Характеристика предмету іпотеки

Вступ

План

Курсова робота

Список використаної літератури

1. Балл Г.О. Сучасний гуманізм і освіта: Соціально-філософські та психолого-педагогічні аспекти. / Г.О. Балл. – Рівне: "Ліста-М",

2003. – 128 с.

2. Бех І.Д. Виховання особистості // Особистісно - орієнтований підхід: науково практичні засади./ І.Д. Бех. – К.: Либідь, 2003. –

Кн. 2. – 344 с.

3. Веретенко Т., Долгополова Я. Толерантність у професійній підготовці майбутніх учителів/ Т. Веретенко, Я. Долгополова // Педагогіка і психологія

професійної освіти. / Т. Веретенко, Я. Долгополова.– Львів. – 2002. – № 4. – 266 с.

4. Грива О.А. Соціально-педагогічні основи формування толерантності у дітей і молоді в умовах полікультурного

середовища. / О.А. Грива. – К., 2005. – С. 111-141.

5. Данилова Г.С. Проблема гуманістичного становлення особистості педагога в сучасних умовах. / Г.С. Данилова. // Гуманістично

спрямований виховний процес і становлення особистості: Зб. наук. пр. – К.: ВіРА Інсайт, 2001 – Кн. ІІ. – 336 с.

6. Киричок В.А. Теоретичний аспект формування гуманістичних цінностей молодших школярів у сучасних умовах /

Теоретико-методологічні проблеми розвитку особистості в системі неперервної освіти: Матеріали семінару АПН

України 16 грудня 2004 р /В.А. Киричок. // За ред. акад. С.Д. Максименка. – К., 2005. – 716 с.

6. Лавроненко О. Формування гуманістичних цінностей – важливий аспект виховання молодших школярів / Рідна

школа. / О. Лавроненко.// – 2004. – № 7-8. – С. 26-28..

7. Лекторский В.А. О толерантности, плюрализме и критицизме / Вопросы философии./ В.А. Лекторский. //– 1997. – № 11. – С. 46-54.

8. Новий тлумачний словник української мови у трьох томах. Т. 3. – К., 2001. – С. 526.

9. Павлов В.Д. Толерантность в системе образования/ В.Д. Павлов. // Новые знания. – 2003. – № 1. С. 20-22

10. Паніна Н. Щодо застосування шкали соціальної дистанції у дослідженнях національної толе-рантності в Україні / Н. Паніна. // Соціологія: теорія, методи, маркетинг. – 2003. – № 4. – С. 38.

11. Швачко Е.В. Толерантность как психолого-социльный феномен

/ Е.В. Швачко.// Социология: теория, методы, маркетинг. –

2001. – № 2. – С. 155.

на тему:

«Правове регулювання договору іпотеки в Україні»

Виконала:

Студентка ІІІ курсу ІІІ групи

юридичного факультету

Колобова О. В.

Перевірила:

Старший викладач кафедри

Анікіна Г. В.

Хмельницький

Вступ……………………………………………………………………………....3

1. Розвиток інституту іпотеки в Україні: історичний аспект……………..5

2. Зміст та форма договору іпотеки…………………………………...…....11

Характеристика предмету іпотеки……………………………..…11

Права та обов’язки сторін……………….………………………...19

Особливості державної реєстрації договору іпотеки……………23

3. Стан та перспективи розвитку іпотеки в Україні………………………..28

Висновки………………………………………………………………………....36

Список використаних джерел…………………………………….…………….38

У розквіт ринкових відносин в Україні, який багато хто, і не безпідставно, іменує «розгулом», коли сфера обігу нерухомості, грошової маси і цінних паперів постійно розширюється, а елементарні основи цивілізованого ринку ще не устоялися, не набули закінчених форм, застава виступає однією з деяких і найбільш ефективних гарантій стабільності відносин між суб'єктами економіки в повсякденній практиці, по суті своїй представляючи реальне забезпечення виконання зобов'язань. У чинному законодавстві визначається два види застави: іпотека та заклад.

Іпотека є одним з найбільш ефективних серед передбачених чинним законодавством України видів забезпечення виконання зобов'язань, що пояснюється важливою роллю її предмета у за­доволенні життєво важливих людських потреб. Значення цього інституту зростає в умовах реа­лізації громадянами права приватної власності на землю і нерухоме майно, що відкриває додат­кові можливості для іпотечного кредитування.

