Подробное описание отчёта об оценки

Сначала в отчёте об оценки перечисляются основные акты и выводы,и первым пунктом является общая информация, иденфицирующая объект оценки.

· Объект оценки – жилой дом или не жилой дом, здание, строение,

земельный участок под ним;

· Описание объекта оценки – назначение, общая, желая площадь,

этажность, кадастровый или условный номер, какой площадью земельный участок, его кадастровый или условный номер;

· Место положения объекта – адрес;

· Оцениваемые права – право собственности на объект оценки;

· Наличие обременений – зарегистрированы или незарегистрированы;

· Собственник – собственник недвижимости и земельного участка;

· Балансовая стоимость – отсутствует или присутствует;

· Предполагаемое использование результатов оценки - для передачи в качестве предмета залога;

· Основание для проведения оценки – в данном случаи договор;

· Дата оценки (дата определения стоимости объекта оценки);

· Дата осмотра объекта оценки;

· Срок проведения оценки;

· Номер отчета об оценке - (порядковый номер отчета) и дата составления;

Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов

оценки - ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать этот отчет иначе, чем указано в Задании на оценку. Альтернативное использование данного отчета возможно только в соответствии с действующим законодательством, примененными стандартами;

· Используемые стандарты оценки - исходя из целей оценки, все расчеты

проводятся, а отчет составляется в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[24] Заключение специальных экспертиз – выполнялись или не выполнялись специальные экспертизы.

Следующим пунктом, в отчёте об оценки, является цели и задачи проведения оценки. В данном отчете целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для передачи его в залог.

Задачи оценки:

· Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

· Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и

осуществление необходимых расчетов;

· Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и

определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

· Составление отчета об оценке.

После следует пункт – «критерии установления вида оцениваемой стоимости». Исходя, из цели оценки и условий рассматриваемого договора принят вид оцениваемой стоимости – рыночная стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая

сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют

в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной

оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект

оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

После установления вида оцениваемой стоимости вписываются результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке – доходный, затратный, сравнительный. Из чего вытекает итоговая величина стоимости объекта оценки.

Также необходимо установить основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки и зафиксировать задание на оценку, туда входят следующие пункты:

· Объект оценки;

· Имущественные права на объект оценки;

· Цель оценки;

· Вид стоимости;

· Дата оценки;

· Срок проведения оценки.

Прикладывается заявление о составлении (требование СРО РОО) о том,

что:

· факты, представленные в отчете правильны, и основываются на знаниях

оценщика;

· анализ и заключения ограничены только сообщенными допущениями и

условиями;

· оценщик не имел интереса в оцениваемом имуществе;

· гонорар оценщика не зависит от любых аспектов отчета;

· оценка была проведена в соответствии с кодексом этики и стандартами

поведения;

· образование оценщика соответствует необходимым требованиям;

· оценщик имеет опыт оценки аналогичного имущества и знает район его

нахождения;

· оценщик произвел личную инспекцию имущества;

· никто, кроме лиц, указанных в отчете не обеспечивал

профессиональной помощи в подготовке отчета;

· отчет является конфиденциальным для оценщика и пользователя,

оценщик не несет никой ответственности в том случае, если какая-либо третья сторона будет опираться в своих заключениях на отчет;

· запрещается публикация отчета целиком или по частям, или публикация

ссылок на отчет, данных содержащихся в отчете, имени и профессиональной принадлежности оценщика без письменного согласия оценщика.

Конечно необходимы Сведения об оценщиках, работающих на основании трудового договора:

Все оценщики, участвовавшие в составлении и подписавшие настоящий отчет имеют, базовое высшее образование, обязательное профессиональное образование в области оценочной деятельности, находятся по адресу местоположения исполнителя.

· Фамилия, имя, отчество;

· Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

· Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение

профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

· Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика;

· Стаж работы в оценочной деятельности;

· № трудового договора, заключенного.

Так же необходимы сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор, заключаются они в следующем:

· Организационно-правовая форма ОКОПФ ОКФС

· Полное наименование

· Основной государственный регистрационный номер (ОГРН)

· Дата присвоения ОГРН

· Место нахождения

Следующим порагрофом идёт информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах:

Следующий пункт - допущения:

· Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в

письменном или устном виде;

· Оценщик исходит из того, что на объект оценки имеются все

подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством;

· Оценщик не занимается измерениями физических параметров

оцениваемого объекта;

· Все иллюстративные материалы использованы в настоящем отчете

исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия;

· Оценщик не проводит технических экспертиз и исходит из отсутствия

каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре;

· Оценщик исходит из предположения, что физическое состояние

объекта на дату оценки соответствовало его состоянию в момент осмотра.

· Данные, использованные оценщиком при подготовке отчета,

Получают, из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.

· Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить

оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к оценщику, вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки.

· Оценщики не предоставляют дополнительных консультаций по

данному отчету и не отвечают в суде по вопросам, связанным с объектом оценки, за исключением случаев оговариваемых законодательством и отдельными договорами.

