Принципы оценки

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по четырем категориям в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе недвижимости.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя: полезность, замещение, ожидание.

2. Принципы, связанные с землей и ее освоением: остаточная продуктивность, вклад, возрастающая и уменьшающаяся отдача, сбаланси-рованность (пропорциональность), экономический размер, экономическое разделение.

3. Принципы, связанные с рыночной средой: зависимость, соответ-ствие, предложение и спрос, конкуренция, изменение.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (НиНЭИ).

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое юридически допустимо, физически возможно, финансово оправдано, наиболее рентабельно (то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую текущую стоимость объекта или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

Рассмотрим основные этапы процесса оценки.

1. Заключение с Заказчиком договора об оценке: на этом этапе Оценщик идентифицирует реальный объект собственности, и определяет связанные с ним юридические права. Сторонами определяются все существенные условия проведения оценки, а также действительная дата оценки.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки: на этом этапе выявляются характеристики реальных активов, собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Оценщик осуществляет сбор и обработку правоподтверждающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

3.Анализ рынка, к которому относится объект оценки: на данном этапе Оценщик исследует отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка. Затем анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также подбирает аналоги объектов оценки и обосновывает их выбор.

4.Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов: Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор методов и их обоснование подробно излагаются в соответствующих разделах отчета.

5.Итоговое согласование (обобщение) результатов: на данном этапе, анализируя полученные величины рыночной стоимости различными подходами, Оценщик приходит к выводам о влиянии различных факторов на оцениваемую собственность и итоговую величину стоимости. Каждому из результатов присваивается соответствующий коэффициент весомости, после чего результаты оценки согласуются в итоговое заключение о стоимости.

6.Составление и передача заказчику отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного доклада об оценке, представляемого, в соответствии с договором на оценку, Заказчику.

Дата добавления: 2017-01-13