Справді, після набуття Україною незалежності та проголошення права приватної власності на землю проблема іпотеки набуває дедалі більшої актуальності серед вітчизняних і зарубіжних науковців. На всіх історичних етапах свого розвитку іпотека – важливий чинник житлової, аграрної, фінансової політики держави на різних етапах її розвитку. Намагаючись дослідити цей правовий інститут, представники органів державної влади, як правило, звертаються до зарубіжного досвіду, не враховуючи власного. Але інститут іпотеки в Україні не є новим, а тому дослідження історії його розвитку заслуговує на увагу з точки зору не лише історії та теорії, а й практики. Оскільки іпотека протягом тривалого періоду в Україні не використовувалася, відсутній позитивний досвід її широкого застосування. Україна в цьому плані значно відстала від інших розвинутих країн. Тому дослідження цього питання особливо важливе для ефективного функціонування ринкової економіки в нашій державі.

У сучасних умовах іпотека має займати особливе місце серед способів забезпечення виконання зобов'язань. З огляду на стан нашої економіки, який властиві падіння рівня виробництва, інфляція, повсюдні неплатежі за поставлені товари, виконані роботи або надані послуги, широке застосування раніше популярних способів забезпечення виконання зобов'язань втрачає свій практичний зміст. Іпотека ж в сучасних умовах має безсумнівні переваги.

Тому мета нашої курсової роботи полягає у з’ясуванні правової природи іпотечних договорів та визначення їх місця серед засобів забезпечення виконання зобов’язань.

На досягнення вказаної мети спрямовано вирішення наступних завдань:

1. Дослідити історію становлення інституту іпотеки в Україні;

2. Проаналізувати зміст, предмет, форму та особливості державної реєстрації договорів іпотеки;

3. Визначити стан та перспективи розвитку іпотеки в Україні.

Нормативно-правовою основою курсової роботи є чинне цивільне законодавство України та міжнародні нормативно правові акти, згода на які надана Верховною Радою України.

1. Розвиток інституту іпотеки в Україні: історичний аспект

Дослідження інституту іпотеки, як і будь-якого правового інституту, потребує не тільки аналізу його внутрішніх характерних ознак, а й детального вивчення історичних умов, в яких цей правовий інститут виник, розвивався і застосовується сьогодні.

Вивчення історії розвитку правового інституту, передумов його виникнення, нормативної бази його регулювання в минулому дає можливість глибше зрозуміти природу правового явища, його значення і мету, а також уникнути цілої низки помилок у процесі його застосування.

Історичний розвиток іпотеки в Україні не відрізняється суттєво від розвитку ринку іпотеки в Європі. Система іпотечного кредитування виникла в Україні ще у ХVII ст., але без відповідної законодавчої бази. Перші іпотечні повноцінні інститути з’явились у другій половині ХІХ ст.: у 1864 р. були засновані іпотечні банки у Херсоні та Одесі, у 1871 р. з’являється Харківський земельний банк, у 1872 р. – Полтавський земельний банк. Одночасно з акціонерними виникли і приватні іпотечні банки, наприклад, у Білій Церкві (1875 р.) та Сумах (1885 р.). З початку ХХ ст. у великих містах України банки почали здійснювати житлове іпотечне кредитування, кредитні кооперативи та будівельні товариства стали частиною загальної фінансової інфраструктури [26, с. 2].

Досліджуючи зародження, формування та розвиток іпотечних правовідносин в Україні, неможливо залишити поза увагою питання щодо порядку оформлення іпотечних правовідносин за часів першої кодифікації цивільного права, коли Україна входила до складу Радянського Союзу Саме в цей період іпотечні правовідносини в Україні почали поступово відроджуватися, оскільки за часів воєнного комунізму 1918-1920 рр. не було жодного нормативного акта, що регулював би як цивільно-правові, так і заставні правовідносини. Протягом 1918–1920 рр. не дивлячись на положення Декрету «Про суд» № 1, що на законодавчому рівні закріпив положення про те, що керуватися законами царських або цивільних урядів, що були скинуті, лише в зв’язку з тим що такі закони не були скасовані революцією та не суперечать революційному сумлінню та революційній правосвідомості, норми Зводу законів на практиці не застосовувалися, що призвело до того, що в часи воєнного комунізму іпотечні правовідносини були повністю виключені з цивільно-правових відносин, що в свою чергу не могло не позначитися на розвитку іпотечного законодавства в Радянській Україні на початку 20-х років.