За тем вписываются ограничения и пределы применения полученного результата, после чего идёт параграф ограничения и пределы применения полученного результата, и перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а так же применяемые стандарты оценочной деятельности.

Для того, что бы понятен и читаемым был документ каждому, вписывается в договор пункт – термины и определения, где расшифровываются профессиональный сленг.

Далее точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Необходимо представить различные факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

· Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки;

· Потенциал местоположения - доступность участка;

· Рыночный спрос;

· Допустимость с точки зрения законодательства;

· Физическая возможность – возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования;

· Финансовая оправданность;

· Максимальная эффективность;

Анализ достаточности и достоверности информации;

Конечно за всем выше перечисленным следует анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов т.е. информация о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов, описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке.

В качестве приложения к отчёту об оценке прилагается сертификат оценки и список используемой литературы при проведении оценки.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В 1 главе были рассмотрены основные принципы, подходы и методы, которыми оценщик должен осуществлять определение стоимости недвижимого имущества.

Можно сформулировать, что для каждого типа недвижимости существует оптимальное сочетание всех компонентов объекта и производства, которое обеспечивает максимальную стоимость объекта недвижимости.

Федеральным законодательством и стандартами оценки выделяют доходный, сравнительный и затратный подходы.

Доходный подход основан на вычислении потенциальных доходов, которые способен приносить оцениваемый объект, и лучше всего подходит при оценке объектов коммерческой недвижимости.

Сравнительный подход заключается в корректировке цен объектов-аналогов и последующем вычислении стоимости объекта оценки по результатам проведенного сравнения. Наилучшие результаты сравнительный подход способен принести для объектов недвижимости, для которых существует развитый активный рынок с большим количеством сделок.

Затратный подход состоит в определении совокупных затрат на воссоздание объекта оценки, и наиболее адекватные результаты методы данного подхода демонстрируют при оценке новых объектов или объектов незавершенного строительства.

Во 2 главе были рассмотрены практические аспекты оценки недвижимости, такие как понятие информационное обеспечение, в данной работе я попыталась раскрыть значимость информации, одной из важнейших составляющих не только оценочной, но и любой другой сферы деятельности. Я разделила на два блока информацию, внутреннюю и внешнюю и описала их сходства и различии, а также их индивидуальность и в том числе необходимость уметь их разделять.

В данной работе был затронут раздел «анализа рынка», который является наиболее важным в работе оценщика и служит основой, как для проводимых расчетов, так и способствует более глубокому и полному пониманию и описанию объекта оценки и рынка, в котором этот объект находится.

Так же выяснила, что существует рекламный анализ рынка, который чаще всего публикуется на сайтах компаний-дилеров или продавцов и есть анализ экономической привлекательности региона или страны в целом.

В третьей главе я описала подробно процесс оценки и организацию.

В работе представлены примеры модели для определения стоимости объекта недвижимости от ряда его качественных характеристик, а также статистическая модель для прогноза стоимости объекта недвижимости через определенный промежуток времени.

Я доказала в своей дипломной работе актуальность темы. Ведь деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

ПРИЛОЖЕНИЕ

· Приложение №1. Данная задача решается с помощью обычной

математической пропорции, в которой искомая сумма будет равняться требуемому доходу, делённому на процентную ставку:

V=ЧОД: R

где V- рыночная стоимость объекта недвижимости;

ЧОД- чистый операционный доход;

R- ставка (коэффициент) капитализации.

· Приложение №2. ПВД = СА хS_пол,

где СА - ставка арендной платы;

S_пол - полезная (аренда - пригодная) площадь.

· Приложение №3. ДВД = ПВД-П + ДД,

где П - потери валового дохода, вызванные неполной загрузкой объекта недвижимости в течение всего года, неполным сбором арендных платежей, потерями из-за стихийных бедствий и т. п.;

ДД - доходы, приносимые объектом недвижимости, но не связанные с основным способом эксплуатации. Например, доход от платной автомобильной парковки при торговом центре или плата за частный сервитут для владельца сельскохозяйственного земельного участка.

· Приложение №4. ЧОД=ДВД-ОР,

где ОР — операционные расходы.

· Приложение №5. V=S_cp + ADJ_cp,

где V — рыночная стоимость объекта недвижимости;

S_ср — цена продажи сравнимого объекта собственности (сопоставимого земельного участка);

ADJ_cp — совокупная стоимостная поправка к цене продажи.

· Приложение №6. ВРМ = ПВД: V

где ПВД — потенциальный валовой доход;

V — рыночная стоимость.

· Приложение №7. V = З_зу + С_соад - И,

где V- стоимость объекта недвижимости;

З_зу-затраты на приобретение или аренду земельного участка (или его стоимость);

С_созд- стоимость создания объекта недвижимости;

И - совокупный износ объекта.

