Кредитный договор, заключаемый при выдаче ипотечных кредитов

Ипотечное кредитование, то есть покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но под залог приобретаемых жилых домов или квартир, широко используется среди населения.

Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи.

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона[35]. При этом возможно заключение двух самостоятельных договоров с банком - кредитного договора и договора об ипотеке. Но, как правило, условие об ипотеке приобретаемого объекта недвижимости содержится в самом кредитном договоре.

Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет).

При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов.

В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой. Эта информация должна располагаться в рамке в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора.

Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств.

Законом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами РФ, а также за услуги, оказывая которые, кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика.

Нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон.

В определении Верховного Суда РФ от 17.03.2015 № 5-КГ14-155 «Истцы указали, что, поскольку ответчик, являясь залогодержателем в порядке, установленном ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», оставил за собой предмет ипотеки, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Дело направлено на новое рассмотрение, так как, решая вопрос о возможности прекращения обеспеченного ипотекой обязательства и признании задолженности погашенной в соответствии с п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», следует установить соотношение стоимости заложенного имущества и размера предоставленного кредита исходя из их величины на момент заключения договора об ипотеке»[36].

Договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации - пять рабочих дней со дня предоставления необходимых документов. За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается.

Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат.

Согласно определению Верховного Суда РФ от 10.03.2015 № 66-КГ14-12
«Требование о взыскании долга и пеней по кредитному договору, процентов и неустойки, обращении взыскания на предмет ипотеки.
Между сторонами был заключен кредитный договор, обязательства по которому ответчик надлежащим образом не исполняет.
Требование удовлетворено, поскольку отсутствуют доказательства надлежащего исполнения ответчиком обеспеченных ипотекой обязательств по погашению кредита и уплате процентов, начальная продажная цена заложенной квартиры определена на основании заключения экспертизы в размере, равном 80 процентов от ее рыночной стоимости»[37].

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом.

Очень важной является оценка предмета ипотеки. Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому если банк настаивает на том, что оценку должен производить какой-то определенный оценщик, это должно вызвать у вас подозрение.

Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, что после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется. Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано. Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка. Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования. Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка.

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено.

Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства.

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя - после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке.

Постановление Президиума ВАС РФ гласит «о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности по кредиту; денежных средств - как обязательства, обеспеченные залогом по договору ипотеки гласит что заявление в части включения в реестр требований задолженности, обеспеченной залогом, удовлетворено, так как возможность обращения взыскания на заложенное имущество ограничена размером требования по основному обязательству и не может зависеть от волеизъявления залогодержателя»[38].

С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить:

- заявление владельца закладной;

- или совместное заявление залогодателя и залогодержателя;

- или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью.

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней, а погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается.

«Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением»[39].

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество - одно из главных условий договора об ипотеке, на которое залогодателю следует обратить внимание при подписании.

Заложенные жилой дом или квартиру банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке. Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика-залогодателя больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь.

Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилой дом или квартира, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона.

Дата добавления: 2015-07-13