Аналізуючи розвиток іпотеки в післяреволюційний період, Ч. Н. Азімов виділяє два періоди становлення іпотечних правовідносин, що певною мірою відображають істо­ричний розвиток іпотеки в Радянській Україні, як складової Радянського Союзу

Так, до першого періоду становлення іпотечних правовідносин відносилося регулю­вання іпотечних правовідносин на законодавчому рівні в період НЕПу коли в цивільно­му обігу приймав участь приватний капітал.

Так, у період нової економічної політики зобов’язальні правовідносини відігравали велику роль в комерційному обігу у зв’язку з чим виникла нагальна потреба в більш детальному законодавчому регулюванні механізму застосування засобів забезпечення ви­конання зобов’язань, в тому числі й іпотеки.

До другого періоду вже відносилася іпотека на початку 60- х років, що формувалася під впливом другої кодифікації цивільного права, коли державна власність зайняла панівне становище, звівши нанівець правове регулювання іпотечних правовідносин, що завжди повинно було базуватися на приватно капіталі.

Цивільний кодекс УРСР 1923 р. не застосовував термін «іпотека», а користувався при регулюванні заставних правовідносин щодо нерухомості (будівлі, права на забудову) загальним терміном «застава». Аналіз положень Цивільного кодексу УРСР 1923 р. свідчить про те, що застава в Радянській Україні мала похідний, додатковий характер по відношенню до основного зобов’язання оскільки в силу застави кредитор (заставодержатель) мав право у випадку невиконання боржником забезпеченої заставою вимоги отримати привілейоване право перед іншими кредиторами задоволення із цінності заставленого майна. Однак ме­ханізм переходу права власності на майно до кредитора не був передбачений на законо­давчому рівні, а отже кредитор мав лише право на отримання привілейованого права перед іншими кредиторами щодо задоволення із цінності заставленого майна, при цьому таке право він не міг реалізувати, що певною мірою зводило нанівець наявну на той час іпотечну систему.

Так, відповідно до Цивільного кодексу УРСР 1923 р. предметом іпотеки могло бути будь-яке майно, не вилучене з обігу, в тому числі боргові вимоги, право забудови, а також право на гірський відвід і на розробку місцезнаходження корисних копалин.

Однак, такі видатні цивілісти, як Л. О Лунц та І. Б. Новицький наголошували увагу на тому, що застосування цієї норми на практиці було практично неможливе, оскільки «застави гірських відводів не було та не могло бути... якщо в умовах соціалістичного суспільства взагалі немає підґрунтя для широкого застосування застави, то особливо це можна визнати по відношенню до застави права вимоги»[28, с. 181].

Предметом іпотеки не могло бути майно що було вилучене з цивільного обігу, тобто, відповідно до ст. 22 Цивільного кодексу УРСР 1923 р, націоналізовані будівлі. Окрім того, відповідно до ст. 27 Земельного кодексу РСФСР від 30 жовтня 1922 року, предметом іпотеки не могла бути і земля, що на момент прийняття Цивільного кодексу УРСР 1923 р. вже була повністю націоналізована в Радянському Союзі, в тому числі і на території Радянської України.

У разі порушення заборони щодо передачі землі в іпотеку такий правочин визнавав­ся недійсним а особи, що були винні в оформленні такого договору, притягалися до кримінальної відповідальності та позбавлялися земельних ділянок, що знаходилися в їх користуванні.

Як Цивільний кодекс СРСР 1922 р., так і Цивільний кодекс УРСР 1923 р. закріпили на законодавчому рівні як законну, так і договірну іпотеку, оскільки дозволяли, щоб іпо­тека виникала на підставі закону та за взаємною згодою сторін.

Законодавець у післяреволюційний період більшу увагу приділяв правовому регулюванню саме договірної іпотеки. Окрім того, слід звернути увагу на той факт, що законодавець у часи першої кодифікації радянського права відвів особливе місце саме но­таріусу при встановленні договірної іпотеки, оскільки прямо встановив, що договір іпо­теки будівлі, а також права на гірський відвід та на розробку місцезнаходження корисних копалин підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню з подальшою реєстрацією в комунальному відділі за місцем знаходження відповідного майна.