· Приложение №8. C_cозд = З_стр + З_пр,

где 3_стр — затраты на разработку проекта и возведение объекта;

З_пр — затраты на предпринимательское вознаграждение застройщику.

· Приложение №9. З_стр = З_базхК_констрхК_обхК_сейсмхК_прхК_per хK_зон хК_инф,

где З_стр-базовая стоимость строительства аналогичного здания;

З_баз -коэффициент конструктивных различий;

К_констр -коэффициент различий в объеме;

К_сейсм-коэффициент сейсмичности;

К_пр -коэффициент прочих и непредвиденных затрат;

К_per-региональный коэффициент;

K_зон -коэффициент зональности;

К_инф -коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве.

· Приложение №10. И_ф= ХВ: ФЖ х 100%,

где ХВ - хронологический возраст;

ФЖ- срок физической жизни.

· Приложение №11. И_м = ПД: R,

где ПД — потери дохода, вызванные моральным (функциональным) износом оцениваемого объекта.

· Приложение №12. И = И_ф + И_м + И_в ,

где И_ф- физический износ;

И_м - функциональный (моральный) износ;

И_в - внешний (экономический) износ.

· Приложение №13. V = V_д х P_д + V_з х P_з + V_c х P_c: P_д + P_з + P_c,

где V_д, V₃, V_c - стоимость объекта недвижимости, полученная в результате применения доходного, затратного и сравнительного подходов соответственно;

Р_д, P_з, Р_с,- весовые показатели достоверности результатов оценки с помощью доходного, затратного и сравнительного подходов соответственно.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты:

1. Проект Федерального закона N 51763-4 "О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц" (окончательная ред., принятая ГД ФС РФ 26.09.2014)

2. Закон РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-I "О налогах на имущество физических лиц", ст. 4 Льготы по налогам, (в ред. Федерального закона от 11.08.1994 N 25-ФЗ)

3. "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 29.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2015)

4. Минэкономразвития РФ Приказ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки

(ФСО N 1)" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 N 10040)

5. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2015).

Литература:

1. Книга: «Оценка стоимости недвижимости» Автор: Екатерина Иванова Издательство: "Кнорус" 2010 – 260 с. используемые страницы 15-16

2. Книга: «Формирование и оценка рыночной стоимости недвижимости, приносящий доход», автор Арашукова Сюзанна Мухамедовна, издание "Кнорус" 2013-145 с. используемые страницы:110-114

3. Книга: «Оценка стоимости объектов недвижимости на различных стадиях

строительства в условиях государственно-частного партнерства»

2012- 213с. Автор: научной работы: Байковская, А. В., используемые

страницы:25-26

4. Книга: «Оценка недвижимости» Издательство: "Юнити" 2015 – 464с.,

автор: Л. Тепман, используемые страницы: 128,130,131

5. Книга: «Оценка объектов недвижимости» М.: ФОРУМ, 2010. — 288 с.:

ил. — (Высшее образование). авторы: А. А. Варламов, С. И. Комаров,

используемые страницы: 256-260

6. Книга:«Оценка стоимости недвижимости»Грибовский С.В.,

Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. — М.: издательство: Интерреклама, 2013. — 704 с., используемые страницы: 644-646

7. Книга: «Теория и практика судебной строительно-технической

экспертизы» автор: Бутырин А. Ю "Издательский Дом "Городец" 2012 –

247 с. используемые страницы: 114.

Учебное пособие

1. «Оценка недвижимости» учебное пособие авторы: Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. - 2 изд., стер. – М.: КНОРУС, 2013г.– используемые страницы 605,606,610,

2. «Оценка стоимости недвижимости» сборник задач. Учебное пособие для ВУЗов Автор: Иванова Е.Н., Издательство: КноРус, 2010г. используемые страницы 45-46

3. «Оценка объектов недвижимости» Учебное пособие авторы Варламов А.А., Комаров С.И издательство –М.: «ФОРУМ» 2010г. - используемые страницы 69, 70, 71,

4. «Экономика недвижимости» Учебное пособие автор Горемыкин В.А. издательство Юрайт 2011г. используемые страницы: 67,80,81.

5. «Экономика недвижимости» Учебное пособие автор Горемыкин В.А. издательство Юрайт 2011г. используемые страницы: 67,80,81.

6. «Внешнеэкономические связи» учебное пособие Издательство: Финансы и статистика 2010г Балабанов И.Т.; Балабанов А.И. - используемые страницы 10

7. «Экономика недвижимости. Общая модель рынка недвижимости и рынок прав аренды» учебник; издательство Юрайт 2014г.- используемые страницы 20,23 - 2том,автор Горемыкин В.

8. «Оценка недвижимости и ценообразование в строительстве. Учебно-практическое пособие» Издательство: "Стройинформиздат" (2012) авторы: Александров Вячеслав Тихонович, Ардзинов Василий Дмитриевич, используемые страницы: 87-89.

Дата добавления: 2015-08-31