, мейрамханалар).

3. Өнеркәсіптік жылжымайтын мүлік (өнеркәсіптік кәсіпорындарының ғимараттары мен құрылыстары).

4. Түрлі бағыттағы салынып бітпеген жер телімдері (қалалық, ауылшаруашылық жерлері және аң аулау жерлері, қорықтар, пайдалы қазбалар аймақтары).

5. Арнайы бағыттағы жылжымайтын мүлік (арналу спецификасына байланысты нарықтық айналым заты болып табылмайтын нысандар, мысалы, шіркеулер, мектептер, түрмелер және т.б.).

Жылжымайтын мүлік объектілерін үш негізгі топқа бөлінеді:

1) жер;

2) тұрғындық;

3) тұрғындық емес.

Әлемдік тәжірибеде жылжымайтын мүлікке жер телімдері және табиғатпен берілген немесе адам қолымен тұрғызылған тұрақты объектілерді қосқанда (ағаштар, су, т.б.) жер телімдерінде орналасқанның барлығы және осы объектілерге құқықтар жатады деп түсіндіріледі. Яғни жылжымайтын мүлік түсінігін бес блок түрінде көрсетуге болады, оның төртеуі физикалық құрамын, ал бесіншісі заңды мазмұнын көрсетеді:

– жер телімдері;

– телімнің жоғарғы жағындағы объектілер;

– телімнің үстіндегі мүліктер, сонымен қатар пайдалы қазбалар;

– ауа кеңістігі;

– жылжымайтын мүлік объектілеріне құқықтар жүйесі.

1.2 Келген залал мөлшерін анықтау мақсатында жылжымайтын мүлікті бағалаудағы әдістемелік негіздер

Бағалау амалдары мен әдістерін таңдау, бағалау объектісінің нарықтық немесе өзге де құнын анықтау бойынша есептеулерді орындау үшін:

– нарықтық амал;

– табыстық амал;

– шығындығы негізделген амал қолданылады.

Бағаланатын мүліктің түріне және басымдықтарды бағалау мақсаттарына қарай әртүрлі әдістері қолданылуы мүмкін. Дамыған нарық жағдайында осы амалдар басым есептеледі.

Жылжымайтынмүлікке келген залал мөлшерін анықтау үшін шығындық тәсілді пайдаланады, яғни қайта қалпына келтіру құнын шығындық тәсілді қолдану арқылы жүргізеді. Жылжымайтын мүлікті шығындық әдіспен бағалау дегеніміз – бағалау объектісінің қайта қалпына келтіру құны есебі кезіндегі ағымдағы құнын және бағалау күніне сәйкес функционалды, физикалық және техникалық жағдайын анықтау.

Бағалау нысанының ағымдағы құнын жаңа құрылыс құны мен тозу есебінің жойылу құнының айырымы есебімен жүргізеді. Объектінің ағымдағы құнына тек қана мердігердің табысын ғана емес, сонымен қатар тапсырыс беруші инвестор немесе кәсіпкерлік табысын қосады.

Жоғарыда айтқандай, қайта қалпына келтіру құны – бұл меншік объектісінің дәл көшірмесінің ұдайы өндіріс құны. Ал орынбасу құны – бұл бағаланатын объектіге тең, бірақ оның көшірмесі болып табылмайтын объектіні жасауға кеткен шығындар [4].

Тозу дегеніміз – бұл физикалық бұзылулардан, функциялары ескіруден және әр түрлі сыртқы факторлардан (экономикалық жағдайлардан, қоршаған ортаның жағдайларынан, т.б.) болатын жылжымайтын мүлік құнының төмендеуі.

Шығындық амалды сатып алу - сату немесе жалға алу нарығы шектеулі болып табылатын жылжымайтын мүлікке бағалау жүргізу үшін, сондай - ақ мамандандырылған жылжымалы мүлікті, соның ішінде жылжымайтын мәдени мұра ескерткіштерін, құрылыстарды, таратушы құрылғыларды және т.б. бағалау кезінде қолданылады. Басқа да бағалау объектілерінің нарықтық құнын айқындау үшін шығындық амал, егер оларды ауыстыру немесе қайта шығару мүмкін болған және экономикалық тұрғыдан мақсатқа сай келген жағдайда қолданылады. Шығындық амалды қолдану уақытында бағалау рәсімдерін жүргізу үшін пайдаланылатын ақпарат осы жылжымайтын мүлікті немесе осы тектес жылжымайтын мүлікті мердігердің табысын ескере отырып, қазіргі заманғы жағдайда жасауға жұмсалатын шығындар туралы нарықтық деректерге жауап беруі тиіс.

Жылжымайтынмүлікке келген залал мөлшерін анықтау үшін бастапқы

есепке қоса беріледі. деректер мыналар болып табылады:

1) техникалық паспорт;

2) егер осы объектіні сәйкестендіру уақытында оның нақты табиғи сипаттамалары мен осындай құжаттаманың арасында алшақтықтар айқындалмаған жағдайда бағалау объектісі құрылысының жобалық -сметалық құжаттамасы;

3) бағалау объектісін натуралды өлшеу құжаттары және заңнамаға сәйкес осындай жұмыстарды орындауға құқығы бар мамандандырылған ұйымдар жүргізген жақсартылған жерлердің табиғи, техникалық жай - күйін растайтын құжаттар. Аталған бастапқы деректер мүлікті бағалау туралы

Қайта қалпына келтіру құны мынадай әдістердің көмегімен есептеледі:

Дата добавления: 2015-07-13