Закріплення на законодавчому рівні вимоги щодо нотаріального посвідчення іпотечного договору свідчить про те, що нотаріус зайняв провідне місце під час оформлення договорів іпотеки, а отже саме він повинен був забезпечувати безспірність іпотечних до­говірних правовідносин.

Однак, проведення кредитної реформи в 1930-1931 рр. призвело до того, що застава перестала виступати приватноправовим засобом забезпечення виконання основного зобов'язання, тепер договір застави міг забезпечувати лише пряме планове банківське кредитування.

Так, саме в цей період законодавець втрачає інтерес до іпотеки, оскільки нею, як засобом забезпечення виконання зобов'язання, могло бути забезпечене лише зобов'язання щодо кредитування населення, оскільки основне місце посідає вже не приватна власність, а державна, звернення стягнення на яку було заборонено на законодавчому рівні.

Фактично цей етап розвитку іпотечних правовідносин закінчився в середині 30-х років, після проведення кредитної реформи, однак, юридично він закінчився у 1963 р., тобто в часи другої кодифікації цивільного права оскільки з розвитком радянського суспільства панівне місце серед форм власності остаточно зайняла державна а отже по­треба в детальному регулюванні іпотечних правовідносин у Радянській Україні, як і в Радянському Союзі взагалі зникла.

Цивільний кодекс Української РСР 1963 р. містив тільки відсильні норми щодо правового регулювання надання кредитних коштів під забезпечення виконання зобов’язань нерухомим майном. Так, ст. 178 передбачала можливість забезпечення виконання зобов’язань заставою, а ст. 181 лише давала загальне визначення самого поняття терміна «застава» і містила норму, відповідно до якої відносини застави регулюються окремим Законом України «Про заставу»[6] та іншими нормативними актами [Юр.Газ№8, с. 23].

З точки зору динаміки та за результатами розвитку законотворчого процесу в галузі правового регулювання питань іпотеки плідним був 2003 рік, коли було прийнято Закон України «Про іпотеку»[7], Цивільний кодекс України[2], Господарський кодекс України[5] та ін.

Із прийняттям 16 січня 2003 р. нової редакції Цивільного кодексу ситуація дещо змінилася. Тепер базовий законодавчий акт у сфері цивільних правовідносин детальніше врегульовує загальні питання забезпечення виконання зобов’язань заставою майна. Глава 49 Розділу І Книги п’ятої «Зобов’язальне право» детально врегульовує питання забезпечення виконання зобов’язання, зокрема заставою майна. Відповідно до ст. 575 «Окремі види застав» Цивільного кодексу, іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Проте слід мати на увазі, що хоча іпотека є одним з видів застави, все ж її застосування має свої властивості. Саме тому ст. 575 ЦК визначено, що іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Законом від 5 червня 2003 р. «Про іпотеку» закріплено поняття «іпотеки» як виду забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому законодавством[7].

З огляду на це, можна вважати, що основні засади відповідних правовідносин законодавчо визначені. Але проблема застосування інституту іпотеки і досі має характер дискусій.

Отже, аналіз історії розвитку інституту іпотеки на українських землях свідчить, що ті іпотечні відносини, що склалися протягом багатьох століть, пустили глибоке коріння та досягли істотного вдосконалення вже за часів сучасного розвитку цивільного законодавства України.

2. Зміст та форма договору іпотеки

Іпотека— забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотеко-держатель має право в разі невиконання борж­ником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому законом [19, с. 255].

Законодавець зазначає, що в іпотечному договорі мають зазначатися:

1. для іпотекодавця та іпотекодержателя— юридичних осіб', відомості про найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб—підприємців (для резидентів¹) або найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу (для нерезидентів);

для іпотекодавця та іпотекодержателя—фізичних осіб: відомості про прізвище, ім'я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб—платників податків та інших обов'язкових платежів (для громадян України) або прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України (для іноземців, осіб без громадянства);

2. зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов'язання;

3. цільове призначення земельної ділянки, що передається в іпотеку;

4. посилання на видачу заставної або її відсутність [18, с. 126].

Зміст ст. 1 Закону «Про іпотеку», ст. 575 Цивільного кодексу України дозволяють віднести до предмета іпотеки нерухо­ме майно, а також рухомі речі, що прирівняні до нерухомих, або майнові права. Але постає питання: чи будь-яке нерухоме майно може бути предметом іпотеки. Відповідно до ст. 5 Закону «Про іпотеку» предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомо­го майна, а згідно зі ст. 181 ЦК до нерухомого майна (нерухомості) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Стаття 191 ЦК нерухомістю визнає і осо­бливий об'єкт цивільних прав — єдиний майно­вий комплекс. Таке саме за суттю визначення надано і у ст. 2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»[8].

У зв'язку з наведеним практичного значення набуває питання щодо розмежування рухомих і нерухомих об'єктів цивільних правовідносин Законодавець пропонує наступні критерії відне­сення об'єктів цивільних прав до нерухомого майна: природні властивості об'єктів (земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єк­ти), фізичні властивості об'єктів (тісний зв'язок із землею, неможливість переміщення без знецінення та зміни їх призначення — ліси, будівлі, споруди та інші об'єкти), об'єкти, вказані у законі (за законом). Крім наведених критеріїв, ст. 376 ЦК дозволяє виділити наявність не тільки фізичного а й юридичного зв'язку між зазначеними об'єкта­ми нерухомості і земельною ділянкою, на якій цей об'єкт знаходиться.

Однак Д.Гриджук та В. Олійник слушно заз­начають, що запропоновані критерії є не зовсім вдалими. На їхню думку, предметом іпотеки об'єкти нерухомості можуть бути за наступних умов:

Ø нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне чи комунальне підприємство, установа або організація;

Ø нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;

Ø нерухоме майно зареєстроване у встано­вленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено Законом «Про іпотеку»[23, с. 21].

Враховуючи наведені умови, можливо надати короткий перелік об'єктів нерухомості, які можуть бути предметом іпотеки.

Відповідно до вимог ст. 191 ЦК нерухомістю, а, отже, і предметом іпотеки є підприємство як єдиний майновий комплекс. Особливістю є те, що він може бути предметом іпотеки незалежно від наявності нерухомого майна у його складі. Однак для реалізації можливих вимог стягнення доцільно зазначити певний його склад, зареєстру­вати в реєстрах іпотек і обтяжень.

Предметом іпотеки може бути майно держав­ного підприємства, щодо якого прийнято рішення про приватизацію чи корпоратизацію. Його особливістю є те, що існує порядок узгодження орга­нами приватизації умов договору застави та іпоте­ки. Він закріплений статтями 4, 11 Закону «Про заставу», а також наказом Фонду державного майна України № 163 від 6 лютого 2001 р. Хоча за відсутності згоди органу приватизації договір застави не може бути визнаний нікчемним, якщо на момент його укладення у чинному законодавстві не зазначено такі наслідки, на практиці все ж виникає ризик його оспорювання.

Пункт 3 ст. 575 Цивільного кодексу наголошує, що правила про іпо­теку землі та інші окремі види застав встанов­люються законом. Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 р. у ст. 133 регламентує, що земельні ділянки, які належать фізичним і юридичним особам на праві власності, можуть передаватися ними у заставу. Згідно з п.4 цієї статті заставодержателем земельної ділянки можуть бути лише банки [29, с. 74].

Земельні ділянки як предмет іпотеки характеризуються низкою обмежень, на які необхідно звертати увагу при укладенні договорів іпотеки. По-перше, треба враховувати наявність дев'яти категорій земель за цільовим призначенням (Утому числі землі під забудову, сільськогосподарсь­кого призначення тощо) — ст. 19 Земельного кодексу [3]. Ця обставина може значно впливати на ліквідність предмета іпотеки у подальшому. По-друге, заставодавцями можуть бути тільки власники земельної ділянки. Що стосується можливості передання в іпотеку права оренди землі, передбаченої ст. 5 Закону «Про іпотеку», то сьогодні у практиці укладення договорів іпотеки воно вважається досить ризикованим. Ризик пов'язаний з тим, що для оформлен­ня права оренди на заставодержателя необхідний новий відвід землі на нового орендатора (заставо­держателя). По-третє, заставодержателями земельних ділянок сільськогосподарського приз­начення можуть бути тільки банки. По-четверте, наявність вимог до змісту угод про перехід права власності на земельні ділянки (місцезнаходження, цільове призначення, склад, правовий режим, відомості про відсутність заборон тощо). По-п'я­те, обов'язкова експертна грошова оцінка землі.

Крім того, виникають труднощі при іпотеці окремих видів земельних ділянок. Так, якщо на земельній ділянці, яка передається в іпотеку, розташований об'єкт незавершеного будівництва, то він також вважається предметом іпотеки незалежно від того, хто є власником (ч. 6 ст. 6 Закону «Про іпотеку»). В такому випадку може виникнути конфлікт з власником об'єкта незавершеного будівництва, який не був стороною договору іпотеки. У разі звернення стягнення на земельну ділянку, на котрій розташована будівля, яка належить на праві власності іншій особі, іпотекодавець зобов'язаний надати власнику будівлі ті самі умови користування, що мав й іпотекодавець.

Наявність обмежень у разі відчуження не сприяє реалізації можливості укладення догово­рів іпотек, предметом яких є землі сільськогоспо­дарського призначення.

Особливості такого предмета іпотеки, як частина нерухомого майна, обумовлені тим, що вона може належати на праві власності як одній особі, так і декільком, котрі є співвласниками, тобто належати їм на праві спільної власності. Частина нерухомого майна, що є спільною власні­стю, за відсутності згоди співвласника на передачу об'єкта в іпотеку, може бути предметом іпотеки лише після її виділення у натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт неру­хомості. Тому слід враховувати, що ч. 3 п. «в» ст. 12 Закону «Про реєстрацію майнових прав на нерухо­ме майно» передбачає реєстрацію частини нерухо­мого майна за наявності декількох власників.

Однак у судовій практиці не завжди врахову­ється обставина, що передбачає можливість пере­дачі частини нерухомого майна, яка належить одній особі і не є спільною власністю, без її виділення у натурі. Можливо, на рішення суду деякою мірою впливає зазначення у витягу з реєстру прав власності виду і розміру частин для спільної власності, передбачене п.5.8 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності, п.3.1 Інструкції про порядок видачі довідок характеристик на об'єкт нерухомого майна, що перебуває у власності юридичних та фізичних осіб і зареєстровано в БТІ. У зв'язку з цим можна рекомендувати БТІ не проставляти такі дані у разі належності частини нерухомого майна одній особі.

Удосконалюється правове регулювання іпоте­ки житла сім'ї, яке спрямоване на захист прав й інтересів іншого з подружжя, а також дитини. При укладенні договору іпотеки житла необхідно мати письмову, нотаріально посвідчену згоду іншого з подружжя (ст. 65 Сімейного кодексу України [4]). У всіх випадках, коли діти мають право власності на нерухомість, чи право користування, чи право проживання, для вчинення будь-яких правочинів з нерухомістю необхідна згода органів опіки та піклування. Ця вимога міститься у ч. 3 ст. 17 Закону «Про охорону дитинства»[9], ст. 12 Закону «Про основи соціаль­ного захисту бездомних громадян та безпритуль­них дітей»[10], ч. 2. ст. 177 Сімейного кодексу, а її недотримання може мати правовим наслідком визнання догово­ру недійсним. Треба зазначити, що судова практи­ка сьогодні не вважає відсутність згоди органів опіки та піклування абсолютною підставою для визнання договору іпотеки недійсним, а у кожному конкретному випадку інтереси дитини вивчає окремо. Тому для усунення ризику визнання недійсним договору іпотеки житла, що укладається без згоди органу опіки та піклування, можна надати деякі пропозиції. Банк повинен перевірити наявність іншого житла, крім того, що передаєть­ся в іпотеку, в якому дитина має право на прожи­вання. Про це може свідчити наявність права власності у іпотекодавця на інше житло або факт реєстрації дитини за іншою адресою. У разі позитивних результатів перевірки у договорі доцільно зазначите «договір не порушує права та інтереси дитини іпотекодавця, оскільки житло, що передається у іпотеку, не є єдиним придатним для дитини іпотекодавця місцем проживання».

Окремого розгляду потребують майнові права на нерухомість, у тому числі недобудовану, що також віднесені законодавцем до предмета іпотеки. Згідно зі ст. З Закону «Про оцінку і оціночну діяльність»[11] майновими правами визнають­ся будь-які права, що відрізняються від права власності. Підставами виникнення майнових прав іпотекодавця можуть бути різні договори. Наприклад, для замовника і забудовника — договір підряду, для інвестора — інвестиційний договір.

Предметом іпотеки (разом з об'єктами нерухомості та незавершеного будівництва) можуть бути права на нерухомість та користування нею, а також майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, а також майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва, та об'єкт інвестування, який стане власністю пози­чальника у майбутньому, та/або майнові права на нього.

Об'єкт незавершеного будівництва може бути предметом іпотеки як річ (у добудованій частині) і як майнове право на нерухомість, будівництво котрої незавершене. При укладенні договору іпо­теки має бути документально підтверджене право іпотекодавця на об'єкт незавершеного будівництва, яке виникає з моменту реєстрації. У ч. 3 ст. 331 ЦК та Листі Мін'юсту України № 19-32/1 від 10 травня 2006 р. міститься перелік документів, на підставі яких здійснюється реєстрація. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Частина 2 ст. 16 Закону «Про іпотеку» містить окремий випадок іпотеки об'єкта незавершеного будівництва, за яким він передається шляхом передання прав власності на земельну ділянку. В цьому випадку необхідно пам'ятати, що заставодавцями можуть бути тільки власники землі, заставодержателями земель сільськогосподарського призначення — лише банки. Такі обмеження передбачені ст. 15 Закону «Про іпотеку» і ст. 133 Земельного кодексу, а ст. 132 Земельного кодексу містить вимоги до змісту угод про перехід права власності на земельні ділянки (місцезнаходження, цільове призначення, правовий режим, відомості про відсутність заборон.

Практичні рекомендації для будь-якого випадку іпотеки об'єкта незавершеного будівництва можуть полягати у тому, що в тексті договору іпотеки обов'язково слід зазначати: предметом іпотеки є об'єкт незавершеного будівництва з наданням його опису. Незалежно від того, передаються в іпотеку майнові права чи право власності на об'єкт незавершеного будівництва, потрібно зазначати документи, що підтверджують права іпотекодавця, документи, на підставі яких зареєстровано право власності на об'єкт незавершеного будівництва. Якщо право власності не зареєстровано, необхідно вказати договори, у яких описані майнові права (права вимоги) іпотекодавця і зобов'язаної особи.

Не слід залишати поза увагою: перелік майна яке може бути предметом іпотеки; законодавець включив до нього рухомі речі, на котрі поширюється правовий режим нерухомих речей (повітряні й морські судна, судна внутрішнього плавання космічні об'єкти). На вказані об'єкти цивільних прав законодавець поширив правовий режим нерухомих речей. Разом з тим правовий режим державної реєстрації речових прав на нерухоме майно на них не поширюється.

Правило «усе, що може бути продано, може бути і заставлено» не поширюється на низку об'єктів, на які законодавство передбачає обме­ження стосовно іпотеки (застави) [23, с. 24].

Зокрема, предметом іпотеки не можуть бути: національні культурні цінності, що перебувають у державній власності або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання; об'єкти державної власності, приватизація яких заборонена законо­давчими актами, а також майнові комплекси державних підприємств та їх структурні підрозділи, що знаходяться у процесі корпоратизації; об'єкти, які мають загальнодержавне зна­чення, а також казенні підприємства; об'єкти права державної власності, що не підляга­ють приватизації; майно благодійних органі­зацій; майно вищих навчальних закладів державної та комунальної форм власності, яке забезпечує їх статутну діяльність; земельний сервітут.

Сьогодні виникають деякі спірні питання щодо можливості застави майна громадян і юри­дичних осіб, стосовно якого законодавець передбачив ряд обмежень щодо звернення стягнення. Але, на думку Д. Гриджука та В.Олійника, з такою іпотекою краще не мати справи[23, с. 28].

На підставі проведеного аналізу законодавства, що містить норми правового регулювання предмета іпотеки, можна зробити наступний висновок: зазначене вище свідчить про необхідність приділення належної уваги правовому режиму майна, яке може бути заставлено, оскільки недотримання норм закону щодо предмета іпотечного договору матиме негативні правові наслідки. Так, іпотечні договори, укладені з порушенням вказаних вимог до предмета іпотеки, можуть бути визнані у судовому порядку недійсними.

Дата добавления: 2015-08-31